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本帖最后由 金山 于 2014-4-8 21:30 编辑
许多房产投资者，以投资房产的数量来衡量投资的成果。有的还提出一个目标，就是十年中要拥有四套投资房。而当人们聚在一起的时候，人们也总是会说，哦，他很不得了，有三套房子，她更不得了有八套房子。真的房子越多，就越会投资吗？什么才是好的房产投资者呢？
衡量房产投资的唯一的标准就是，你投资的房产为你挣钱了吗？你投资的多套房子中，哪些是为你挣钱了，哪些是让你赔钱了？只有那些真正为你赚钱的房子才是好房子，才是好投资；那些让你赔钱的房子，看起来好看，但它会把你的钱掏空，心里的苦只有你自己知道。
如何知道房子是赚钱的还是赔钱的呢？只有当你知道房产投资数学的时候，你才会知道你的房子是否赚钱。
房产投资数学公式如下：
ROI > IR，或者 R > I
其中ROI为Return on investment, 也就是你这套房子的投资回报率，具体是你房子的投资的收益除以你这套房子投资成本，也就房子的卖价或者房子的价值。
IR为Interest Rate, 也就是你这套房子的贷款的利率。
上述第一个公式是说，你的房产投资的回报率必须大于房子贷款的利率。
房产投资的回报主要有三个部分，一是租金回报，二是资本增值，三是税务减免
租金是房子出租之后的收益，但为了获得租金也相应会产生一些成本和费用，比如中介费用，Council rate, water rate, 房屋的维修和维护费用，如果是apartment还有body corporate费用，还有地税的等等，只有把租金的收益减去这些费用之后才是真正的租金收入。
资本增值是指房子价格的变化，资本增值也可以是负值，正值意味着升值，负值意味着贬值。资本增值与土地和土地的位置，房子的类型已经经济周期等有密切的关系。
税务减免主要指，当你的租金净收入低于你的利息加折旧的时候，也就平常所说的negative gearing的时候，你可以拿你的亏损的部分去递减你的个人收入，由于这种个人收入的递减而获得的少缴的税为你的税务减免。
把租金净回报加上资本增值加上税务减免除以房价则得出你的投资回报，也就是：
(Net Rental income + capital gain + saved tax)/property value = ROI
利率是指银行贷款的收益，是你使用银行资金的成本，是利息除以你贷款的额度。IR = I/P。
只有当 房产投资回报率大于银行利率的时候，你的房产才是赚钱的，否则则持平或者赔钱。
第二个公式和第一个公司相似， 它是以绝对值来衡量投资的成果，也就是房产投资的回报必须大于整个房子的利息，也就是资金成本。
房产投资的回报还是前面所说的三个部分，也就租金净回报加资本增值加税务减免。
利息，是你整个房子全部是贷款而产生的利息。假如，有人只贷款了80%，他们就算这80%的利息，这是不对的。因为其他20%尽管是你自己的钱，但你自己的钱也是可以投资存在银行，它可以产生利息，给你回报，给你投资了，你也应该给它回报，也就是说你自己的钱也是有机会成本的。所以当你算利息是应该把全部资金的利息算进出。
当你的房产的三个回报加起来的时候，如果大于全部资金的利息，则你的房产是挣钱的；否则持平或者赔钱。
当以上两个数学公式前面小于后面的时候，你的房产是亏钱的，如果这样状况的房子越多，你赔的钱就越多，房子的数量只是看起来好看，实际是一个会不断掏空你的无底洞。
每年当一个财政年度结束的时候，你必须定下心来算一算，一年有多少净的租金收入？你应该请专业人士给你的房子做个评估，看看一年房子升了多少？还是降了多少？你一定请会计算算你的房子可以给你少缴多少税？再查查看看一年付出了多少利息？代入房产投资的数学公式里，看看，是赚钱了还是赔钱了。赚钱了，开心！赔钱了，找找原因，采取措施，立即行动！
如果还需要其他关于地产投资的文章，请告诉我你的邮件，我发过去，也许对你有帮助！ |
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来聊聊金庸的小说(１9７楼找到金庸小说朗读版) (2008-6-23) applenet 
第一次坐cruise 出海游! (上了相片，有更新) (2005-9-25) leski 
发表于 2014-4-7 08:58
算一下还是有必要的，不能光看买卖时候的差价。
