【技术贴--有更多打脸多军的更新】谈谈为啥悉尼很多地方的Apt, Unit必然会跌回40多万的水平

westfarmer

在 【雷锋】2014年77万买入，2018年66万割肉  一贴中我已经谈到，既然开始下跌了，就不要指望趋势轻易改变，想博反弹的省省力，套牢的要么死扛，要么割肉，不割肉或者割肉不多就如同下面这个帖子，主楼里面所提到的，没有那盖世英雄，踏着七彩祥云来做接盘侠

谈谈这两年看过的悉尼两房公寓


为什么没有像样的反弹，为什么不能再次回到2016-17年的高位让套牢朋友逃之夭夭？

理由如下，我上面帖子里面也提到过

想反弹？可能吗？

会继续放开移民吗？ -- 澳洲人民反对，全世界向右转，哪个政客敢作对？选票不要了？

会放开贷款吗？ -- 可能会稍微放开点，但是作假的所谓海外收入，作假的本地收入就别想了。就像low doc收紧后，再也回不到原来宽松的状态一样。 本次上涨最大功臣就是作假的贷款，这个条件消失了。靠本地真实收入，考虑到不断上涨的生活成本，要再来一次疯涨，不太可能


那么本次下跌的目标为是多少呢？

我们来理性分析一下

NSW 2018 average income 83000，我们取高点的数值，大概算乘以1.3，算11万，这样一周纯到手1500左右。

洋人一般租房，这样每周扣除550 ，剩余950， 伙食费每周少算点至少350，各种账单至少100，交通费算平时火车周末开车好了，很省了吧，100至少，剩余400，每周交际一次，100又没了 （实际上完全不可能，搓妹妹找炮友劈劈情操想100打倒？摸个小手，打个KISS都是要花成本滴好不？），所以只剩300了。

这种已经是很省了，我觉得绝大多数洋人都做不到，即便如此，一年也能省下15600大洋

好了，如果以家庭记，算夫妻双方青梅竹马，一开始就把收入放一起算，考虑到女方一般收入相对低点，还有婚后抚养小孩，按照澳洲这边的德行大多数是全职妈妈，那我们就算她还会工作好了，那么按照男方收入的一半算，

这样夫妻双方一年能存下23400刀，再算高点，一年存25000

澳洲不像中国那样工资能每n年翻一番，所以算平均数，睡前11万已经是高估了

那么这样存10年才能存25w

澳洲与中国最大的一点不同就是税高啊

比如中国，大学毕业，父母支援先在买一个老破小，然后再换大房，也算上车了

在澳洲，大多数家庭也没有办法支援小孩，也没这个习惯，册那很多父母自己都是脱底棺材，上次哪个啥美国政府关门，这么多公务员就活不下去要去开Uber了，这种人我在澳洲碰到过很多。所以没有上车一说，所以大多数西人是租房，浪费资金

而且澳洲如果出售现有住房还要按当年收入交税， 比如你在中国10多年前60w的房子涨到200w，基本不交税，而且也是下家承担。澳洲当中的差价140w可是实打实交税，所以对于改善型需求也是极大打击，造成了大house的潜在买家也不够多

那么回到正题，11万+6万夫妻收入，花10年省吃俭用才能存25w，凭什么你认为他们有能力或者有意愿承担100万的apartment呢？

所以apartment要回到2016-17年的高点价位根本不可能吗

对应这种纯收入水平，我觉得对于大多数悉尼地区，除了高大上的chatswood还可能70万，2房2卫这种房型的unit或者非全新的apartment也就值40万到50万出头了不起了

这里还有一个问题，local是不是愿意牺牲生活质量去做这个接盘侠？ 或者他们觉得花这个代价买个老破小的apartment根本不合算吗

Apartment / Unit 这个价，你以为house就能独善其身吗？

我也回帖说了

公寓跌，house一样也跌。普通House特别是那种大地破房，涨价的基础就是楼花的疯狂，于是有了卖给开发商的念想和卖点。你普通公寓都卖100万了，我的破House再怎么破，也要卖180万吧。所以高估的楼花价格是house价格上涨的基础。楼花，公寓现房下跌，house一样下跌，而且因为总价高，对于投机客hold不住的可能性更大


你看看中国人疯抄楼花之前悉尼猫本的House才多少钱？


好了，那么其他国家的移民呢？

我可以说，除了中国人对房子有如此执念，其他国家的人都没有这么强烈的执念

你最多指望一下印度人

另外，我曾经说，悉尼房市莫说不要比中国一线城市，连中国三线城市都不要比啊，毕竟是历害国


为啥？

除了大家都知道的经济发展，工作机会等要素外，一个最重要的一点，澳洲没这么多傻子啊


中国人口多，对应傻子也是巨量，所以总能找到接盘侠，澳洲本地接盘侠难找啊，只能指望共产党发发善心，放松外汇管制，再放一批傻子出来！！！


可惜的是，就算中美达成协议，中美的斗争也是长期的，至少20年吧，在这种压力下我不觉得北京政府会放松外汇管制


有人说洋人也会炒房，对，不过前提是要有中国傻子先起蓬头，你看2015-2018年洋人跟风买房，都是因为中国大妈大爷起了蓬头后，看到赚钱效应，本着对于傻子冲头，有宰不宰猪头三的精神，跟风炒房的

正宗洋人炒房的思路是类似银行城城主那种，注重现金流的，根本不是中国人典型的那种炒法




多军最喜欢说大城市才有房地产，location location location

这都是多军的理论法宝，没错

不过我们现在讨论的是在2013年中国大妈的博傻资金大规模进入之前，悉尼房市发生了什么，我挑选了华人宇宙中心的chatswood的历史数据来看看


可以看出来，在博傻资金和假收入贷款大规模流行之前，按照当时动则1000/天的合同工收入水平，在2009年美联储QE，欧共体多轮QE和中国4万亿大规模刺激之下，悉尼房市好像依然波澜不惊啊

直到2013年中国大妈在2009年4万亿刺激下，从中国房市获利了结后（考虑到土共费心维持汇率水平，甚至那时候我记得汇率对美元是一路上升，所以中国大妈在中国房市获得了极其丰厚的利润）加入悉尼房市战团之后，特别是大规模炒楼花之后，悉尼房价才陡然上升


我选的基本上都是同一条街，面积差不多的，在高大上的chatswood从2008年到2013年的历史成交数据 -- 这5年房价基本没动吗？



这也就是为啥大家都一致认为澳洲房价是中国人炒起来的原因

但是现在假收入贷款行不通了，海外移民要减少了，中国外汇管控更紧了

所以现在多军在足迹上说再多也没有用，只能希望共产党再一次放开国门放点傻子过来，只有中国过来的才是解放军啊，澳洲local的无论是否足迹的华人还是本地的西人，就凭那点税后收入水平，做解放军有心无力啊 -- TMD澳洲皇家委员会和4大银行又不肯放开假收入贷款，否则也是一条生路啊！！！
























我身边有2012年来的60多万买north sydney的公寓的

这个location够好了吧

North Sydney都才60多万，其他地方的APT怎么好意思超过55万呢？


所以我顺便查了一下，中国人人来疯之前北悉尼的APT房价

逆鳞龍

其实Unit已然送是在这个趋势上走了，但范围扩大到Apt就有点言过其实了

westfarmer

bello 发表于 2019-2-28 21:05
楼主，用工资倒算房价的方法，你不是第一人，也不会是最后一人。

澳洲的收入无论是工资还是炒股炒汇炒房，都要交税，很重的税

ATO盯着灰色收入

澳洲没有6个人供一套房的习惯

这是与中国最大不同

所以用工资倒算房价，没毛病

在中国，用工资倒算房价是傻逼，但是澳洲就是只能这么算

逆鳞龍

另外在澳洲大多父母家庭没法支持下一代这也是旧观念了，目前有超过三分之一的父母通过各类方式去支持下一代，如付首期，如提供一笔资金，如提供免费食宿等，而且这个数量还在增加。

westfarmer

逆鳞龍 发表于 2019-2-28 21:08
另外在澳洲大多父母家庭没法支持下一代这也是旧观念了，目前有超过三分之一的父母通过各类方式去支持下一代 ...

关键大多数是脱底棺材，有心无力

父母真有钱支援子孙房产也不会有这么多老人为了进aged care而要卖房了

逆鳞龍

westfarmer 发表于 2019-2-28 21:10
关键大多数是脱底棺材，有心无力

父母真有钱支援子孙房产也不会有这么多老人为了进aged care而要卖房了 ...

因为时代变化，目前现在下一代当地人也很难进入房市，而不是几十年前轻松一份工作就可以换来很优渥到生活，所以这类上一代支持下一代的社会现象也逐渐改变。

其实不少家庭不管怎样，还是有点实力支撑的，当然大笔一挥立马几十万，几百万的相对来说少

虞宅与美丽

一下子涌出那么多公寓，市场需要时间消化也是一定的。

jerry6030

你这数学有问题啊 房租那再好好算算 两个人直接房租翻倍了？

leben

想多了。40w建房成本都不够。以后全是豆腐渣房？

westfarmer

jerry6030 发表于 2019-2-28 21:21
你这数学有问题啊 房租那再好好算算 两个人直接房租翻倍了？

我都算女方一直工作了，你有小孩伐？

看看不工作家里蹲，准时接送小孩的local大妈有多少？这种最多part time了，我都已经给她们算成full time工作而且一天都不耽搁的水平了


我说男女双方青梅竹马，现实中真的有那么多一毕业直接上岗OOXX的？

不能直接上岗的话，可不是分别租房吗？


我主贴里面所有的income都是往高了算，所有cost都是往低了算的

gordonye2000

码这么多字，看来这周房租有着落了

qzhang10

等银行城主来现身说法

zxy1234

我完全同意楼主 我觉得房子要崩溃了

zmpbw

看起来好像是这么一回事，但很多数据都是假设得来的。从假设来的数据得出的结论等于扯淡。

天涯浪客

qzhang10 发表于 2019-2-28 20:34
等银行城主来现身说法

你想知道啥?

上班ing

天涯浪客 发表于 2019-2-28 23:38
你想知道啥?

我想知道楼主说的这句对不对：
“而且澳洲如果出售现有住房还要按当年收入交税， 比如你在中国10多年前60w的房子涨到200w，基本不交税，而且也是下家承担。澳洲当中的差价140w可是实打实交税，所以对于改善型需求也是极大打击，造成了大house的潜在买家也不够多”

天涯浪客

上班ing 发表于 2019-2-28 22:49
我想知道楼主说的这句对不对：
“而且澳洲如果出售现有住房还要按当年收入交税， 比如你在中国10多年前60 ...

他说的是"如果",你说呢？

westfarmer

上班ing 发表于 2019-2-28 23:49
我想知道楼主说的这句对不对：
“而且澳洲如果出售现有住房还要按当年收入交税， 比如你在中国10多年前60 ...

这里有一个疏漏，自住房没税

但是像中国一样，2套以上老破小换1套大房子铁定要交税了

orangejue726

楼主只需要算一下建房成本就行了
如果2房的建房成本是60万plus,不知道market value怎么跌到40W
假设真的跌到40Ｗ 那新建房屋我可以假设是0吗？建一套两房亏20Ｗplus?
那新建房屋是0，悉尼除非每年人口大幅度负增长，要不然都睡大马路嘛？
这么简单的逻辑

orangejue726

别忘了 悉尼的地价根本没怎么跌 工人工资也不会大跌 所有建房成本依旧是那么高，除非地价大跌 建房成本大幅下降，公寓价格才有可能往下大跌

excellentcarol

lz请罗列下几几年的公寓水平在40w？区域location也很重要

Zexi1935

orangejue726 发表于 2019-3-1 07:09
楼主只需要算一下建房成本就行了
如果2房的建房成本是60万plus,不知道market value怎么跌到40W
假设真的跌 ...

或因为有时候卖的东西会低于成本价，因为供大于求。盖得时候预期与现实不符，也叫判断失误。谁也没规定卖东西一定会挣钱。

westfarmer

orangejue726 发表于 2019-3-1 07:09
楼主只需要算一下建房成本就行了
如果2房的建房成本是60万plus,不知道market value怎么跌到40W
假设真的跌 ...

又见成本说，这样，你去报纸上查一下建granny flat多少钱？2房的我记得10多万，那我算高点，20万

从建筑用材料看，现在新造apartment的材料比granny 好不了多少。另外造apartment的话，一栋楼至少10套吧，你去买东西购买量大单价便宜是不？所以平摊到每套APT的成本肯定不会比相同建材水平的granny要高很多，两者差不多吧


另外我引用的帖子

谈谈这两年看过的悉尼两房公寓

里面已经有人贴了2013年成交的2房的价格，就是40多万，甚至有30多万的

我再转贴一遍 -- 就挑那边的APT来贴，老破小的Unit就不贴了















难道你认为这些APT都是外星人帮忙造的？

westfarmer

excellentcarol 发表于 2019-3-1 07:20
lz请罗列下几几年的公寓水平在40w？区域location也很重要

我身边有2012年来的60多万买north sydney的公寓的

这个location够好了吧

North Sydney都才60多万，其他地方的APT怎么好意思超过55万呢？


所以我顺便查了一下，中国人人来疯之前北悉尼的APT房价

liuyang327

技术贴？简直是对技术的侮辱。既然是技术贴，为什么那么多人身攻击的词语？用一个收入就去证明房价了？中国卖房子不交税？楼主在中国是没房子还是没卖过房子？
非空非多，或者很纠结。房价降了，现金流没压力，机会好了可以再买，但是卖了资本增值那部分会差。房价涨了，买房压力大了，现金流压力大了，就得压缩投资。本来看到技术贴的名字，以为会有什么好的内容学习。没想到楼主如此“技术高明”

westfarmer

liuyang327 发表于 2019-3-1 08:13
技术贴？简直是对技术的侮辱。既然是技术贴，为什么那么多人身攻击的词语？用一个收入就去证明房价了？中国 ...

我说的都是上海话，没啥侮辱性的词

你理解词语就看，不理解就掠过，没指望所有ID 都赞同本文观点