请教：两个offer出价不同，卖家为什么还需要考虑？

大智慧

今天中介给卖家present了所有的offer后，来电话说卖家把offer选择范围缩小到了两个，其中一个是我的。另一个offer比我出价高不少。现在卖家需要考虑一晚上，明天中午给答复。我问中介，既然比我出价高不少，为什么还要考虑呢。中介说因为contract中有一些其他的condition要参考。

但我认为这很明显是有问题，出价相差很大，有什么苛刻的condition值得去考虑？

以下是我的推测：
1. 根本没有”比我出价高不少”的offer，只是他们在等今晚或明早来更多的offer。
2. 暗示我加价，但是我们发offer之前签了一个competing letter，很明确只可以一次出价，不能adjust。电话中他也没有暗示我加价的意思。

另外一点是，如果这个offer不成功，楼主还有一个备选房，但是必须明天发offer过去。现在担心的是如果这个房主无限拖延，那我会不会有套在此处无法给其他房子出offer的风险？
————此条律师已经回复，说如果signed contract没有exchange，我只要发一封正式的withdraw的信就可以withdraw了

第一次遇到这种情况，请大家不吝赐教。谢谢。

吃鱼不吐骨头

给offer的时候说清楚有效期。你这种情况就告诉他们，到明天中午12点之前有效。不影响你给下一个房子出价。

lesleywang

套路啊，:)

zl5431

老板开始买壕宅了呀。

tbataar

这是备胎吧。如果第一个改主意，你才有机会。或者中介跟所有其他人都这样说，都是土豪的备胎

Sunking08

中介不想卖给你 在做出一个好的理由让你没话说

chuliuxiang

no condition和subject to...的区别吧

rickysmum

这种情况很常见啊。有些人给一个比较好的offer, 但是需要加subject to finance or building report 或者要求长时间冷静期，或者需要超长时间settle。所以房东犹豫是很正常的。你就给房东一个时间，过了没有回复就找你的备选房子。

大智慧

rickysmum 发表于 2019-12-3 18:13
这种情况很常见啊。有些人给一个比较好的offer, 但是需要加subject to finance or building report 或者要 ...

谢谢。
其实我contract上加了subject to building inspection, title search, finance, easement, 等等。
因为是投资房，我还要求房东在settlement之前开放三次让我找租客。

还有比我这condition苛刻得多的condition吗。

cloris6

问题一：7楼和8楼正解。
问题二：口头、发邮件或者短信随便你同时Offer几处都可以，关键是不要在合同上乱签字（可能很多朋友都不知道自己在中介签的一些文件就是合同-包括纸质合同和E合同）。双方都签字在合同上的情况就是正式合同了，如果签了却不要房子了，要被收违约金的。

大智慧

cloris6 发表于 2019-12-3 18:33
问题一：7楼和8楼正解。
问题二：口头、发邮件或者短信随便你同时Offer几处都可以，关键是不要在合同上乱签 ...

谢谢。
1. 你可以看一下我楼上回复的内容。我加的condition其实蛮多的。
2. 是签了字的formal contract。不然也不会来问了。

cloris6

大智慧 发表于 2019-12-3 18:28
谢谢。
其实我contract上加了subject to building inspection, title search, finance, easement,
因为 ...

哈哈，你这subject to有点多哈。有些加的subject to是自己安慰自己，实际上从法律角度来说没用的，比如building inspection真正有问题了就不一定能够正常免责违约，除非是重大结构隐患才有办法反悔。但是subject to building inspection和finance加还是蛮加，因为至少有很大问题你觉得非常不划算或者不能接受（非重大结构问题情况下，只有重大结构才可以不付任何违约费取消合同的），还是可以在cooling period损失点小费违约退出合同。
你已经签了，就等房东一签就是正式合同了。

大智慧

cloris6 发表于 2019-12-3 18:38
哈哈，你这subject to有点多哈。有些加的subject to是自己安慰自己，实际上从法律角度来说没用的，比如bu ...

律师帮我draft的，比如building inspection写的是如果修理费高于房价2%，我就可以terminate without penalty。最后可能也就是你说的找个安慰吧。

所以我搞不懂，我condition已经够多了，还比人家开价低。有什么理由不拒绝我。

cloris6

大智慧 发表于 2019-12-3 18:43
律师帮我draft的，比如building inspection写的是如果修理费高于房价2%，我就可以terminate without pena ...

那可能没人和你竞争吧。还有可能是，目前只有你签了，其他只是暂时在嘴巴出出价而已的阶段

cloris6

突然想到，中介可能还在想等着其他人有没人愿意签字的。好像一般会有广告的开放看房时间段。

RBaggio

大智慧 发表于 2019-12-3 18:43
律师帮我draft的，比如building inspection写的是如果修理费高于房价2%，我就可以terminate without pena ...

马上拒绝你，卖家没啥好处啊，多留你一天是一天，说不定你就急吼吼的加价了，留个备胎总是好的。

一直拖着你，卖家也没啥坏处吧，因为你反正是出价低的那个，就算你决定不买了，卖家也有信心以不低于你的价钱卖给别人。

博弈而已。

老A

大智慧 发表于 2019-12-3 18:28
谢谢。
其实我contract上加了subject to building inspection, title search, finance, easement, 等等。 ...

你这个condition还好 最烦的是sale of property. 买家要把自己的房子卖了才执行合同， 有的时候买家很天真的觉得自己房子绝世好宅一百万的房两百万的期待。 最后还耽误别人。

大智慧

RBaggio 发表于 2019-12-3 18:55
马上拒绝你，卖家没啥好处啊，多留你一天是一天，说不定你就急吼吼的加价了，留个备胎总是好的。

一直拖 ...

好像签了competing申明就不能加价了。但是看这个房产市场乱象丛生，估计也不作数。

大智慧

cloris6 发表于 2019-12-3 18:51
突然想到，中介可能还在想等着其他人有没人愿意签字的。好像一般会有广告的开放看房时间段。 ...

是的，我是在想是不是中介在等更多人发offer。毕竟这房子才开一次，挂网上才5天。

ben2018

中介的意思一方面是先拖着你，然后等更多的人出价。另一方面是暗示你可以出个更高的价钱，条款不要太多。

wodehaoji

我曾经卖过一个房子，卖给了出价第二高的，因为第二高的有些条款比较吸引我

大智慧

wodehaoji 发表于 2019-12-3 22:44
我曾经卖过一个房子，卖给了出价第二高的，因为第二高的有些条款比较吸引我 ...

我waive掉了cooling off 。

刚有鞋穿的人

还有可能, 用你的offe做垫脚石, 对房东说, 第一比第二高出这么多, 很有诚意, 卖吧

wodehaoji

大智慧 发表于 2019-12-3 23:00
我waive掉了cooling off 。

当时两家都waive cooling off了，是别的原因，但是我的情况和你的有一点不同，我当时两家的出价相差不是太多

xiwu

大智慧 发表于 2019-12-3 22:00
我waive掉了cooling off 。

key point！不过，如果卖方律师是认真负责的话，很可能会建议卖家不卖给你。

大智慧

xiwu 发表于 2019-12-4 01:23
key point！不过，如果卖方律师是认真负责的话，很可能会建议卖家不卖给你。 ...

为什么呢？我放弃冷静期，卖家应该高兴才对呀？

caibutou2008

既然这样，就不要再出价，等明天咯。这不是很明显嘛。

maplelin

那么好还能加这么多条件。

如果是Auction的房子，是否一般在拍卖前就得让律师准备好要加的条款？

vivawj

干货很多的一个贴

moonhope

大智慧 发表于 2019-12-4 09:24
为什么呢？我放弃冷静期，卖家应该高兴才对呀？

能不能短我你的律师联系方式？
律师费是多少？
我觉得你的律师很负责，我的律师就只看合同，不做任何subject to的建议。
结果房子有白蚁破坏，我withdraw了合同，损失了定金。
我的律师啥也没有说。