投资有没有对冲账户影响负扣税吗？

chaosbiubiu

问下各位大神，按我的理解，假设一套投资房贷款30万，对冲账户里放10万，和贷款30万然后往贷款账户里放随时可以取出的10万，两种方式相同取款用款方式下，其利息交的都是一样的额度，那么负扣税自然也是一样的，对吗？对冲账户唯一的好处就是取钱不用先将贷款账户的钱转到日常账户上再取，而是可以直接作为取款账户取，这样说对吗？谢谢！

zhangwei7461

我觉得你说的对- -~

juvenMPG

既然要做投资房负扣税， 为什么还要放10万到投资房offset里


应该把这10万放到自住房的offset里面

chainray

juvenMPG 发表于 2015-9-8 15:27
既然要做投资房负扣税， 为什么还要放10万到投资房offset里

我猜因为某些历史原因，40万里面，只有30万的利息能抵税，投资房利率又比自住高

大牛哥

不明白你说的什么

不过，如果offset了利息，那这部分就不能做税务抵扣了，等于你只有20万的利息可以算作投资成本。

冬迹之樱

不影响负扣税，

但是，严格地说，放进投资房贷款账户的钱，不可以再拿出来，或者拿出来部分不能再抵税

一天世界晴~

钱放对冲 不放loan acct，钱放对冲 不放loan acct，钱放对冲 不放loan acct 重要的事情说三遍

zio888

说的是 redraw 和 offset 的分别.
投资房要是有多余的钱放进offset 之后在拿出来personal use. 这样产生的利息可以底负扣税.
同样的情况钱要是是换进loan account 让后通过 redraw 把钱取出来, 这样产生的利息不能底负扣税.

虽然逻辑说不通,但是这就是澳大利亚的tax system. 也因为这原因银行这几年推出了 offset 功能. 完全就是为了避开税务问题.

另外要是钱取出来都是投资用途那就基本没差别了

lovely55

默默地念了十遍标题-转过身去点上一支烟叹口气-哎-我的小学语文老师为什么还能兼职体育老师

小狗乐乐

冬迹之樱 发表于 2015-9-8 15:34
不影响负扣税，

但是，严格地说，放进投资房贷款账户的钱，不可以再拿出来，或者拿出来部分不能再抵税

理解正确。好奇版主是男还是女的？

jovial_chan

小狗乐乐 发表于 2015-9-8 16:20
理解正确。好奇版主是男还是女的？

你想干什么？

冬迹之樱

小狗乐乐 发表于 2015-9-8 16:20
理解正确。好奇版主是男还是女的？

why

和头像性别一致

winover

按照楼主的逻辑 30万抵扣的是你付给银行的利息， 对冲账户的十万 还要申报银行给你的利息。其实是一样的 就是20万利息扣税

Inablank1

学习了

Johncitizen

zio888 发表于 2015-9-8 16:10
说的是 redraw 和 offset 的分别.
投资房要是有多余的钱放进offset 之后在拿出来personal use. 这样产生的 ...

+1

大江东去

当然有影响，不然谁会去交395的年费

大江东去

冬迹之樱 发表于 2015-9-8 15:34
不影响负扣税，

但是，严格地说，放进投资房贷款账户的钱，不可以再拿出来，或者拿出来部分不能再抵税

拿出来再买投资房就可以抵税了

mlink3

大江东去 发表于 2015-9-8 19:03
拿出来再买投资房就可以抵税了

拿出来装修投资房和修理， 也可以抵税的。

快乐的小旗

一天世界晴~ 发表于 2015-9-8 15:36
钱放对冲 不放loan acct，钱放对冲 不放loan acct，钱放对冲 不放loan acct 重要的事情说三遍 ...

以前看过一个帖子,说海外汇款进loan account, ato 不会查

一天世界晴~

快乐的小旗 发表于 2015-9-14 14:35
以前看过一个帖子,说海外汇款进loan account, ato 不会查

ATO只存在想不想查，如果他人为是海外收入 不管你进入哪个ACCT都是一样，进入LOAN acct跟进入OFFSET acct对于没有澳洲身份的海外人士来说唯一的区别在于，中国理论上要求申报海外存款，但是不要求申报海外房屋资产。

快乐的小旗

一天世界晴~ 发表于 2015-9-14 14:44
ATO只存在想不想查，如果他人为是海外收入 不管你进入哪个ACCT都是一样，进入LOAN acct跟进入OFFSET acct ...

那我从海外打钱进去,又取出来了,这部分不能负扣税了?

一天世界晴~

快乐的小旗 发表于 2015-9-14 14:48
那我从海外打钱进去,又取出来了,这部分不能负扣税了?

如果打进loan acct，就相当于已经还了这笔loan,那么再从这个房子里借出来的钱只有是投资目的下 才能扣税

ccn

对冲还是方便的。

freewalker

如果你自住房已经还完，剩下10万没地方投资，在考虑是放在投资房的offset账上还是投资房贷款账户上，那么肯定是放在offset账户上好。虽然两种方式目前做负扣税的效果是一样的，可是如果你这10万块以后有别的用途，比如说买下一个投资房，那么如果你之前把10万块存进贷款账户，现在就redraw出来了，这个投资房以后还是只能按20万贷款来报税，不能按30万来报税。

wxl-103

一天世界晴~ 发表于 2015-9-14 14:44
ATO只存在想不想查，如果他人为是海外收入 不管你进入哪个ACCT都是一样，进入LOAN acct跟进入OFFSET acct ...

感觉澳洲ATO跟移民局一样，人手太少了，service不了那么多人。小case都懒得查。。。

一天世界晴~

wxl-103 发表于 2015-9-15 10:46
感觉澳洲ATO跟移民局一样，人手太少了，service不了那么多人。小case都懒得查。。。 ...

所以需要完善机器跟系统，只有被系统挑出来的case 才会分到人去查

klchen

快乐的小旗 发表于 2015-9-14 14:35
以前看过一个帖子,说海外汇款进loan account, ato 不会查

I also see a blog several months ago saying if you want to use the money to invest in another property, better put into loan account first, and then redraw from this loan account to use as the other investment property's deposit, by doing this, there is clear audit trail showing this money is used for investment, so okay for negative gearing.  

lindabinbin

投资房有必要做offset交395年费吗？有闲钱也是再投资或者放自住房贷款了吧

jovial_chan

貌似负扣税跟对不对冲没啥关系吧？有关系的应该是还款方式，只还利或者本加利吧？

jovial_chan

juvenMPG 发表于 2015-9-8 15:27
既然要做投资房负扣税， 为什么还要放10万到投资房offset里

本来觉得没啥关系，看了你的回帖，我又觉得是有关系的了，那就是投资房往对冲里存钱对负扣税不利。