问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

funnyfish

小弟贷款现在还剩36W， 按照降息后4,.5%计算，周租金385，利息 143X /月 物业100/年，保险300/年，康扫费900+

小弟想知道要正多少才算所谓正现金流？

不考虑退税折旧这些因素

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要不是被人挖出来，我都忘了还发过这么个帖子，回想以前胆子小没直接上house是对的，虽然错过2014—2018 house暴涨，但至少这些年没任何压力，慢慢来～ 一口吃不成胖子

大江东去

物业100刀一年？

大江东去

你还漏了水费

大江东去

顺便再问问是什么物业？

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-8 20:43
物业100刀一年？

小油腻，水费就先不考虑了。。。

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-8 20:43
物业100刀一年？

因为只保公共区域，一共4户的油腻，400/年，所以每户100

大江东去

你已经是正现金流了

大江东去

385-31（利息）-2（strata）-7（保险）-20（council）=325刀一周

大江东去

你不能负扣税了。要交正收入税

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-8 20:48
你已经是正现金流了

谢大江哥~

但是我不太理解，很多人都要付现金流。。。无论是少给政府还是多给利息，不都是自己口袋的钱吗，那我有必要做成付现金流吗？

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-8 20:52
谢大江哥~

但是我不太理解，很多人都要付现金流。。。无论是少给政府还是多给利息，不都是自己口袋的钱 ...

有人自己的自住房还有贷款，转移自住房的贷款利息，可以获得30+%的负扣税（一块钱可以拿回0.325+澳元），

还有房屋折旧（40年内的房子）可以获利大概房价的40%的30%+的负扣税（40万的新unit可以一年获得3250澳元+的税，3250的其中60%以后卖房要吐回去，40%是纯利。并且现在的60%金额，和若干年后的金额购买力是不一样的（货币贬值））

所以投资房要做成负扣税

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-8 20:52
谢大江哥~

但是我不太理解，很多人都要付现金流。。。无论是少给政府还是多给利息，不都是自己口袋的钱 ...

正现金流的投资房是投资小白和不差钱的土豪搞的。

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-8 21:02
正现金流的投资房是投资小白和不差钱的土豪搞的。

多谢大江哥指点。。。。我就是你所说的投资小白。。。刚进门没多久，还在撞墙中。。。

过几天找会计问问怎么弄成负的。。。

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-8 21:04
多谢大江哥指点。。。。我就是你所说的投资小白。。。刚进门没多久，还在撞墙中。。。

过几天找会计问问 ...

refinance再买投资房就可以变负扣税，你这投资房的持有成本很低。相当于400刀一年的strata（100+保险300）

现在parramatta两房unit的strata都过700了（一季度）

大江东去

最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

以后再买的每一个投资房都是104%贷款（自住房抵押）（只还利息）

幽绿海棠

请问这样做是不是很快就会遇到现金流问题？收入不够去付利息？还有这样的啦、贷款容易吗？要收入非常高才行吧？

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-8 21:10
refinance再买投资房就可以变负扣税，你这投资房的持有成本很低。相当于400刀一年的strata（100+保险300 ...

忘说了，我在墨村。。。。。

refinance再买投资房压力太大，想先再缓一下，不然每个月都要勒紧裤腰带啊。。。

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-8 21:12
最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

104% ？？？？ 我的天。。。太大了，我玩不起啊，哈哈哈哈

funnyfish

幽绿海棠 发表于 2015-2-8 21:21
请问这样做是不是很快就会遇到现金流问题？收入不够去付利息？还有这样的啦、贷款容易吗？要收入非常高才行 ...

我的现在租金可以付掉利息啊

大江东去

幽绿海棠 发表于 2015-2-8 21:21
请问这样做是不是很快就会遇到现金流问题？收入不够去付利息？还有这样的啦、贷款容易吗？要收入非常高才行 ...

贷款的比例是关键，104%贷款加折旧很容易是负扣税的正现金流。

whitecats

大江东去 发表于 2015-2-8 20:12
最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

听课求解释

cjc

大江东去 发表于 2015-2-8 21:02
正现金流的投资房是投资小白和不差钱的土豪搞的。

原来我是投资小白，学习了

cjc

大江东去 发表于 2015-2-8 21:12
最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

问题在于如果一年内买多个投资房就没办法了，自住房增不了那么多值，只能把钱先还到自住房的贷款里面，之后redraw出来就能抵扣税了。

xiwu

不算.

aiaiai

大江东去 发表于 2015-2-8 20:51
385-31（利息）-2（strata）-7（保险）-20（council）=325刀一周

利息是算错了吧？起码少了个0

大江东去

aiaiai 发表于 2015-2-9 01:02
利息是算错了吧？起码少了个0

小弟贷款现在还剩36W， 按照降息后4,.5%计算，周租金385，利息 143X /月 物业100/年，保险300/年，康扫费900+

我按楼主的数据，楼主可能是只剩36000或者是少写了一个零。

大江东去

cjc 发表于 2015-2-9 00:54
问题在于如果一年内买多个投资房就没办法了，自住房增不了那么多值，只能把钱先还到自住房的贷款里面，之 ...

自住房的80%贷款部分都可以用于抵押，我没看明白你的意思为什么一年内不能买多个投资房？有24%的首期就可以在买投资房

jjz10

大江东去 发表于 2015-2-8 21:00
有人自己的自住房还有贷款，转移自住房的贷款利息，可以获得30+%的负扣税（一块钱可以拿回0.325+澳元）， ...

自住房的贷款利息可以转嫁到投资房里，从而可以做到合法的付扣税？？

好外婆

大江东去

whitecats 发表于 2015-2-9 00:33
听课求解释

比如你手上有50万

先买一个自住房50万，贷款80%即40万

然后再买三个50万的投资房，104%贷款，用自住房抵押

这时候你总贷款160万

自住房贷款4万

可用于抵税的贷款利息是156万。


这就是贷款利益最大化