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kiama

加拿大房地产债务危机爆发，家庭是如何倾家荡产的？
2017-06-23 凤凰财经
来源：江瀚视野观察（jianghanview）  作者：江瀚
 
最近，加拿大的债务危机到了风口浪尖，六月初，根据彭博社的报道，加拿大的债务问题已经成为了一列失控的列车，无论采用什么样的手段进行冷却，并且从2011年以来一直警告债务负担不可持续，然而并没有什么真正的用处。

数据显示，截至4月底，加拿大家庭的未偿还债务总额达到2.025万亿美元，较去年同期增加1047亿美元，增幅达5.5%，仅今年前四个月就增加了200亿美元。其中，住房抵押贷款构成了债务增长的绝大部分。加拿大家庭的住房债务总额达到1.454万亿美元，较去年同期增加6.1%，占家庭负债总额的71.8%。

此前的数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每套751881加元（约合559123美元），而美国4月新屋平均售价为每套495271加元（约合368300美元），意味着加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%。这也就难怪加拿大住房债务在家庭债务总额中所占比例之高了。



一、风口浪尖加拿大发生了什么？

瀚哥看着加拿大的数据其实是一阵胆战心惊，去年瀚哥写美国2008年金融危机对于我们启示的时候就曾经写过，房地产不是问题的关键，问题在于债务。因为，如果从单纯自住的角度考虑，房地产价格无论是涨是跌，对于大家的生活都难以产生较大的影响，居住用房代表的是居住属性，所以它不能被称之为商品。举例来说，如果你有一套自己的房子，并且你也在里面居住，房价上涨你也不会把房子卖了去换钱，房价下跌也不会对你的生活产生太大的影响。

但是，如果是房子+债务，那么问题恐怕就没有那么简单了，如果大多数人都是通过住房抵押贷款获得的房子的话，在房价上涨的时候，由于住房具有充足的抵押价值，所以不会对于大家的生活产生什么样的影响，但是一旦房地产的价格出现下降的话，大家在银行的房地产抵押不足的时候，这种抵押债务就会存在巨大的风险，当一个家庭的房地产抵押负债和消费负债达到一定规模并且超过家庭的承受范围的时候，家庭的风险就会快速上升，从而让家庭出现严重的债务危机，加拿大现在碰到的就是这样的问题。



二、他山之石可以攻玉吗？

看着加拿大遇到的巨大问题，对于我们自己而言其实也是一种警示，著名管理学家弗雷德蒙德·马利克先生在其著作《转变》中曾经专门提出：无论是家庭还是企业，当其现阶段出现负债过度的问题并不在于家庭经济本身，而是我们所接受的消费方式过度追求短期效应的结果。对于加拿大家庭和中国家庭而言都存在这样的问题：

一是很多人都已经成为短期投资者。在中国，我们的老祖先留给我们的关键性名言就是：居安思危，思则有备。不久之前，中国还是一个储蓄大国，大家都愿意将自己的资产存进银行，然而最近几年一切都在发生着变化，越来越多的家庭将其储蓄开始转变为负债，要不是变为投资房地产的抵押贷款，要不变成分期付款的消费贷，这些债务在大家不知不觉中增加着，就问大家一个问题，大家每个月的家庭收入扣除房贷、车贷、信用卡之后还能够剩多少？

二是有多少人意识到了自己的债务危机？对于多数人来说，大家都没能看清无论是房地产还是股市的繁荣在很大程度上都是建立在债务基础上的纸牌屋，并不可靠，想象当中的财富增值引擎也有可能是毁灭资产的发动机，因为之前资产价格在不断上涨，所以很少有人想明白，如果资产价格下跌的时候会发生什么？举例来说，由于大多数人思维的短视性，大家看到的只是最近几年或者十几年房地产价格的不断上涨，却没有人看到在相当长的历史阶段中，房地产的价格可能是处于下跌周期中的，大多数的加拿大人看到了自己房地产的价格远超美国，再加上量化宽松的政策，所有人都能够从银行借到低息的贷款，所以大量的债务被快速的积累起来，这些债务却在另一个层面推动了债务经济的繁荣，这种繁荣的背后有没有足够的支撑，大家都没能注意到。

三是很多人都在透支自己的消费能力。随着经济全球化的发展，越来越多的人都相信了超前消费的观念，很多人都相信我们可以用未来的钱，享受今天的生活，以房地产领域来说，一个美国老太太和中国老太太，一个贷款买房一个攒钱买房的故事相信大家都不陌生。但是，有没有考虑过信贷虽然是一种很不错的方式，但是负债却是一种在透支自己未来消费能力的模式，我们总是相信自己的收入只会增长不会下降，所以放心地去负债。然而，收入真的不会下降吗？每次金融危机之后收入下降都是假的吗？每次产能过剩之后企业大规模裁员都是故事吗？然而很多人都没能看到，这种透支消费能力的行为极有可能加大家庭风险的问题。

四是对于利率的过于自信。2008年国际金融危机之后，由于世界经济不景气，大量的国家开始采用量化宽松的货币政策，这种政策让全世界都进入了一个利率极低的时代，大家都能够用很低的利率从银行中借到钱，但是对于大多数家庭而言，在低利率时期可能大家都不会受到什么影响，但是我们很多债务的利率却是浮动的，随着量化宽松的结束，利率水平必然上升，这种风险却很少有人关注。

在这样的情况下，一味的负债就意味着风险，但是我们真的意识到这个风险了吗？当加拿大已经发生这种风险的时候，我们是不是也该有所警惕了呢？

DOTA

是喊了多年的危机，还是现在已经爆发了？

cdfei

加拿大人都倾家荡产了？

诡秘之主

不是说我们土澳的债务是最高的吗？这风头怎么能让人抢了

若水无尤

通篇读下来，还是没明白，到底是已经爆发了，还是一触即发？

windy801226

危言耸听

BIH

巴菲特刚抄底了HCG。股值飙升。暂时不知道这笔抄底，他老人家是抄对了，还是会被套牢

kiama

BIH 发表于 2017-6-26 10:19
巴菲特刚抄底了HCG。股值飙升。暂时不知道这笔抄底，他老人家是抄对了，还是会被套牢 ...

嗯..蛮奇怪的一个动作...小格局的我看不懂

大成

加拿大到底发生了什么，看完了也不知道，破产潮？

BIH

kiama 发表于 2017-6-26 10:22
嗯..蛮奇怪的一个动作...小格局的我看不懂

个人猜测，他老人家打算剪加拿大的羊毛。

vinsonz

房价腰斩了吗？

朝花夕拾杯中酒

加拿大房屋的持有成本是多少？有没有房产税？离开这些谈房价的高低和家庭负债率，就是耍流氓。

stevenhu

md，巴菲特在确定加拿大政府会bailout home capital后，出手买home capital的股票，抄底，现价18左右的股票买入价10刀，同时借给home capital 20亿的应急贷款，利率9%
md，巴菲特又这么干了一票
这帮人已经不顾吃像了

BIH

stevenhu 发表于 2017-6-26 11:07
md，巴菲特在确定加拿大政府会bailout home capital后，出手买home capital的股票，抄底，现价18左右的股票 ...

顺带还会继续兼羊毛。 等真正的回调开始，HCG的客户会被巴老吃的骨头不剩。

zhangtingban

Coolbananas

若水无尤 发表于 2017-6-26 09:52
通篇读下来，还是没明白，到底是已经爆发了，还是一触即发？

一触即发

gracegenie

https://www.macrobusiness.com.au ... a-ghost-collateral/

枫叶国比澳洲玩的high多了。。。。中国房产可以质押贷款买房。。。。以后回头看看08年，次贷算个毛。。

BIH

gracegenie 发表于 2017-6-26 11:22
https://www.macrobusiness.com.au/2017/06/canadian-mortgage-bubble-exposed-china-ghost-collateral/

...

不明白这个逻辑。难道违约了，真能去中国收房子？

express

澳洲也差不多

gracegenie

BIH 发表于 2017-6-26 11:24
不明白这个逻辑。难道违约了，真能去中国收房子？

我是这样理解的。。仅供参考

国内楼市，是政府在干预，冻结交易。。作为天朝p民，是没有力量去抗衡的

但如果这套房子是银行的质押物，尤其是外资银行，这个就尴尬了。。变成了银行和中国政府间的问题

然后还有一个tricky的地方。。。中国的资本项，政府再三申明了，从来没开放过！ 理论上，未经外管局批准的海外投资，比如买房，买股票等等，都是违法的！！所以。。只要政府追究，这资产就要变成cash，不逼着你汇回国，就不错了。。

如果不幸的情况发生，具体怎么撕逼，我是没能力脑补

但。。银行不会吃亏的。。。天朝政府更不会。。。你觉得最后倒霉的是谁？？

幸福的准妈妈

说白了还得听足迹三大豪门的建议！

BIH

gracegenie 发表于 2017-6-26 11:32
我是这样理解的。。仅供参考

国内楼市，是政府在干预，冻结交易。。作为天朝p民，是没有力量去抗衡的

这就等于了加拿大银行在没有抵押保障的情况下借钱给中国投资者。所以我搞不懂。即使是要割中国投资客的韭菜也不带这样的。简直是自杀。

gracegenie

BIH 发表于 2017-6-26 11:35
这就等于了加拿大银行在没有抵押保障的情况下借钱给中国投资者。所以我搞不懂。即使是要割中国投资客的韭 ...

加拿大华人的势力比澳村大多了

stevenhu

gracegenie 发表于 2017-6-26 11:22
https://www.macrobusiness.com.au/2017/06/canadian-mortgage-bubble-exposed-china-ghost-collateral/

...

问题是，如果国内资产已经被抵押了，加拿大在来一次，如果出了问题，加拿大银行考神马强拍，国内法院不会鸟他的(monkey12)

stevenhu

BIH 发表于 2017-6-26 11:35
这就等于了加拿大银行在没有抵押保障的情况下借钱给中国投资者。所以我搞不懂。即使是要割中国投资客的韭 ...

资本主义就是这样，直到玩儿蹦是不会停下来的(monkey14)

huzhenxin

中介造的孽，无知，贪婪的人自己去承担。希望这些危害社会的人别在澳洲上窜下跳

gracegenie

stevenhu 发表于 2017-6-26 11:43
资本主义就是这样，直到玩儿蹦是不会停下来的

每次崩，就是一次财富再分配。。。

智不匹财。。就会现形

stevenhu

gracegenie 发表于 2017-6-26 11:46
每次崩，就是一次财富再分配。。。

智不匹财。。就会现形

分配毛啊，富人只会越富，穷人只会越穷，中产被撸羊毛。
财富再分配是通过打仗才能实现(monkey19)

gracegenie

stevenhu 发表于 2017-6-26 11:48
分配毛啊，富人只会越富，穷人只会越穷，中产被撸羊毛。
财富再分配是通过打仗才能实现  ...

上次那个严格来说，不算崩。。或者说，该崩的，因为天朝干预，续命了一把。。

下次，才真是。。

stevenhu

gracegenie 发表于 2017-6-26 11:51
上次那个严格来说，不算崩。。或者说，该崩的，因为天朝干预，续命了一把。。

下次，才真是。。  ...

政府都会bailout的，财富再分配肯定是通过暴力的(monkey21)