地产投资问题专贴

Consultant

原帖由 大歆小琪 于 2011-3-3 13:31 发表
请教LZ，我目前在国内，想过来自住，家里也有两个孩子要读小学，想买一个周边环境比较好的HOUSE，也有比较好的学校（公校私校都有）。离华人区不远，能享受到华人的食品什么的。最好周边也有什么大绿地公园或BAY什么的。个人是比较喜欢有景观的房子，是不是要求多了点，呵呵！
预算150万+，你能推荐一下什么区域为佳呢，是不是还是RYDE呢？
先谢谢了！

以您这个预算完全可以去北区看看房子了，我指的是chastwood沿线以北的区，chastwood - turramurra的house，环境和学校都是很好的，绿地，公园很多。
或者burwood, strathfiled， concord的物业，华人社区，购物便利，交通中心，但是绿地有限，需要找找。
具体您就要要好好转转，好好看看了，看看您自己的喜好了。

Consultant

原帖由 maplelin 于 2011-3-3 16:43 发表


可是查了一下realestate，感觉Ryde的一大堆出租的房源，好象不太好出租，是因为交通问题吗？那边没有火车。相反好象meadowbank那边就似乎很好出租，因为那个区的出租房源只有一页。
虽说房产投资要看长线，但是如果不好出租的话，也挺头疼的哦，每个月还得贴不少钱。
楼主怎么看？

meadowbank现在华人较多，且有火车线，留学生很多租在这个地方，所以看起来好出租一些。一般如果物业选的好，以目前的租金市场来看，空置率还是很低的。对于投资，我相信大家还是看的价格的增长多过租金回报的。对于ryde,我个人看重的是他的地理位置以及发展潜力，而以目前的租金回报来看是可以接受的。大家都知道好租的地区，以目前的市场来看，要不房价已经上涨了，要不就是较差的环境只有租客，买家很少。cash flow很重要，但是如果细算的话，每周的补贴应该在$100左右（在负扣税后）。空租当然不能接受，所以您的物业一定要选择好啊。

idontknow

CONSULTANT 楼住，一直在关注你的帖子，想请教一个问题：

常听人说，租金回报高的房子增值就差一些，增值好的房子租金回报就稍差一些，这有什么根据吗？

Consultant

原帖由 idontknow 于 2011-3-4 16:03 发表
CONSULTANT 楼住，一直在关注你的帖子，想请教一个问题：

常听人说，租金回报高的房子增值就差一些，增值好的房子租金回报就稍差一些，这有什么根据吗？

是有些道理的，比如同一区域的house租金回报一般是不如unit/apt的，可升值的额度通常要大于unit/apt。原因是一般house的价格较贵，且price base大，在同等的升值比率下，必然house的升幅额度要大于unit/apt。但是如果房价下调，house价格下降的幅度也要大于unit/apt。另一种情况是，一些地区的租客多而买家少，因为租客觉得租着住比较方便，但买来的话觉得地区环境又不好，也会导致租金上扬的速度大于房价上涨的速度。还有一种情况是偏远地区，甚至省与省交界的地方，会出现租金回报很高可是房价不涨的情况，是因为只有租赁的需求而没有买卖的需求。也还有由于该地区的增值较快，导致了租金回报的下降，还有如city, 隔房子等等原因，造成这种现象和感觉。但对于投资，也不能就认为租金回报好的地方升值一定差。有些地区随着环境的变化，人口结构的变化，升值政策的变化，也会从一个高租金回报的地区变成高增值的地区。最终租金回报和价格的增值还是要平衡考量的。

atom00

HOW ABOUT BEVERLY HILLS

[ 本帖最后由 atom00 于 2011-3-5 03:15 编辑 ]

jasonfaye

顶

Consultant

原帖由 atom00 于 2011-3-5 03:11 发表
HOW ABOUT BEVERLY HILLS

个人感觉,不如rockdale, 和penhurst，narwee差不多，（不过吃饭方便的多），but better than belmore.

Consultant

原帖由 jasonfaye 于 2011-3-6 21:19 发表
顶

多谢多谢！

hhuang

North Ryde靠近Macquarie Shopping Centre的House适合做投资吗？ 目前自住，想转投资

Consultant

原帖由 hhuang 于 2011-3-6 23:35 发表
North Ryde靠近Macquarie Shopping Centre的House适合做投资吗？ 目前自住，想转投资

为什么不可以呢？

yemao750734

city 买投资房这么样？

aniezhao

Artarmon milner Rd 上的 townhouse 怎样呢？66万左右。谢谢lz

Consultant

原帖由 yemao750734 于 2011-3-17 12:38 发表
city 买投资房这么样？

个人认为在city CBD的中心投资住宅地产风险会相对较大。

从需求的角度上来看，city的需求是与海外经济关系比较紧密地，大部分的居民是海外留学生或者海外的工作人员。一旦海外的经济受到影响，比如亚洲金融风暴，在city居住的人口会大大的降低。随之而来的是空置率的升高，投资人的压力就会变大。这就不像其他地区需求比较有规律，因为大多数在residencial地区租住的还多是永久居民的。

从供应角度来看，city一般提供的是高密度的apt，而其他residencal的surburb是中高密度或者低密度的住宅。由于这种高密度住宅的不断涌现，会对原有的物业，造成比较大的冲击。也就是说它的供应是不像其他地区那样有规律，而且供需矛盾即使是房源比较紧张的今天也不像其他地区那样突出。

从人口结构来看，city大多数属于tennat occupied, 大多数的owner属于投资人群，而且海外的居多。这样一种情况会使city房地产的价格波动比较大，因为对于海外投资人来讲，他们对于房地产的理解，很多属于短线投机行为，也就是说一旦经济不好，city房价crash永远是最严重的。而相对的，在residencial surburb大多说居民属于自住人群，他们不会因为地产的变化而大量的变卖自己的物业，从而使这个地区的房价相对稳定。

从租金回报来看，现在city一个两室一厅的apt大约租金在600-700，貌似是个不错的汇报，但是这样一个物业的价格一般会超过700k。另外在city的strata 又远远大于其他地区，所以相对来讲这个租金回报绝对是没有residencial地区好。

从银行贷款来看，一般银行在city物业的借贷额度一般是在70%左右，这也从侧面说明银行也同样认为在city投资的风险较大。

Consultant

原帖由 aniezhao 于 2011-3-17 16:46 发表
Artarmon milner Rd 上的 townhouse 怎样呢？66万左右。谢谢lz

这是那边2房的价位，但是租金却达不到per thousend per dollar的回报。Artarmon环境和位置都很好，自住会比较舒服。

TheOne

请问LZ：如果想先自住后投资。LANE COVE 旧的UNIT，您怎么看？

Consultant

原帖由 TheOne 于 2011-3-17 17:31 发表
请问LZ：如果想先自住后投资。LANE COVE 旧的UNIT，您怎么看？

Lane cove地理位置环境都很好，可选择的Unit也比较多，可以考虑位置房型朝向较好block。有个问题是对于去city上班的人只有bus可以选择，相对来讲便利程度不如artarment。

chiny

LZ VERY PRO~~~, 可是我奇怪为神马在SDY CT  PRICED @700K PLUS滴2 BED ROOMS APT JUST CAN RENT FOR 600-700/WEEK~~~~SUCH HIGH strata，da investor seldom can survive~~~no metion da cash flow~~我本人在MELB, MELB CT APT SEEMS TO BE SLIGHTLY BETTER RETURN RATE~~~

Consultant

原帖由 chiny 于 2011-3-20 18:01 发表
LZ VERY PRO~~~, 可是我奇怪为神马在SDY CT  PRICED @700K PLUS滴2 BED ROOMS APT JUST CAN RENT FOR 600-700/WEEK~~~~SUCH HIGH strata，da investor seldom can survive~~~no metion da cash flow~~我本人在MELB, ME ...

Strata 高的原因有很多，但比较主要的原因是，很多人把房子分割或者租给很多人，导致使用率和破坏力倍增，维护为用激增造成strata过高。如果要考虑分租或隔房的情况，那么city的rental return还是不错的。

wtyboy

问个比较2的问题， 如果第一次购房买的是投资房。 之后再买自住房还有没有拿FHOG的可能

idontknow

我插一句， 听说如果一个房子是投资房，但是一天没住过，下一个自住房就有bonus

Consultant

原帖由 wtyboy 于 2011-3-21 12:32 发表
问个比较2的问题， 如果第一次购房买的是投资房。 之后再买自住房还有没有拿FHOG的可能

第一套是投资房再买自住房的话，您的stemp duty不能免，但是第二套房产依然可以拿到7000的政府补助。

Consultant

原帖由 idontknow 于 2011-3-21 19:59 发表
我插一句， 听说如果一个房子是投资房，但是一天没住过，下一个自住房就有bonus

xlin8703

Hello Consultant，

想问一下，对Hurstville Unit/Aprt 增值潜力，出租前景的看法？特别是现在的East Quarter,和说会在那里多建一个购物中心. 如果和Epping比， 预算大概在53k左右，哪里比较好，如果以后想自主转投资的话？

谢谢。

Consultant

原帖由 illfaye 于 2011-3-22 00:18 发表
Hi Consultant

本人最近想买自住可能转投资的房子，许多问题困惑。望提点。
1. 地区？
-本人十分热衷近City的区，如Redfern（曾住4年），Waterloo, Camperdown, Glebe, Annadale,Surryhills(相对较贵），觉得交通十分便利，周围cafe, ...

不知道您现在住在那里，对于地区，很多人习惯买在住的习惯的地区，个人觉得这样会增加局限性，建议您多看看，其实悉尼很多地区的交通，购物都是很方便的。在距离city10几公里以内的地区同样的预算可以买到更好的房产。对于City周边地区，anandale和camperdown可能会更好些，waterloo房源太多，竞争优势较低，Glebe虽然距离大学较近，但治安不是特别的好，但无论是哪个区，您要想买到合适的房源，相对来讲预算就要提升或贷款压力就要增大。而lanecove,artarmon的生活环境要优于上述几个区，且价位上有优势，虽然房子可能较旧，但是精挑细选下我相信还是能找到满意的房产。

一房通常来讲在租金上比较有优势，很多young professional比较喜欢租住在1房内，安静免予打扰，但对于家庭而言，房间越小生活局限越大，所以真正的家庭买家比较少，会影响需求量。对于auction的问题，见仁见智，多些拍卖经验没有坏处，但切忌感情用事。

Consultant

原帖由 xlin8703 于 2011-3-22 11:40 发表
Hello Consultant，

想问一下，对Hurstville Unit/Aprt 增值潜力，出租前景的看法？特别是现在的East Quarter,和说会在那里多建一个购物中心. 如果和Epping比， 预算大概在53k左右，哪里比较好，如果以后想自主转投资的话？

谢谢。

个人人为Hurstville在地理位置上的优势并不明显，在未来也没有大的发展计划，增值可能会受到影响，但如果华人依旧不断涌入，这将不会成为问题。出租的话，hurstville容易受到学潮的影响，在开学的时候好租，而在放假期间就比较困难，而且目前来看hurstville的房源太多，对出租冲击不小。East Quarter最初的规划是一个商业建筑，后被开发商改为商住两用。相对而言，我个人倾向于Epping.

idontknow

Consultant,你有meadowbank那边的消息吗，河中间那块大地是不是要盖楼，修路，meadowbank的潜力如何呢

Consultant

原帖由 idontknow 于 2011-3-22 12:51 发表
Consultant,你有meadowbank那边的消息吗，河中间那块大地是不是要盖楼，修路，meadowbank的潜力如何呢

你指的是不是，waterpoint到bayone中间那个工厂区？
那里的计划是总共要建1300套住宅，最高6层。但现在开发商要把规划改为2600套，最高18层的计划，如果这么该得话，居住密度过高会对周围的居民的出行，治安，都有影响。
个人认为不论是哪个计划，房价都会受到影响，应为只上不下。

idontknow

嗯，就是那块地。这么套房子，真不知道council怎么批的。就是觉得那位置不错，自住应该很舒服。

楼主怎么知道那边的规划的？COUNCIL网站上会有写吗

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-3-22 11:18 编辑 ]

Consultant

原帖由 idontknow 于 2011-3-22 13:57 发表
嗯，就是那块地。这么套房子，真不知道council怎么批的。就是觉得那位置不错，自住应该很舒服。

楼住怎么知道那边的规划的？

哪里我不知道啊？！ 哈哈哈哈哈

idontknow

那块地没有OFFICE的规划吗？就只是RESIDENTIAL？

如果有OFFICE规划，觉得可能更好，有点就业机会，以后房子出租也会好