小白请教一个房价下行情况的refinance问题

容易

假设之前通过refinance 把房子增值部分套现了一些出来做其他投资，如果两年后房价跌了，估值比refinance的时候低，请问银行会对我采取什么措施吗？

大江东去

只要你按时还利息就没事

容易

大江东去 发表于 2016-9-15 18:15
只要你按时还利息就没事

明白，谢谢。只是我好奇如果这样是不是银行会损失了？因为房价比之前的估值低了，而增值的钱我也拿了，银行不亏吗?

大江东去

当然翻译会告诉你，银行会强行要你补差价，不然就会拍卖你是房子

也不用脑子想想，银行难道是准备改行当房屋才会这么干

容易

大江东去 发表于 2016-9-15 18:17
当然翻译会告诉你，银行会强行要你补差价，不然就会拍卖你是房子

也不用脑子想想，银行难道是准备改行当房 ...

但是如果不补差价，银行不亏吗？

大江东去

容易 发表于 2016-9-15 18:17
明白，谢谢。只是我好奇如果这样是不是银行会损失了？因为房价比之前的估值低了，而增值的钱我也拿了，银 ...

你给利息，银行怎么会亏

大江东去

容易 发表于 2016-9-15 18:18
但是如果不补差价，银行不亏吗？

银行的目的是赚利息，怎么会亏？

大江东去

楼主不会是以为你房子跌价了，你就可以按跌价后的房价还利息吧？

Coral321

银行。。永远都比我们想多一步，他们用别人的钱赚自己的钱

lky1888

按时还款的话银行终归不吃亏，债务总有还清的一天。
如果你认为贷款额度大于物业估价而故意停止还款的话，最终结果就是银行通过强行拍卖你的所有物业还清欠款，或者你没钱还款而申请破产。

容易

大江东去 发表于 2016-9-15 18:27
楼主不会是以为你房子跌价了，你就可以按跌价后的房价还利息吧？

当然不是了，我也没做refinance，只是对这个问题好奇上来学习学习

容易

lky1888 发表于 2016-9-16 00:03
按时还款的话银行终归不吃亏，债务总有还清的一天。
如果你认为贷款额度大于物业估价而故意停止还款的话， ...

我是来学习解惑的，没贷款更没refinance.

lt0311024

大江东去 发表于 2016-9-15 18:17
当然翻译会告诉你，银行会强行要你补差价，不然就会拍卖你是房子

也不用脑子想想，银行难道是准备改行当房 ...

翻译说的也没错，只不过只会会发生在房价大跌的时候（降30%+）。

比如说次贷危机/香港泡沫/日本泡沫的时候，当你欠的钱接近于房价的时候，都发生过银行强制要求补缴押金，要不然就收回迅速拍卖收回成本，降低风险。只不过澳洲从来没有这么严重的泡沫

PS：实际上去银行问问做贷款的就知道了，你不问他们不说没问题，你问了，他们不会说假话的

George_Street

负资产

大江东去

lt0311024 发表于 2016-9-16 07:48
翻译说的也没错，只不过只会会发生在房价大跌的时候（降30%+）。

比如说次贷危机/香港泡沫/日本泡沫的时 ...

08年金融危机的时候，银行都没这么干过，银行还主动通知pi的客户换成io。

理论存在的东西也需要担心的话，每次做飞机的时候是不是也该问问机长，这趟飞机坠机的机率是多少？机长也不能说假话的。

大江东去

lt0311024 发表于 2016-9-16 07:48
翻译说的也没错，只不过只会会发生在房价大跌的时候（降30%+）。

比如说次贷危机/香港泡沫/日本泡沫的时 ...

只要你能按时还款，房子跌50%，银行都不会找你麻烦。

lt0311024

大江东去 发表于 2016-9-16 10:58
只要你能按时还款，房子跌50%，银行都不会找你麻烦。

08年又不是澳洲次贷……，主要看银行对房价的预期

举个例子，房价100W，20w首付，80W贷款，假设运气不好，刚买就暴跌，房价跌倒80W左右的时候，如果预期跌到70W以下，在大约80W多银行就会要你补偿贷款（因为贷款不能超过抵押），这时候你应该能贷款65W左右，就要补缴大约15W。

这跟你信誉没问题，因为如果房价低于你的贷款总额，违约风险会成几何级数增加。

PS：不信你可以去银行问，不过别人会觉得你很奇怪，我是听银行朋友说的。
    上面例子很极端，一般都是买了一些年了，这时候你已经还了不少本金（利息），所以你欠的贷款已经不多了，银行就像你说的，当然不会强制收房当房东（据说利息银行会把你还的利息也算一部分在本金里，因为银行只用支付很少一部分利息给存款者，没有依据，接触不到）

PPS：日本、香港、美国部分地区，当年买在高点的，跳楼的不少

PPPS：澳洲现在泡沫不算大，这个风险真的不用担心（就像你说的坐飞机一样，没必要担心飞机掉下来，虽然确实有可能掉下来）

大江东去

lt0311024 发表于 2016-9-16 12:15
08年又不是澳洲次贷……，主要看银行对房价的预期

举个例子，房价100W，20w首付，80W贷款，假设运气不好 ...

香港负资产的时候，银行也没有对正常还贷的客户收楼。

lt0311024

大江东去 发表于 2016-9-16 12:20
香港负资产的时候，银行也没有对正常还贷的客户收楼。

随便搜了下（网站不一定靠谱）：
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1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元

2003年，金融危机加上非典席卷，市民对香港楼市失去信心，房价开始暴跌，比1997年的高位下跌了约70%。

由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额
买房时从银行借贷了667.8万港元，而那套房产当时的价值跌到了250万港元，是原价的近1/3，银行打电话来时，我还欠银行500多万港元，银行要我再追加300多万港元，以弥补抵押品价值不足的情况，否则就要收楼。

无奈的是，我家境并不富裕，买房、装修已经花光了所有积蓄，最后只能眼看着银行收走这套精心装修的房子。“房子也没有了，还欠了一身债。”银行以200多万港元将房子拍卖后，还欠了银行200多万港元。

最近，终于还清了所有欠款，但我受过挫折，已经决定终生租房。
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我没那么老，日本、香港那个，我还小，只是后来从网上看到的。美国那个记得当时看过新闻（认为是比较可信的网站）。朋友跟我说的，我觉得合理，就选择相信了（也有可能他胡吹）

实际上现在澳洲的房价没那么大泡沫（悉尼可能大一点），所以刚需就可以买，没必要担心银行收回。

当然如果考虑投资和回报的话，这种东西仁者见仁智者见智，我就不瞎说了。

还是那句话，去银行问问；不好意思的话，搞个合同看看也行，都在条款里

PS：银行有这种权利不代表一定会执行，要不然银行大量回收，大量拍卖，赔的更惨

PPS：实际上真正有风险的，也不过就买在接近最高点的那一部分而已

以上都是个人看法，没有任何官方依据（不过我也会再看看自己的合同）

大江东去

lt0311024 发表于 2016-9-16 16:48
随便搜了下（网站不一定靠谱）：
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那个是没正常还贷的

大江东去

lt0311024 发表于 2016-9-16 16:48
随便搜了下（网站不一定靠谱）：
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也收了一下

【同期】莱坊高级董事及估价咨询主管 林浩文
(负资产)个案呢，其实对比97年和08金融风暴呢，其实已经都是一个很低的水平了，我相信现在每月都是一百多宗，正常来说银行不会收回你的楼，你想下现在大部分人都借了几百万，那么收回你的楼做什么呢？正常来说只要你供的起，其实(银行)不会收楼的，通常出问题那些是什么呢？去财务公司借了二三四五成按揭，另外一批人呢，就是在近一两三年买了新楼，但又不是给三成按揭，可能问了中介，只给了(全款的)5%，借了9成5的，这些就容易一些变成一个负资产了，但不代表在负资产下面，银行就会收楼了，所以也没有去到了一个叫做很严重的情況了。

黛玉

翻译最喜欢吓唬人

jh_hammer

如果你做refinance 估价比原来的低了，你可以选择不做refinance 的。

银行只会在你不还利息的时候找你麻烦的。


这里还会衍生出另外一个事情，中低端的房价很难跌。因为房价不高，你要还的利息也不多，如果是自住房，你拼了命也会去还。如果是投资房，你可以选择涨租金来还利息。这样的情况下，中低端的房子 不会出现大量抛售的情况，就算抛售由于房价不是很高，潜在买家很多也容易出手。所以房价很难跌，只会出现长期平稳和 小波动的情况。

但对于150万以上的高端房产，在当前的利息下一般来说每个月都要贴2000+的现金。如果房价下跌，你的现金流就容易出问题，你会选择抛售。容易出现大规模抛售的情况，所以房价会继续下跌。当然如果买的人多，也许会反弹的。毕竟潜在买家的情况，很难说清楚的。

全部是个人意见，大家讨论 参考一下吧。