更新了，凑个热闹，也谈房屋拍卖技巧，也算是抛砖引玉

salesbay

看了帖子，关于拍卖技巧的，觉得很有道理。

我虽不是这方面的专家，但还是有一定的经验，也希望能和大家分享。

如果您是达人，请不要笑话我说的浅薄，您也谈谈，我这是抛砖引玉，为的是大家能有更好地机会买到心仪的房子。

之前有帖子说，要大刀阔斧，或者软磨硬泡两种，我觉得都很有道理。

不管用哪种，都要有个合理的心理预算与价格上限。

房价是和房市有这密不可分的关系的，这年头都惦记着捡便宜，但是机会少的不如去买彩票。

有一个合理的对竞拍房子的估价是至关重要的。查查附近类似房产的成交价格，多做做市场调查，没坏处。

不用考虑中介的报价，人家那叫市场营销策略，和道德啥的没关系，你自己糊里糊涂的都不知道房子该卖什么价格，怪不得别人的。

然后定个死死地上限，每套房子的情况都会有不同，所以上线也不同，不过一定要有，不然多花个几万甚至更多的情况都很正常。

一般看房子，如果真想出价，一般都会至少看两次，或者管中介要相关资料，比如S32等文件。那么这时，有经验的中介已经知道你会是个潜在的买家了，那么在拍卖当天你很可能会被他们重点照顾。

他们可能会和拍卖师沟通，也可能直接站到你身边帮助你出价，等等等，都是中介的职业水平的体现。他们也会通过你之前和他们的沟通等等信息区分析你的购买实力还有兴趣大小等等。

当然，近些年来越来越的的人，不按照常理出牌，比如之前一次没看过的房子，拍卖时路过就顺手买了的事情也有的是，这样的有钱人，不在今天讨论范围之内。

我们还是说说正常的，拿钱当钱的普通百姓吧。

好了，现在参观时间结束了，中介摇铃铛了，让大家聚在一起，一般是前院或者前门附近开始准备拍卖。

你这时候会发现，拍卖师的左右和前面是人群，后面一般没人（我见过站住拍卖师身后的奇葩，真牛逼，脑子不是一般的有病）。房东在屋里。

这时的人群里，一般分几类人：

准备出价的潜在买家。

看看市场，最近又想法买房或卖房的人。

看热闹的，比如邻居。

还有在人群中夹着的中介工作人员，他们的工作就是寻找竞拍者并且帮助其竞拍出价，同时有机会的时候和人群交流寻找有买卖房屋想法的人，为今后做打算。

那么好了，在拍卖师一大段你也许根本听不懂的，或长或短，或幽默或无聊的介绍后，拍卖开始了，你身边的中介会开始怂恿你出价。

这时候你要做的就是，保持冷静，观察。

观察人群里的情况，试图搞清自己的对手是谁，观察出价情况，看看抢的凶不凶。

当然，很多工作你之前就可以做，比如之前看房时，如果每次人都很多，跟菜市场似的，那么很显然，房子很抢手，多准备点银两吧。

有时候，一个房子根本没人第一个出价，都是拍卖师先叫个VB，然后才开始慢慢出价。

也有时候，上来就有人出价，顺风顺水，一个一个的叫价。

记住，你不需要做第一个出价的人，你需要做的是成为最后一个出价的人。

那么很重要的一点就是，打击对手的信心。

每个人都有自己的习惯，这里我只是谈谈我自己的习惯，不一定全对，个人见解而已。

首先，这时候你事前做的准备就要排上用场了， 那就是心里预期价位。

如果价格已经轻松达到或者接近了你的预期价位，而且没有要停的意思，那么咱干脆就别吱声了。

您很可能今天运气不好，碰到了财大气粗的大款了，或者那种不论如何都要把这房子拿下的疯子，咱就认了。

记住，咱是买房不是斗气也不是炫富。

我一直坚信一条，不管您的预期多么的合理，运气如果不好，一切都是白搭，所以买卖房屋都有运气的成分在里面。

还有一种可能就是您把这房子估低了，人家本来至少1M的房子你老惦记着85就拿下，那算您是想瞎了心了。

我绝不否认这种捡漏的机会存在，但是如果每次买房都抱着这样的心态，老想占便宜，这叫病态，是病，得治。

好了，今天咱运气不错，没有很离谱的出价也没有疯子捣乱，现在价格离咱们的心理预期还有点差距。

这时候，您需要做的是耐心，等待。

等啥啊等，再等房都卖了。

你不要去管拍卖师怎么叫唤，什么FINAL AND LAST BID之类的屁话，也不要管中介的怂恿，你需要的是咬牙坚持住，等待。

等到别的买家已经出价越来越少，等到他们叫价开始费劲，每次拖的时间越来越长才加一次价，等到从3,5个叫价的直到最后两个甚至一个的时候。

等到真正真正拍卖师要落锤的时候，这时候你惊喜的发现你还能往上加价，并且没有超过运算。

别想了，直接来个狠的。

这里你可以直接加1,2,3，甚至5w，依据房子的价格和当时叫价的幅度，一般这时候都是1千一口了，500，甚至100的都有可能。

你要做的就是，说出你的价格，让别人灰心。

因为他不知道你的底线，如果你给他的感觉绝对够实力，那么很可能他会放弃，或者跟着加一两次后放弃。

你要让别人以为你是个疯子，是个大款，是个拿钱不当钱的牛人，是势在必得的主，那么除非对方也是这样的人，或者对方是在是笨的可以的人（比如自己都不知道自己要花多少钱买房）那么你拿下房子就很可能了。

这招归根结底叫做，虚张声势。

当然，您可以不等到最后才出价，我见过上来就出价的，每口5万，直接别人就不敢出价了。看着他出的很猛，其实成交价格真的挺划算。

保持冷静的头脑，虚张声势的同时不要被对方的虚张声势给忽悠了。

我比较不习惯用一次一点的加价，因为见过太多次一次一千一千的加价，最后成交价格高出市场很多的情况。

因为你以为你再加1千对方就放弃了，殊不知对方也是这么想的。

而且很多人往往表现的加起来很费劲，考虑时间很长，这时等于给对方一个信号，卧槽，我不行了， 就这一千了，再多了买不起了的感觉。

于是双方互相传递错误信息，误判对方意图，把价格炒到了一个本来没有必要的高度。

不管什么时候出价，都要果断，只要没到你的价位就不要犹豫，让对方觉得你离不行了还十万八千里呢。

还有，拍卖的时候站哪我觉得也挺重要的，最好站个能看到全局的地方，至少是个不用费劲就能看到其他竞拍者的地方。

我一般习惯站和拍卖师平行的地方，越不起眼越不容易被人注意的地方越好，这样你不会再一开始就成为众矢之的。

当然，任何的技巧都依旧躲不开运气的问题，如果您点背，那么一切技巧都是扯淡。

上班空闲，想起来就写点，大家请拍砖。

有达人有更高明的办法，跟大家分享一下吧

猴子请来的救兵

感谢分享

liangpi1234

楼主说的真好，普里斯够昂

shangpin

拍卖是卖方和中介有技巧

买家没有任何技巧可言

zzg_css

拍卖当然有技巧。
银子多少确实是决定性的主因，多数时间 直接影响“买得到”或“买不到”。
但同样是“买得到”，拍卖技巧的好坏能最大限度地减少 恶意抬价，斗价，脑袋一热，冤大头
同理同样是“买不到”，也分 输在银子，无能为力；输在心里，追悔莫及。

如果说拍卖只靠钱，那就好像说 打牌只靠牌好，完全没有技巧技术。
业余选手玩德州纸牌，拿10 J Q K A同花，拿烂牌的专业选手输了，你能说你比专业的厉害么？换一局试试？

zzg_css

参加拍卖的很少有输于 竞价差10万，20万的，都是输在1，2万以内。来拍卖的 谁都给得起这点，关键是心理输了。有多少人一个房子没拍到 后来追悔莫及的？说明当时差的不是钱，是心理。拍卖技巧能最大限度的提高自己心理，同时摧毁对方心理。

shunshun

顶顶

小小强

拍卖看口袋和运气～

salesbay

zzg_css 发表于 2014-2-25 12:40
参加拍卖的很少有输于 竞价差10万，20万的，都是输在1，2万以内。来拍卖的 谁都给得起这点，关键是心理输了 ...

没错，很认同

shangpin

如果砸钱进去就是所谓的技巧, 我无话可说.

shangpin

所谓的技巧, 都是买家自我安慰.

yourock

碰到那种总是比你多1千的主，任何技巧都是胡扯。

shangpin

想起来了, 有一次帮朋友去拍卖, 拍到65万, 我们不出价, 另外一个买家赢了, 进去跟房东谈,

很多人以为这时候拍卖结束了, 但不是 !

我们也不走, 一直站在门口. 跟中介说我们可以继续出价.

中介就在屋里屋外两边跑, 继续为我们谈, 原来那个赢了的, 出到67就不继续跟房东谈了,

我们直接出69万, 拿下 !

这个时候只有我们双方在斗, 少了其它对手, 而且没有旁观的.

shangpin

  不知道这是否算拍卖的技巧, 把人群先赶跑, 剩下1个对手.

salesbay

shangpin 发表于 2014-2-25 12:59
不知道这是否算拍卖的技巧, 把人群先赶跑, 剩下1个对手.

这绝对是中介操作失误啊

shangpin

salesbay 发表于 2014-2-25 12:00
这绝对是中介操作失误啊

尀

拍卖是在72小时内出价都有效

拍卖中的赢家, 并非就是能买到房子的人.

我们作为候补.

salesbay

shangpin 发表于 2014-2-25 13:02
尀

拍卖是在72小时内出价都有效

啥意思，拍卖72小时内有效？

我没太理解。

我知道的是，就算最高出价者进屋后和房东谈，或者因为任何原因没有签合同放弃购买，那么中介是可以找第二，第三高的出价者来购买的。

当然，中介要极力的避免这样的情况，一个是容易造成意外流派，也会让房东不爽，对中介的职业水平产生质疑。

我见过一次最离谱的，前三个出价的都是来捣乱的，结果房子就流拍了

shangpin

在拍卖结束后的72小时内的出价, 都是有效的出价, 视同拍卖出价, 没有冷静期.

fangjinghua

shangpin 发表于 2014-2-25 12:57
想起来了, 有一次帮朋友去拍卖, 拍到65万, 我们不出价, 另外一个买家赢了, 进去跟房东谈,

很多人以为这 ...

如果我是那个买家，会叫跟我一起去拍卖的家人或朋友出去屋外照照片，拍下中介跟其他人交流的过程。根据拍卖法这样应该是不允许的。highest bidder got the right for negotiation。可以当面向中介指出，或者之后去投诉。

没有针对你的意思。 你的已经买了，是过去式。只是分享给其他tx，如果遇到咱们是坐在屋子里面谈的那种情况，怎么保护自己的利益。

fangjinghua

shangpin 发表于 2014-2-25 12:59
不知道这是否算拍卖的技巧, 把人群先赶跑, 剩下1个对手.

有点risky。如果最高的人满足屋主的价钱，我们就miss out 了。

shangpin

fangjinghua 发表于 2014-2-25 12:11
如果我是那个买家，会叫跟我一起去拍卖的家人或朋友出去屋外照照片，拍下中介跟其他人交流的过程。根据拍 ...

>

你说拍卖法不允许候补的 第2个出价 ?

不是吧 ? 你有没有书面的法规 ?

拍卖中的赢家, 如果价钱还没有超过房东的保留价格,  只是有优先权进去和房东谈最后价格, 并不是他已经拍得这个物业.

fangjinghua

fangjinghua 发表于 2014-2-25 13:13
有点risky。如果最高的人满足屋主的价钱，我们就miss out 了。

回想当年去nunawading拍卖时就是差不多的情况。

我跟lp迟到，没看到屋子里边。auction开始，叫到41万pass in。没看过，当然不敢出价。后来pass in.我们在屋里遛达，感觉还好呀！后来就跟中介说，如果里边的人谈不成，我们是要买的。后来可惜别人还是谈成了，我们miss out。

fangjinghua

shangpin 发表于 2014-2-25 13:15
>

你说拍卖法不允许候补的 第2个出价 ?

候补的 第2个出价是允许的。  

但要在highest bidder谈不成之后。也就是你说的“有优先权进去和房东。。。”. "优先权" IS THE KEY WORD. 而你上面例子的出价是跟买家negotiate的时候是同时的。

multi

楼上这情况在nsw不能成立啊。 拍下就要下定金的。

shangpin

fangjinghua 发表于 2014-2-25 12:18
候补的 第2个出价是允许的。  

但要在highest bidder谈不成之后。也就是你说的“有优先权进去和房东。。 ...

对啊, 我们就在门口等,

fangjinghua

shangpin 发表于 2014-2-25 13:20
对啊, 我们就在门口等,

ok. 可能是我误会了。

如果中介等到买家出67万，卖家reject之后跟你们商谈，完全合法。
如果中介一边跟买家谈，一边跟其他买家问价钱，然后继续制造竞争, 就有点出界了。。

sydneynewmama

&

睡着是小兽

yourock 发表于 2014-2-25 12:56
碰到那种总是比你多1千的主，任何技巧都是胡扯。

我干过这种挫事，刚开始参加拍卖没有什么经验。一次只加2千
硬实把房价抬高了很多，中介开心的啊。。。

最后败了，不是没银子，而是觉得算了给他吧，完全高出我对房子的估价，感觉不值。
几个月后回头看，早知道那个时候拼到底，看房子烦死了。

Farmerchris

shangpin 发表于 2014-2-25 12:57
想起来了, 有一次帮朋友去拍卖, 拍到65万, 我们不出价, 另外一个买家赢了, 进去跟房东谈,

很多人以为这 ...

这样也行？

太风骚了

zzg_css

shangpin 发表于 2014-2-25 12:57
想起来了, 有一次帮朋友去拍卖, 拍到65万, 我们不出价, 另外一个买家赢了, 进去跟房东谈,

很多人以为这 ...

前提是，落锤了没有。
如果没落锤，有可能没到屋主的价格。
那拍卖官走了之后也可以继续竞价。