接近真实的详细数据模型计算 澳洲投资房 vs 标普500 收益

superdigua

spin123 发表于 2021-7-3 10:46
谢地瓜兄

请问这个是包含分红在内？

我记得有基金会把分红自动买入。这样可以避免缴税。

liyunzhen001

spin123 发表于 2021-7-3 10:41
后知后觉才发现您是来抬杠的

现行2%利率，投资房完胜

你去论坛里搜下就知道，几乎每个吹房价的帖子都有他华仔。和他认真你就输了。这种量化计算虽然不一定能预测未来，但是比论坛里嘴炮吹水要强不知道多少倍。

liuyang327

有感于每个人的投资风格和方式是如此不同。只有适合自己的，才是最好的。

Jade19

spin123 发表于 2021-7-3 08:31
大家觉得以后利率没有那么高

但是可能以后房产和标普500的涨速也因此变高

没有杠杆也不是亏，只是比不过标普，你是这个意思吧？

SOSHELPPLZ

这贴一开始的前提就是错的。

标普500的购买一样可以用杠杠的，利率是1.7%，

不需要走贷款，很多broker都自动提供的。上次还在论坛里，看到一位坛友说他的是1%

Questions

楼主投资房很多expense算进去了没有? 标普500是没什么expense的

All_Black

感谢楼主分享。不管怎样，赞认真做分析的人

天涯浪客

spin123 发表于 2021-7-3 10:41
后知后觉才发现您是来抬杠的

现行2%利率，投资房完胜

前面15楼我已经说了，想算亏很容易，你可以参考一下。

天涯浪客

liyunzhen001 发表于 2021-7-3 10:55
你去论坛里搜下就知道，几乎每个吹房价的帖子都有他华仔。和他认真你就输了。这种量化计算虽然不一定能预 ...

你嘴炮最厉害吧，以金融会计双硕士的专家身份，成功在2020年2月以前卖掉5套house，我可没这种本事。。。

ypxing

spin123 发表于 2021-7-3 10:46
谢地瓜兄

请问这个是包含分红在内？

会的。DRP也需要交税。但是省去了购买的brokerage，而且价格可能会比当时的市价低一点点

ypxing

superdigua 发表于 2021-7-3 10:47
我记得有基金会把分红自动买入。这样可以避免缴税。

DRP也是需要报税的

macro

房地产投资适合大多数人，股票投资适合少数人。虽然我搞股票投资，但生活中经常劝别人别投资股票，因为我一了解他们性格和见识基本可以判断出来了。当初一个亲戚一定要买股票，我很了解他的性格，说他不适合，他不信，执意要玩。无奈我让他买入一只股票，我说放几年就能超过绝大数人。但人性的缺点很难改变，他买了一个月就受不了这只股票不涨，卖了，然后就一发不可收拾频繁换股，后来接近于亏光。如果当初买入我推荐的股票不动，从买入到现在3年时间已经翻了4倍多。股票投资除了战胜自己的人性弱点，还要战胜老婆，拓宽自己的见识，能达到这个条件的人真不多。如果我当初不买房，全部股票投资后的净资产将比现在买了房剩余的钱股票投资后的净资产多200万刀。还好当初没听老婆天天耳边烦，没有把买房剩下的不到10万刀买个小公寓，否则这辈子也没有希望实现财务自由，因为自己基数实在太小。但现在随着股票资产基数不断提高，即使自己职业生涯已经到顶了，再看看巴菲特的资产年龄分布图，感觉人生才刚刚开始

FPC-S

楼主有心了，

对模型本身提点建议，标普500并不适合拿来与澳洲的residential property做比较，原因有3

1. 汇率
2. 税务
3. 资产类别与周期

如果想比较股票与地产的话，还是同地域的好一点，因为没有汇率问题，税务制度也相同。

同时，由于杠杆的存在，也造成了这种建模很难找到比较的基准点。

sonya614

谢谢楼主的分析，很有帮助。最近也一直在考虑到底是继续投房产还是买入基金。也在考虑是不是要配置一些海外的现金流资产（例如国内），因为老想着鸡蛋不能放在一个篮子里。

唉，还是资金有限才纠结，不然全部来一套。

阿德莱德的流氓

楼上的小孩子们，

我这样的成年人不做选择题，房子股票，我都要了！

天涯浪客

sonya614 发表于 2021-7-3 12:53
谢谢楼主的分析，很有帮助。最近也一直在考虑到底是继续投房产还是买入基金。也在考虑是不是要配置一些海外 ...

我说一下我的看法，不一定对。

40岁之前投资房产，拉满杠杆，40岁以后买股票或者基金。

天涯浪客

macro 发表于 2021-7-3 12:05
房地产投资适合大多数人，股票投资适合少数人。虽然我搞股票投资，但生活中经常劝别人别投资股票，因为我一 ...

我昨天才看了一个讲巴菲特的视频。他花了大量时间研究财务报表，然后用大概50%的资金去重仓几只股票，然后坚定不移的长期持有。而对于普通人来说，如果一共放100万进股市，通常没胆量会把50万重仓三四个股票。而如果分散资金买上20个股票，就会和大盘回报90%相似了，不如直接买大盘基金来的轻松。这也是股神能50多年平均20％回报超越大盘的原因了。

没有分析财务报表的能力，就别折腾了，买个基金完事，这就和买房子回报投资差不多了。

spin123

Jade19 发表于 2021-7-3 11:13
没有杠杆也不是亏，只是比不过标普，你是这个意思吧？

是的，没有杠杆的话比通过膨胀略好

spin123

SOSHELPPLZ 发表于 2021-7-3 11:24
这贴一开始的前提就是错的。

标普500的购买一样可以用杠杠的，利率是1.7%，

平时上班偶尔看盘的普通投资者恐怕不知道这个吧

我是根据普通人都容易操作的做法

如果您能给个链接就非常感谢了

spin123

Questions 发表于 2021-7-3 11:27
楼主投资房很多expense算进去了没有? 标普500是没什么expense的

算了不一定全对

请看4楼，欢迎指正

spin123

macro 发表于 2021-7-3 12:05
房地产投资适合大多数人，股票投资适合少数人。虽然我搞股票投资，但生活中经常劝别人别投资股票，因为我一 ...

确实有这个问题

我自己股票也亏了不少，因为沉不住气，后来买了某些基金放了几年，确实有惊喜

现在决定只要有其他收入就不卖。没有杠杆的话不管怎么跌也能涨回来，而且更高，至少过去100年都是这样

wxm611

标普的数据容易算也准确。房产投资的参数差别太大了，房租收入，利率，维护费用，个人收入交税情况等等千差万别。楼主如果有投资house 十年以上的话，希望拿出你自己的数据。不管怎么样，还是喜欢LZ这种探索精神

Lilikachen

任何投资 都得学习 要有学习的能力 试问有多少人有专业能力去了解财报 更别提独特的行业洞察能力了 所以房产适合大部分人 股票及其其他金融产品 只适合少数人 找到适合自己的投资产品比单看增长率更重要

spin123

wxm611 发表于 2021-7-3 14:07
标普的数据容易算也准确。房产投资的参数差别太大了，房租收入，利率，维护费用，个人收入交税情况等等千差 ...

哈哈

我没有投资房，也没有买标普500，以显示自己没有利益冲突

队友做过一段时间租房中介，所以略微听说过一二。网上信息有限，所以只能“接近”实情。

spin123

Lilikachen 发表于 2021-7-3 14:15
任何投资 都得学习 要有学习的能力 试问有多少人有专业能力去了解财报 更别提独特的行业洞察能力了 所以房 ...

大盘指数倒是不用看财报，不过需要定力坚持

chinahare

spin123 发表于 2021-7-3 14:18
大盘指数倒是不用看财报，不过需要定力坚持

同意，承认自己是普通人，追求赚个市场平均值，可以买标普500或者国内沪深300
但是做到这个也不容易，承认自己是普通人就不是一件容易的事，然后保持心态平稳不管碰到什么情况坚定不择时不操作非常考验人的定力

Gzmt

房产还是股票，这个话题已经被研究烂了。有现成的答案。

首先你的信息，数据，和建模来源，只要一个错，整个推导结果就是 rubbish。。能表扬的是您辛苦了，加点分鼓励下

一般模型都被都是一个团队+若干专家进行无数的backtest，而且还要把你的数据公布让无数人模拟推导。。

spin123

Gzmt 发表于 2021-7-3 14:27
房产还是股票，这个话题已经被研究烂了。有现成的答案。

首先你的信息，数据，和建模来源，只要一个错，整 ...

感谢哈哈

不准确也不能说完全是rubbish吧，毕竟不是拍脑袋想出来的“房价7年翻一翻”这种。我只能定性的看一看，定量我觉得没有人能算准，除非全部使用完整的历史特定数据。

窃以为趋势基本正确，就如4% vs 5%利率，虽然看绝对数值的话结果大相径庭，但那曲线形状相差不大

而如果把房产所在国家和股指换一换，那可能趋势就不同了

macro

天涯浪客 发表于 2021-7-3 13:35
我昨天才看了一个讲巴菲特的视频。他花了大量时间研究财务报表，然后用大概50%的资金去重仓几只股票，然 ...

实际上散户把资金分散到3、4只股票已经足够，超过5只已经多余。大资金像基金这种才需要分散到几十只股票。所以散户操作得当收益可以超过基金，我过去10年里，8年超过20%，6年超过40%，今年目前超过100%。但还是那句话，股票投资属于少数人，多数人能力达不到。

skypig05

这个可参考性大吗？ 分析中用的是哪里的House？

不同地区的House的价格变化千差万别，Sydney的House和Perth的完全不同，SP500全球都一样。