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本帖最后由 AKB48 于 2022-7-13 10:03 编辑
杂项
预算有限应该把钱花到哪里
油管上针对土澳建房的视频不多，但是美国建房的视频不少，也有很大借鉴。
研究下来基本一致的说法是预算有限结构性升级优先，观赏性升级为后，两者之间的看个人喜好而定。
结构性升级基本就是层高，门窗大小位置，房间结构位置，隔音隔热，三相电啥的，属于建完之后基本不能或者很难进行改动的项目。虽然LZ预算捉襟见肘，但是在3m的层高和北面Void两项是绝不会妥协的。
Volume builder 各种selection centre的内容大多数属于观赏性升级，比如哪种瓷砖地毯地板好看，benchtop材料厚度和五金的选择。好像有些建筑商也提供交房后客户自行安装某些硬件的选项。基本属于有资金可以一步到位就一步到位，资金不充裕以后慢慢升级也不是不可以，反正丐版也是可以度日的。何况小红书里也充斥着各种翻新浴室厨房的视频，具体花销似乎比建房要透明很多。
建筑合同
悉尼的建筑合同无外乎HIA/MBA/Fair Trading 三种基本样板。三种样板之间的区别没什么好多说的，除了高端的custom可能例外，其他建筑商只会提供基于一种样板的合同。虽然理论上对客户的有利性FT>MBA>HIA，但是还要以实际具体条款为准。
LZ觉得造房子最关键的除了预算，找谁造和怎么造，就是建筑合同了。而预算，找谁造和怎么造，最后都会在合同里体现出来。所以在LZ看来，建筑合同其实是建房过程中最重要的一步。毕竟在没有房子实物情况下，白纸黑字的合同是将来权益的唯一保障。
而合同的重要性似乎或多或少被有意无意地忽略。根据绝大多数volume builder的做法，合同通常是在客户付了小几千块tender以后才会和报价图纸一并提供。提供合同时也多少会附带一句”这是建筑行业的标准合同”，以期客户签字了事。
殊不知这些合同虽然大体是行业通用的样板，但里面往往附带各builder自拟的特别条款，其覆盖面和公平性因builder而异，每个builder的特别条款都不尽相同，需要仔细审阅。比如Fowler的特别条款，就如一楼提到的，是LZ见过的对消费者最不利的一例，其包括：
1. 广泛的保密条款。禁止客户将建房及合同相关事宜公之于众，其目的无外乎在于禁止客户在网上和社交媒体发表任何对其不利的言论。当然客户要在网上发好评、做对其有利的事情的话，他们自然也不会说你违反协议。但是这就造成了网上评论潜在的欺骗性，让公众只看得到好的评价，看不见坏的评价，无法得到全面的信息。
2. 无厘头的有限责任，将他们对客户任何责任和债务限于合同价。也就是说他们给我造个房子，要是3年内因为质量问题塌了要重造，但是当初60万的房子三年后需要90万才能造，那么他们就说我赔你60万，你找别人造去吧。
还有其他一些其实可有可无但是理论上对建筑商有利的条款，他们也尽数收入。这几乎是一个争锋相对，怎么对客户不利怎么来，而不是双方友好协商，在合理的范围内理性控制风险的合同。
且不说以上条款是否违反ACL的Unfair Contract Terms相关条款或是HBCF的质保范围，其存在本身就让我感到建筑商满满的恶意。现在的各种笑脸到时候万一不愉快了就会拿出合同甩我一脸。
绝大多数人是没有精力财力和他们对簿公堂的。以澳洲法院的尿性，最后即使你赢了也要掉层皮，绝对没有美国法院的惩罚性赔偿，让你连本带利赚回来的可能。
所以不管你有多喜欢建筑商的房型，多相信销售的各种保证，所有你觉得重要的事项一定要落实在合同里，或者至少书面文件上才算数。合同条款也要仔细阅读，即使不自行或者找律师商议条款，至少也要充分理解合同内容，免得日后悔不当初。
说了半天，其实对于好的建筑商，事事都顺利，合同应该基本没什么用。而对于最差的建筑商合同还是没什么用，因为人直接消失或者关门走人重起炉灶。所以对于大多数人来说，住房建筑合同本身已经是只防君子不防小人，合同也只是对稍微有点规模不会关门走人的建筑商才有实际价值。
澳洲法律在房屋建筑的消费者保护这方面是及其欠缺的。
2/2/22补充：
对于保密条款的不公正性，早在2018年ACCC就对Wisdom Homes采取过行动，Wisdom Homes认错服输，承认其保密及相关条款为不公正条款，接受罚款并将相关条款从其合同里删除。
https://www.accc.gov.au/media-re ... fair-contract-terms
4年过去了，LZ看过的volume builder的合同里，至少还有两三家依然包含相同或者接近的保密条款。
对土澳的建筑法律及消费者保护，LZ已经无力吐槽了。
联想到最近有网友拿着Panasonic在某仲裁庭中承认电视的合理使用寿命为８年，从而要求Sony为其五年旧的电视提出保修换新的要求，LZ感觉在土澳做流氓建筑商实在是太愉快了。
对建筑商的背景调查
不管是最后找Volume Builder还是Custom Builder，千万不只被销售的花言巧语迷惑，要至少做一些独立的基本调查，以免日后痛心疾首。
去年底跟LZ有交流的目测还挺靠谱的设计师推荐了一家小作坊的custom builder，号称他自己要建房的话也会用他们。
今年LZ打电话给其中一个老板的手机，他直言因为covid关门了，什么时候再开也未知。这是不是真实原因我不知道，但是建筑商造到一半关门或者拍屁股走人，留下烂摊子给消费者处理的话大部分人可能都是一头雾水，即使有HBCF保险能报，项目预算和周期也肯定要爆。
要看人财务报表肯定是没门的，那么从公开的独立渠道我们能做些什么呢？
1. 社交媒体
Google, Product Review, Facebook, Homeone 进行关键词搜索，看看其他人对他们的评价。好的评价自不必多说，但是有坏的评价的话，要看看对方有没有回应。有时候在无法客观认定差评的合理性的情况下，建筑商有良好的态度是一个重要的指标。
但是也要小心一面倒好评的潜在的不合理性和欺诈性。某些建筑商在合同里会明文禁止客户在网上发表差评，所以看不到差评并不代表差评一定不存在。
2. HBC
通过HBC网站搜索是了解建筑商实力的有效独立渠道 https://hbccheck.nsw.gov.au/#/dashboard
通过搜索建筑商的名字或者执照号码，你可以看到该建筑商在某一地区哪些地址造过或者大翻新过房子，因为所有正规大工程都需要买HBCF，也就是俗称的Home Owner Warranty Insurance。你可以去实地看看那些房子究竟造得怎么样，胆子大的也可以直接敲门，想办法和屋主直接交流，了解他们的经验。这样的独立探索，比只看建筑商给你的Reference靠谱得多。
3. Fair Trading
虽然存在Fair Trading的licence check和公众通告，但是这玩意基本和Fair Trading本身一样，没什么鸟用。
如果你的建筑商的licence check显示有问题，或者以前有很多claim，那基本可以中止交流了。现在也有不少新开的小custom builder号称入行多少多少年很有经验什么的，但是网上一查才刚拿到licence不久，还不能进行需要买HBCF的业务（也就是不能造房，只能给你做厨房涂个油漆啥的小活），那这种也建议避之不及。
＊＊＊13 July 2022＊＊＊
政府服务大更新了，新的网站不仅可以看到有没有Claim,还能看到具体时间，数量和金额，比以前的强多了。现在这个网站是对建筑商进行背调的有效工具：
https://verify.licence.nsw.gov.a ... 4lTDPUs_3I3mSnKWotU
4. Austlii / litigation search / Veda
也是客观存在，但是在大多数情况下效用有限的渠道。
造过房子的人普遍提到了site supervisor 的重要性，有机会的话，可以想办法在签约前了解一下你的site supervisor是谁，做了多久，看看网上有没有针对他的好评差评。据说项目的成功与否，很大程度上取决于site supervisor的负责人程度。要是site supervisor入行很久经验丰富，而且同时需要管理的项目也不多，据说这是一个好的开始。
设计的版权
基础户型的版权没什么好多说的，一般小改也不收费，客户改完了户型，tender完了不跟他们造最多也就损失个一两千。
但是如果你找volume builder 额外收费画图纸做custom，比如Rawson $7000, H&H $7000, Masterton $3500等，画出来的图纸版权也并不属于客户。所以如果画完图纸，你又因为种种原因不跟他们继续了，那么损失就比较大了。这一点，各建筑商的销售一般并不会主动告知客户，初次建房的话容易被坑，落到两难的境地。
根据各大VB的凑性，我很难相信付了大几千找他们设计完以后，他们的tender也能像无魔改的户型一样保持竞争力，这样就很被动。
自己找人画图搞DA虽然应该能满足要求，但这也意味着大多数volume builder不会接你的单，可能最后只能找小型建筑商赌一把人品，而且价格方面多少要比volume贵一点。不过这样的话，也能保证在tender上保持主动，能进行苹果对苹果的有效对比。
建筑行业的水实在是深。最尴尬的，就是LZ这种基本户型不能完全满足要求，但是钱包又瘪不能找下北三巨头豪一把的消费者。
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回眸瞬间，亲历澳洲。-补充了大量图片 (2005-8-25) 远方 
我的Country Living 体验 --- NSW Regional Area--Queanbeyan (2012-2-24) dandan 
发表于 2022-1-13 20:32
