餐馆生意涉及的法律问题，紧急求助。

mia2005

因餐馆和房屋中介有争议，一直有1万多的费用未付。上周房屋中介突然送来一封律师信，说如果在14天内不付清欠款，房东将接管餐馆并换锁。

请问，仅凭一封律师信，房东就可以换锁吗？餐馆应如何应对？

紧急，求支招。

felix100

不懂，但是楼主应该说清楚1万块钱为什么不还。

zzhuang0

接管到说不上，不过房东可以要求您停业 直到付清款项

小何xixi

你却应该有自己的律师啊，问你律师啊

tammyyhtan

房租没付吧？房东有权把你lock out。一般来说 是你一分没付，他们催你一段时间无果后，房东才有权换锁。但事实是你只要没付清，房东不高兴了，就把你锁换了，你也不能怎么着。虽然你可以继续追溯房东锁你期间 你的经营损失，然并卵，你还是被锁外面了。

qwertyui

通常房租的涨幅，在合同里已经有规定，比如跟随每年的物价涨幅，或者几年后按市场价调整一次等。如果对房租的涨幅不满意，而房东并没有超过合同的规定，可以协商，如果协商不了，就只能等合同完了走人。但不付房租，则属于毁约。客气的，换把锁。不客气的可以请保安公司直接看门，因为私人场地，严禁进出。然后再上庭。每天的保安公司费用和双方的律师费，庭费。和剩下的合同及相关损失，没有几万或者十几万块根本就下不来。做生意要考虑到这种风险。不能只考虑自己一方。（有个熟悉的餐馆朋友，差了一万不到，结果被强制关门一个多月。最后多花了十几万才弄完重开）

yourock

为什么住宅投资房的房东就那么弱势呢？

coeur

yourock 发表于 2015-7-31 16:15
为什么住宅投资房的房东就那么弱势呢？

因为租客是“弱势群体”。。。

mia2005

felix100 发表于 2015-7-31 09:32
不懂，但是楼主应该说清楚1万块钱为什么不还。

谢谢回复，1万多没付是有争议。原因复杂，一句两句说不清。我想知道，如果房东换锁后，接下来事情如何发展。

mia2005

zzhuang0 发表于 2015-7-31 10:32
接管到说不上，不过房东可以要求您停业 直到付清款项

谢谢回复，其实欠款争议可以协商解决。但是房东感觉很强硬，一直是要换锁接管的态度。如果参观停业，停业期间的租金怎么算？谁付？

mia2005

小何xixi 发表于 2015-7-31 14:29
你却应该有自己的律师啊，问你律师啊

谢谢回复！律师有律师的作用，论坛有论坛的作用。先通过论坛明白的或者有类似经历的朋友分享一下观点，实在不行再找律师。

jhsun3

mia2005 发表于 2015-8-2 05:44
谢谢回复，其实欠款争议可以协商解决。但是房东感觉很强硬，一直是要换锁接管的态度。如果参观停业，停业 ...

房东换锁，餐馆无法营业。。你考虑的不是自己利润的损失多少，而是这段时间房租算谁的。。难道lz的店盈利少的可以忽略不计了吗

mia2005

tammyyhtan 发表于 2015-7-31 15:23
房租没付吧？房东有权把你lock out。一般来说 是你一分没付，他们催你一段时间无果后，房东才有权换锁。但 ...

谢谢回复，租金付了，有一些outgoing未付，钱不多，只是对房东太强硬不爽。你认为，被房东锁外面了，期间的租金谁付？其他损失谁承担。被锁外面了，餐馆肯定有损失，无法营业。难道房东就没任何损失?这点想不通为什么？

我认为，房东如果换锁，餐馆无法营业，期间房东也收不到租金。需要双发打官司解决，最后房东即使收到欠款，也损失了期间的租金。房东也应该不想走这一步吧！

stmimi

应该找一位律师得到正确答案.

mia2005

jhsun3 发表于 2015-8-2 05:57
房东换锁，餐馆无法营业。。你考虑的不是自己利润的损失多少，而是这段时间房租算谁的。。难道lz的店盈利 ...

不是，我当然明白餐馆会受损，可能更大。我的困惑是想知道在这种情况，房东有损失吗？如果结果是两败俱伤，双方就都会尽量避免，这样才有协商的基础和可能。如果房东没任何损失，就不会让步。弄清楚这点，餐馆才能确定在协商中做出多大让步。

jhsun3

mia2005 发表于 2015-8-2 06:11
不是，我当然明白餐馆会受损，可能更大。我的困惑是想知道在这种情况，房东有损失吗？如果结果是两败俱伤 ...

如果那些outgoing是合同里允许的，那他的损失会在上tribunal甚至court上拿回来。。。他损失绝对很保险，而你的，不计营业损失，你不开个4周，你现有的员工可能就会开始找下家了。。。
我也开了餐馆7年了，我几乎不记得有什么outgoing costs是房东给的，commercial property, 连房东的物业保险都要我reimburse的。。你是哪些款项dispute啊

mia2005

qwertyui 发表于 2015-7-31 15:43
通常房租的涨幅，在合同里已经有规定，比如跟随每年的物价涨幅，或者几年后按市场价调整一次等。如果对房租 ...

谢谢回复，我明白餐馆肯定有损失，也想尽量协商解决避免走到这一步。主要是想知道房东在这种局面下是否有损失，好确定在协商中做出多大妥协。按你的意思，房东没任何损失？只要欠款，不管多少，也不管是否有争议，房东都有权换锁？然后房客继续付租，然后承担所有法律及相关费用？难道商业物业房东如此安全，如此强势？打个不恰当比方，如果房东长期没履行责任，比如维护等，房客没有任何办法，也不能欠费，只能上庭解决？如果房客欠费，房东有权换锁，然后房客承担所有费用，是这样的逻辑吗？

jhsun3

租商业铺子，在维省，房客是付所有开销的几乎包括所有维修。。合同里应该写着的。这和租居民房子住完全不同。小生意就是给人宰的羔羊，谁都来宰一笔，而且合法

mia2005

jhsun3 发表于 2015-8-2 06:21
如果那些outgoing是合同里允许的，那他的损失会在上tribunal甚至court上拿回来。。。他损失绝对很保险， ...

谢谢！争议是一两句话说不清的。但我可举一个例子，这个整体物业有3个unit, 2个是residential，1个是commercial。对于物业保险费，应该是所有unit分担。但是中介收这个钱，只给个金额，没有原始发票，也不知道commercial的费用如何计算？

我的情况，我的损失我自己会衡量，想听听对以下几点的看法：

房东是否有权换锁？
换锁后，餐馆的停业损失，房东是否有可能承担？
房东能锁多久？
停业期间的的租金谁付？

mia2005

jhsun3 发表于 2015-8-2 06:36
租商业铺子，在维省，房客是付所有开销的几乎包括所有维修。。合同里应该写着的。这和租居民房子住完全不同 ...

照目前看来，商业物业房东确实没任何风险！果真如此？

对我们移民，尤其是新移民，有些事情不一定能完全弄明白。别当我们做商铺房东时，反倒被房客欺负！所以，讨论一下很重要，要清楚双方的风险和收益。

jhsun3

mia2005 发表于 2015-8-2 06:47
谢谢！争议是一两句话说不清的。但我可举一个例子，这个整体物业有3个unit, 2个是residential，1个是comm ...

你问的都是在你肯定有理的前提下。。他可以一直锁店下去直到tribunal, 当然你也不用交房租直到tribuna给仲裁。。如果你觉得不合理价格，有没有自己找一家保险公司比较过价格，单单说价格不合理你是没赢算的。要对方服软，你必须要让对方觉得理亏，会输官司。我3年前也觉得房东的物业保险太高，直接自己找了两家保险公司比较价格，在给房东同样的保险前提下，保费AAMI的比agent发给我的便宜了一半，我一去理说，对方没褶，用了我提供的保险公司。。既然你觉得贵了，那就该自己去帮房东quote份相同的保单，无非就是保房东的building insurance和他的rental insurance. ?看看和他们给你的差多少。有了实质比较，再去理论。。

mia2005

jhsun3 发表于 2015-8-2 06:59
你问的都是在你肯定有理的前提下。。他可以一直锁店下去直到tribunal, 当然你也不用交房租直到tribuna给 ...

谢谢啦！说的有道理。其实最后把钱交清了。

另外，想请教下租金market review有争议，如何解决？

jhsun3

mia2005 发表于 2015-8-2 07:18
谢谢啦！说的有道理。其实最后把钱交清了。

另外，想请教下租金market review有争议，如何解决？ ...

我的租金是按ABS每年公布的CPI而增长的。。。你那个基本无解

mia2005

jhsun3 发表于 2015-8-2 07:22
我的租金是按ABS每年公布的CPI而增长的。。。你那个基本无解

我也是每年按CPI,只是3年有个market review,不知道这个是什么程序，是否客观，不同意如何解决？是否有独立机构

qwertyui

mia2005 发表于 2015-8-2 04:27
谢谢回复，我明白餐馆肯定有损失，也想尽量协商解决避免走到这一步。主要是想知道房东在这种局面下是否有 ...

我的理解主要是租金问题。如果房东加租是在合同允许的范围内。你可以提出自己的意见，但是如果不交租就无解了。因为你违反了合约规定。房东就会要求因此而造成的所有损失。包括没有完成余下合同的损失，官司所引起的损失等。另外也并不是你说的房东无损失。如果你是房东，有人不付租金，你觉得有没有损失呢？反之如果房东违反合约，你同样也可以要求赔偿。最近的有个例子，在西澳有家中餐馆，年租金不过4万左右，但因为餐馆拆迁无法完成余下的几十年合同。物主需要赔偿餐馆老板700多万，而餐馆老板不接受，并赢得官司，赔偿超过千万。
还有你说的物业维修，保险，管理等费用和住宅不同，都是商户负责。即便你怀疑收费的合理，也不是不交房租的理由。如果有违反合同的证据，你也可以提出赔偿要求。但前提是你不能因此违反合同。我建议你，尽快补上租金，大事化小。避免更大的损失。

susanqiao

进来学习

zony

看律师了

mia2005

qwertyui 发表于 2015-8-2 11:04
我的理解主要是租金问题。如果房东加租是在合同允许的范围内。你可以提出自己的意见，但是如果不交租就无 ...

谢谢回复！

如果合同都能写清楚，也就没啥争议啦，对不？
有些争议，恰恰就是合同上没写清楚，需要上庭找法官断。上庭需要找律师，需要费用，结果未定，所以双方都不愿意走到那一步，尤其是财力弱的一方。

按照你的逻辑，我看不出房东有啥损失。所有事情房客做，所有费用房客出。房客欠费，房东换锁上庭，期间租金及产生的所有费用房客付。房东确实强势。我看只有房客申请破产或直接跑掉留个烂摊子，房东才有损失，房东应该最怕这种情况。明白房东的弱点很重要，你才能通过谈判解决问题。我举个例子，假如合同规定每年租金固定增长5%，但三年后，整体经济萧条，甚至是经济危机，此时很多生意严重下降，你通过谈判就极有可能降租，但按合同规定，涨租是完全合法的。房东有合同赋予的合法权力，为什么不主张，而是降租，就是怕逼你破产或跑路，房东损失大。明白这点很重要，你要破釜沉舟，才有可能赢得转机。

西澳那个案例我知道，是特例，不具代表性，房东是政府。房客的实力也很大，是位于河边的珀斯顶级中餐馆。

mia2005

有些争议事情解决，正如有筒子说，要看律师，要看你对手房东怎样，而不在于合同，合同规定清楚就不会有争议。关键是很多事情合同不能规定清楚。你对手强，如shopping centre就不会妥协，如果私人房东，且财力一般，你破斧沉舟，对方就要做出妥协，这才是真实社会。

qwertyui

mia2005 发表于 2015-8-2 23:06
谢谢回复！

如果合同都能写清楚，也就没啥争议啦，对不？

换个角度来看，如果遇到不交租的商家，最好的办法就是赶走，至于是不是破产无所谓。因为空置后才有再租的机会，如果租客不走，又收不到钱，这个生意怎么做呢？能拿多少就拿多少吧。长痛不如短痛不是吗？