物业管理权生意经营者现况如何？好久没声音了

13019448789

不过现在有一点搞笑，最早期的中介基本都没法做了，华人就剩那俩了，转型成为拉人资金合伙买物业的形式生存，切肉沾一手油的利益分配。

13019448789

CookAct 发表于 2022-10-13 11:34
同胞入这行的真是不少。

现在基本被华人垄断了，但是做的不好被赶走的也非常多，两年内买了又在售的基本都是，和原先比较，收入掉10%以内的算是好的，也不全是他们能力不行，大环境就是掉letting，看他们列出来的价格，不甘心亏本，但收入掉那么多怎么可能原来价格卖出去。

v26v26oo

13019448789 发表于 2022-10-13 11:39
不过现在有一点搞笑，最早期的中介基本都没法做了，华人就剩那俩了，转型成为拉人资金合伙买物业的形式生存 ...

能详细说说是怎么个搞法吗

13019448789

v26v26oo 发表于 2022-10-13 11:41
能详细说说是怎么个搞法吗

以业内大佬的形式出现，组织大户投资入股买，相当于buyer agent的形式，在之后的打理过程中赚钱

v26v26oo

13019448789 发表于 2022-10-13 11:43
以业内大佬的形式出现，组织大户投资入股买，相当于buyer agent的形式，在之后的打理过程中赚钱 ...

多谢分享。原来坑这么多…论坛上分享的基本都是报喜不报忧，怕行业崩盘没有接盘侠，假如6倍买来只能卖4.5倍，赔的底裤都要没…目前加息了，估计买家数量已经是断崖式下跌了

ARACT

几年前就预测到了，被骂惨了。

其实这真不是我的错，我只是分析了利弊和前景

红树林

13019448789 发表于 2022-10-13 11:30
这次昆州房地产热，大多数物业LETTING掉的都傻眼了，实事求是的说呗，我目前看到的，没有不掉letting的咱 ...

我不是业内的，倒认识几个经理，没人说掉傻眼，有些个卖房倒是赚了不少。letting这东西在不同的行情阶段有进进出出也正常。不过帖子里很多黑这个生意的确实不理解，也许受到过什么伤害

红树林

13019448789 发表于 2022-10-13 11:41
现在基本被华人垄断了，但是做的不好被赶走的也非常多，两年内买了又在售的基本都是，和原先比较，收入掉 ...

一项生意如果是坑很多，怎么还会被华人垄断，大家都拿着身家去跳坑？感觉不是自我矛盾吗

v26v26oo

红树林 发表于 2022-10-13 12:44
一项生意如果是坑很多，怎么还会被华人垄断，大家都拿着身家去跳坑？感觉不是自我矛盾吗 ...

可以理解华人知情或者不知情被骗入坑么，然后被绑上船只能跟着呐喊，因为行业崩了他们自己也损失惨重。

为什么华人入行前这个行业售价只有3.5-4.5倍，被部分人吵起来了变成5.5-6倍 ，再想想如果跌回3.5-4.5倍，这些人会损失多少？

所以，你会相信这些人说行业的缺点和不足吗……

v26v26oo

物业管理权生意因为收入来源比较广泛，需要具体分享，个人理解：
1. 工资收入按5-6倍买是完全没有问题的，因为有稳定的合约作保障
2. letting这个东西基本上给个 3年回本差不多，不是所有物业经理都适合当房产中介的，和外面专业的中介搞基本没有胜算，掉一个少一个，这部分收入只会越来越少，不会增加的。
3，维修清洁？这玩意不是半年回本的生意么，花6倍买这种活干纯属脑子进水。首先，卖家有这个收入，自己买下会不会干还两说，如果不会干这部分收入基本打水漂。
4，绑定购买经理房？这个就是巨坑了，如果出租，算30年回本吧，期待增值？怕是想太多了，昆州公寓townhouse基本没听说过赚钱的…

综合下来，这种生意3.5-4.5倍其实是合理售价，5倍以上全是溢价，溢价靠什么支撑呢，只能继续吹这个生意，吸引更多的人接盘

综上，这生意工资占比越高越好，自己能当中介耍嘴皮子，再加上动手能力极强什么都会修的最好。符合以上条件的华人占多少呢，有这条件基本也看不上物业管理生意了吧

weaknet

楼上几位给出出主意，现在做物业的苦苦支撑，生不如死，怎么办呢。

另外，能不能推荐几个更合算的生意，也好给大家指明方向。

v26v26oo

weaknet 发表于 2022-10-13 13:23
楼上几位给出出主意，现在做物业的苦苦支撑，生不如死，怎么办呢。

另外，能不能推荐几个更合算的生意，也 ...

我理解邮局都比物业管理强，并且增长潜力更大。

物业管理生意买下来能保持前owner的收入已经实属不易了，更别说增长了。收入掉1000，卖价就掉5000，呵呵，压力还是有的

红树林

v26v26oo 发表于 2022-10-13 13:33
我理解邮局都比物业管理强，并且增长潜力更大。

物业管理生意买下来能保持前owner的收入已经实属不易了 ...

你不是来搞笑的吧，真的是邮局生意，这个也属于澳洲特色奇葩一样的存在。亚马逊澳洲崛起后现在隔天到货，邮局的蛋糕估计缺一大块

红树林

亚马逊等那套高效的物流系统磨合后，也许很快会开展到社区的物流服务，到时候澳洲邮局估计得喝西北风

v26v26oo

红树林 发表于 2022-10-13 13:41
你不是来搞笑的吧，真的是邮局生意，这个也属于澳洲特色奇葩一样的存在。亚马逊澳洲崛起后现在隔天到货， ...

搞不搞笑不知道，至少邮局生意是正常行情，各种买家都有，而物业管理生意是溢价严重，除了华人接盘，其他卖家已经很少了…

红树林

v26v26oo 发表于 2022-10-13 13:50
搞不搞笑不知道，至少邮局生意是正常行情，各种买家都有，而物业管理生意是溢价严重，除了华人接盘，其他 ...

感觉邮局有点像UBER出现前夜的出租车牌照，一旦一个强大的行业破坏者出现后就完全不一样了。认识一个准备退休的老司机，自豪得说他有5张出租牌说是他一辈子赚的养老钱，结局你已经猜到了

v26v26oo

红树林 发表于 2022-10-13 14:06
感觉邮局有点像UBER出现前夜的出租车牌照，一旦一个强大的行业破坏者出现后就完全不一样了。认识一个准备 ...

要说风险，昆州的物业管理才是风险最大的，物业经理通过合约凌驾于业主之上，这是完全违背澳洲自由体系的。

这种老式生意已经在其他州绝迹了，昆州什么时候取消也是未知数，可能不会取消，但是限制只会越来越多。一旦法律程序改变，这种生意就一文不值….

hellochina

13019448789 发表于 2022-10-13 11:36
你没有掉letting么，我知道的物业，这一年半掉30%的letting都是少的，有几个掉了50%。
还有好几个是合伙 ...

我做了近十年，买生意的成本早就回来了，去年大概掉了10%的letting但基本都是自己接下来卖掉的，还有自住房东的房子也交给我卖。今年下半年开始房子不好卖了但租金爆涨，有些自住owner买了house搬走就把小区房子交给我出租，所以letting慢慢又开始增加。做这行英文沟通能力很重要，不擅长沟通和做客服的最好别碰这个生意。另外买生意要挑，letting pool比例太大的自然掉letting风险高，letting pool太小的如果服务不到位又容易被自住owner整死，最好寻求一个平衡，50/50或者40/60是最好的

swoondd

红树林 发表于 2022-10-13 12:44
一项生意如果是坑很多，怎么还会被华人垄断，大家都拿着身家去跳坑？感觉不是自我矛盾吗 ...

在澳洲，但凡它是个好生意，怎么可能被华人垄断。

swoondd

v26v26oo 发表于 2022-10-13 13:33
我理解邮局都比物业管理强，并且增长潜力更大。

物业管理生意买下来能保持前owner的收入已经实属不易了 ...

这个我一直没看明白，

所谓邮局的5倍，是只纯收入的5倍吗？比如一个邮局一年纯利20万，那就卖100万。但这个是甩手掌柜的生意啊，自己不用管的。

物业的5倍，是要自己劳动的，这我就很不理解。

我买个饭店，5倍纯利的价格，我还要自己去当大厨？

swoondd

v26v26oo 发表于 2022-10-13 14:26
要说风险，昆州的物业管理才是风险最大的，物业经理通过合约凌驾于业主之上，这是完全违背澳洲自由体系的 ...

这个说到点子上了，

银行现在给这种生意非常谨慎了，我凭什么给你贷款，你拿的什么来抵押？一个25年的合同？

何况曾经物业管理权是无限期的，现在法律已经改到25年，还有向10年合同的变化趋势。当然，现在25年合同的不变，但是你卖了之后，重新签约的就只能10年，甚至5年了。那这个价值直接贬没了。

CookAct

v26v26oo 发表于 2022-10-13 14:26
要说风险，昆州的物业管理才是风险最大的，物业经理通过合约凌驾于业主之上，这是完全违背澳洲自由体系的 ...

你说的有些问题：物业生意就是昆州特有的，有的州学习了而已，比如NSW, VIC.有的州根本没有，不是绝迹了。

CookAct

swoondd 发表于 2022-10-13 21:32
这个说到点子上了，

银行现在给这种生意非常谨慎了，我凭什么给你贷款，你拿的什么来抵押？一个25年的合 ...

25年合同卖了之后，只能10年，甚至5年 - ？请问有这个政策吗？在哪里看到的？

如果是这样，现在的物业不是已经掉了一多半的价格了吗

hellochina

v26v26oo 发表于 2022-10-13 14:26
要说风险，昆州的物业管理才是风险最大的，物业经理通过合约凌驾于业主之上，这是完全违背澳洲自由体系的 ...

这话不是说的自相矛盾吗？如果经理可以凌驾于业主之上，那躺着数钱便可，哪里还有风险啊？事实上前面不是有人说了吗，英文不好的经理会被逼着卖生意，做得不好会掉letting，这些都说明了物业经理是在重重约束之下的。只有用心服务并不断提高的经理才能长久经营下去

hellochina

swoondd 发表于 2022-10-13 21:32
这个说到点子上了，

银行现在给这种生意非常谨慎了，我凭什么给你贷款，你拿的什么来抵押？一个25年的合 ...

我年初转贷的时候直接问banker，从银行角度看眼下什么生意最好啊？banker说看下来只有MR才是最稳妥的，银行最高愿意贷到70%，利率也跟房贷差不多；其它小生意很难贷到款，或者贷款比例很小。如果是小餐馆咖啡店什么的，银行根本不会考虑放贷

hellochina

v26v26oo 发表于 2022-10-13 11:48
多谢分享。原来坑这么多…论坛上分享的基本都是报喜不报忧，怕行业崩盘没有接盘侠，假如6倍买来只能卖4.5 ...

这个论坛上黑物业管理权的向来比报喜的多，还有很多道听途说自己没有真正做过的也来踩两脚，不知道你算不算其中之一。有没有想过那些报喜的经理，可能真的做得不错只是来分享而已？我记得十年前我第一次分享就被人攻击，说我敢说这个生意好肯定是为了卖生意，于是我就关贴了。十年后我还在做，也还没有打算卖，打算再做十年直到退休。至于那时候有没有接盘侠，有最好，没有也无所谓，反正早就回本了。

TigerBNE

hellochina 发表于 2022-10-14 01:05
这个论坛上黑物业管理权的向来比报喜的多，还有很多道听途说自己没有真正做过的也来踩两脚，不知道你算不 ...

确实最近几个物业管理权中介都在疯狂listing，物业管理虽然稳，但不便宜根本不需要看。两个点：

1. 物业经理remuneratio跟着CPI涨，但最近剪草，清洁，小区维护请人的话，全面涨价20%，自己赚点外快，例如修修补补也是找不到人。

2. 物业管理贷款60%或者70%，贷款利息已经涨了不少，大幅压缩利润。如果我判断没错，低利息的10年已经结束，利率正常化。甚至加息这波远没有结束。当年5甚至6倍数买进去中小物业管理，绝对是亏本生意。

3. 大型的物业管理。300万以上-1000万，可以以低倍数看看。

ARACT

TigerBNE 发表于 2022-10-14 01:17
确实最近几个物业管理权中介都在疯狂listing，物业管理虽然稳，但不便宜根本不需要看。两个点：

1. 物业 ...

其实事实都已经说得很明白了，众人也都明白了。
知道就行了。随便他她们怎么说吧

TigerBNE

ARACT 发表于 2022-10-14 01:20
其实事实都已经说得很明白了，众人也都明白了。
知道就行了。随便他她们怎么说吧 ...

具体说法律变动，我还真的不敢说，但花100万多买个工作，也是亏大了

urban2000

ARACT 发表于 2022-10-14 01:20
其实事实都已经说得很明白了，众人也都明白了。
知道就行了。随便他她们怎么说吧 ...

哥们你加油，如果明年你能把系数干到4我一定请你吃饭。