物业管理权生意介绍交流

136mydream

原帖由 eurekana 于 2010-12-23 00:11 发表
真好看！看看我还有几分，全部加给你吧！

谢谢哈

136mydream

原帖由 yimeng 于 2010-12-22 16:04 发表
楼主的执照是在哪学的？叫啥名字？

你上REIQ网站看看，REIQ是昆士兰房地产培训权威机构，The Real Estate Institute of Queensland (REIQ) is the peak organisation for the state's real estate industry. It represents more than 2,000 real estate offices encompassing more than 15,000 agents and associated property professionals around Queensland.

关于执照见http://www.reiq.com.au/Careers/licence.asp
你重点看这一段
Becoming a resident letting agent
Resident letting agents are 'on site' property managers/letting agents who manage residential lots in a Community Titles Scheme by owning or operating the management rights to that particular complex.

Resident letting agents act on behalf of the owners of the units in their letting pool and for the bodies corporate, usually in a caretaking capacity.

To act as a resident letting agent in Queensland, you must hold a resident letting agent's licence. The prescribed educational requirement for this licence category is the completion of the following six units, offered by the REIQ:

CPPDSM4010A Lease property
CPPDSM4015A Minimise agency and consumer risk
CPPDSM4007A Identify legal and ethical requirements of property management
CPPDSM4006A Establish and manage agency trust accounts
CPPDSM4016A Monitor and manage lease/tenancy agreements
BSBSMB406A Manage small business finances
More information is contained in the full course outline for this program.

最近的一期课程信息http://www.reiq.com.au/pdfs/Care ... ourse_info_2010.pdf

基本上学习时间在一个星期，费用是700-800。这个是仅在小区内做物业管理的执照，做普通租房中介的执照是不一样的。

另外一个你以后可能需要的执照是real estate salesperson执照，如果对房产买卖感兴趣也可以学一个，但是注意这个license拿了你仍然需要挂靠一个雇主也就是房地产中介下面才可以买卖房产，佣金是客户付给中介公司，公司再付一部分给你。这个不是必须的，可以以后再考虑。

如果你有意以后自己做一个房地产中介公司，也可以一次到位地读一个full license，把这些license就都cover了。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-23 07:08 编辑 ]

136mydream

这一页是总体介绍REIQ提供的课程 http://www.reiq.com.au/Careers/courses.asp

The REIQ offers a wide range of courses to launch your real estate career or to update your skills in any number of professional development areas.

Courses are available for:

Agency support - administrative staff
Salespeople
Specialist salespeople (e.g. commercial and property development)
Sales managers
Property managers
Auctioneers
Real estate agents
Resident letting agents
Business brokers
Shopping centre managers
Commercial operators
To assist those wanting to obtain a registration certificate or licence from the Office of Fair Trading, the REIQ conducts registration courses and licensing courses incorporating all of the required units of training. To further ensure access and equity for all potential students, the REIQ has set up a number of regional training centres to cater for the needs of students.

REIQ offers FREE Introduction to real estate sessions. Click here to find out more.

In addition, REIQ courses are available by flexible delivery, with students receiving course materials via post. Click here for information about REIQ's Distance Education program.

The REIQ student information handbook contains additional information about studying with the REIQ.

To register for a course, simply complete the enrolment form and return to the REIQ.

For more information on REIQ courses contact the Professional Services Division:

Phone: 07 3249 7347
Fax: 07 3249 6211
Email: profdev@reiq.com.au

136mydream

其中注意这一条 REIQ offers FREE Introduction to real estate sessions. Click here to find out more.
http://www.reiq.com.au/pdfs/Care ... GC_Jan_Feb_2011.pdf
就是说当你不确定是否加入房地产行业，对于学哪个课程不确定的情况下，可以参加REIQ举办的免费课程介绍，听完以后提问题，听别人的问题和讨论，会给你更多的概念。最近一期是在一月18日，想要参加的尽早打电话/email预定位子。对此行业有什么疑问顾虑，提前想好了去问老师。


www.reiq.com.au
The program is designed to provide information about how the industry operates in order to allow attendees to
make informed decisions about career choices.
These short programs are run in the evening from 5.30pm to 7pm. The sessions will cover the following topics:
• How the real estate industry in Queensland is structured
• Ethics and conduct
• Career options
• Basic rules and regulations governing the industry
• Licensing and registration requirements
• Educational options
WHY ATTEND?
Changing careers can be a daunting experience. These introductory sessions will help you make informed
decisions about whether to seek work in the real estate industry and if so, in what capacity. Employers may also
look favourably on the fact that you have sought information on what is involved in working in the industry prior to
attending an interview. In addition, the information provided in these sessions will help you understand the course
materials covered in the registration and licensing courses should you decide to pursue a career in real estate.
Special enrolment offers are available on the night.
HOW DO YOU ATTEND?
Bookings are essential as numbers will be limited.
NEXT BRISBANE SESSION: TUESDAY 18 JANUARY 2011
Real Estate House
21 Turbo Drive
COORPAROOTo attend Brisbane Session phone 3249 7347 OR email profdev@reiq.com.au
NEXT GOLD COAST SESSION: TUESDAY 1 FEBRUARY 2011
Ground Floor West
The Connaught Centre
26 Marine Parade
SOUTHPORT
To attend Gold Coast Session phone 5527 1614 OR email gctraining@reiq.com.au
NEXT SUNSHINE COAST SESSION: WEDNESDAY 2 FEBRUARY 2011
37 Dalton Drive
MAROOCHYDORE
To attend Sunshine Coast Session phone 5479 6272 OR email sctraining@reiq.com.au
Introduction to Real
Estate Sessions
The REIQ is the peak professional body for real estate in Queensland and is pleased to offer
these introductory sessions at no cost to those individuals who are contemplating a career in
real estate.

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-23 07:03 编辑 ]

136mydream

买这类生意有一个tips，就是在资金允许的范围内买的越大越好
这个一般人在购买之前都不相信，都怕买大了有风险，怕住户多了服务不过来，包括我之前也很顾虑，但是经过老公看了不少生意，计算数字，咨询律师会计师，得出的结论就是要买大的，生意稳定赚钱多，相对风险反而小。现在做下来证明老公的理论绝对正确。
几个同行中买的生意比较小的，现在都在考虑再买一个，或者找part time工做，因为平时太闲了，赚钱也不算多。但你不论是卖掉小的换大的，还是再买一个小的一起管理，其中的交易费用和沉默成本都比一开始买个大的花费更大。这个当然说起来容易，但下决心贷款到极限去买个最大的还是会有心理压力的。大多数人都是买了小的做上一段时间才能真正意识到。

之前老公去看的一些生意，原经理都说没多少工作量，整天不是钓鱼就是出去camping，总怀疑他们说话的真实程度。结果现在两个月做下来看，还真是这么回事，买小一点的生意就是没什么事可做。据我估计一个100户的小区，实际工作量都远比不上一个小小的鱼薯店。

按理说接生意前三个月都是最忙乱的，我看论坛一些帖子接店初期真是忙的脚朝天啊，不过我家的生意就第一个月觉得有点忙，本来就缺乏经验，要建立自己的新系统，宽带老是装不上，还刚好有几个比较别扭的房主/房客赶在一起找麻烦，加上原经理卖生意前不怎么做事了积攒下来一些。第二个月就觉得好多了，有很多空闲时间，老公甚至已经觉得可以有精力再照看一个生意了，不过实在没钱买，钱已经用到精光了呵呵。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-23 08:15 编辑 ]

136mydream

原帖由 dlcat 于 2010-12-22 00:49 发表

布里斯班怎么能钓到snapper呢，要去黄金海岸么，那个鱼味道比较淡，不如钓点小龙虾做麻小吃。

咳像我家钓鱼技术不高的，就不挑品种了。pink snapper吃生鱼片还是很赞的，实际上多数鱼新鲜的时候蘸芥末酱油生吃都很好吃
小龙虾我也试图去钓过，在布里斯班还没有过收获呢。你有什么指点啊

dlcat

哈哈，谈何指点，指点就是找到有小龙虾的地方，那个东西我也没钓过，看七朵花网友说的。

有3个问题
1 工作量多大，两口子半天忙的工作量一般能照顾多少户townhouse.
2 做这个，会不会头痛业主不交物业费，如果不交，会不会像国内那种，把物业拖垮的现象出现，澳洲有什么手段对付不交物业费的情况。
3 大家都住一个小区里，如果和租客或者业主有矛盾，会不会有什么危险出现

dlcat

4 邻居之间出现纠纷的话，需要你们出面么，比如开party太晚，宠物扰民，用别人的垃圾桶什么的
5 经济危机的时候，比如美国那种，有没有可能对收入出现大的影响。

[ 本帖最后由 dlcat 于 2010-12-23 14:06 编辑 ]

136mydream

原帖由 dlcat 于 2010-12-23 13:58 发表
哈哈，谈何指点，指点就是找到有小龙虾的地方，那个东西我也没钓过，看七朵花网友说的。

有3个问题
1 工作量多大，两口子半天忙的工作量一般能照顾多少户townhouse.
2 做这个，会不会头痛业主不交物业费，如果不交，会不会像国内那种，把物业拖垮的现象出现，澳洲有什么手段对付不交物业费的情况。
3 大家都住一个小区里，如果和租客或者业主有矛盾，会不会有什么危险出现

哼哼，又拿听说的东西来糊弄俺。有小龙虾的地方我去下过网，啥也没捞着
还是回主题吧

1 工作量多大，这个不是很容易统计，根据小区情况以及租户多少有差别。如果够钱买，我觉得夫妻两人弄个100户的问题不大，而且不会很累。
2 物业费不是你收，是由body corporate公司去收的。不管body corporate有没有收到物业费，也得按规定付给你工资。但是你要负责向租客收租金，有时会晚交甚至不交的，比较少
3 危险。。。目前没遇到。跟租客有时会有点纠纷的，尤其是退租时候清洁做得不好或者房屋内设施有损坏，你要他赔钱他当然不愿意，会造成些不愉快。不过这主要是带来些烦恼，危险一般应该没什么的。小区有大门，有摄像头。我想不会比开街边店有危险。昨天看那个小混混来捣乱的奶吧的帖子真是惊心动魄，竟然大家都觉得很正常。。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-23 15:03 编辑 ]

136mydream

原帖由 dlcat 于 2010-12-23 14:01 发表
4 邻居之间出现纠纷的话，需要你们出面么，比如开party太晚，宠物扰民，用别人的垃圾桶什么的
5 经济危机的时候，比如美国那种，有没有可能对收入出现大的影响。 ...

4 邻居纠纷。。。没遇到。去关心一下是应该的吧，程度高点就报警。party扰民是要提醒的，宠物不允许养，用别人垃圾桶--你想的太细了吧呵呵
5 现在就算有点经济危机了吧，再怎么危机也是要租房住的，不然睡大街啊。不过最近租房市场是稍微差点，找租客时候不能太挑了。当然要是房价整体下降你是在亏的，因为你本身的房产在里面，但这个贬值的是房产不是生意。就我看布里斯班的房地产虽然今年比较冷清点，但是不会降的。租金也是只能升不能降。租金升的时候你的letting commission也是跟着升的。

frankielynna

墨尔本有这样的生意吗？考虑搬家了，哈哈。

136mydream

ms没有，或者是我没听说过。悉尼有一点点，在city那边的apartment，但是自己的居住成本太高了

要想做这行恐怕还是来昆士兰最好，选择很多

136mydream

其实布里斯班真的挺不错的。我把澳洲都逛遍了，最后还是觉得布里斯班最适合居住，气候好，房价不高，人比较朴实，生活比较悠闲。

当然一些小点的城市也不错，要是喜欢度假气氛，也可以在黄金海岸或者阳光海岸做。不过这些地方应该受经济影响稍微大一点。要是做度假公寓式的管理就更依赖经济形势。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-23 14:53 编辑 ]

车友

不错的帖子，谢谢楼主。

king588888

請教投報率是不是(Net income-Remuneration )/(PRICE-Manager's Realestate Value)
一般大約是多少阿

136mydream

原帖由 king588888 于 2010-12-24 00:03 发表
請教投報率是不是(Net income-Remuneration )/(PRICE-Manager's Realestate Value)
一般大約是多少阿

Net income(含Remuneration）/(PRICE-Manager's Realestate Value)
大约在20%左右是个正常数字

136mydream

今天不知怎么了，全家睡到9点才醒

房主和房客大多出去度假了，没什么事情。也准备出去camping喽。明天全家去nsw的np玩

大家圣诞快乐哦

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-24 19:57 编辑 ]

老郭

只有此帖最合我心!LZ,对你的敬仰有如滔滔江水!请受我一拜!
已经加你的MSN,希望不吝赐教!能影响一个人做这一生最重要的决定,世上还有比这个更有成就感和有意义的事业吗?!

恳请保持联络,并希望您积蓄更新此帖,我老婆和我每天会来拜读,,,能不能多拍点您的小区的照片给我们增加点感性认识?多谢!

cocowhite

大批华人移民要转战布里斯班了，呵呵

dakeai

如果小区里的大多数房东决定换body corp，那么会不会换on site manager呢？
10年租约满了后，body corp 会继续续约么？还是有把你踢出去的权利。
或者说10年后租约满了，那么这个生意还能卖掉么？

悠悠一片云

花园管理是指修剪花草，施肥除虫之类的事情么？这个不懂得话把花草种死了可怎么办

king588888

您好
兩個問題請教
1.買的時是否就須有LINCENSE
2.請問如果BODY CORPORATE被換掉
是否意味您的生意就沒了
因為在SYDNEY很少有聽說BODY CORPORATE能持續10年
是否因為不同洲換BODY CPRPORATE難易不同
感恩
認真的考慮中
謝謝您

136mydream

理论讲了不少，说说花絮吧
今天被一个房主耗掉了3小时时间，为了一个细枝末节的无聊的没事找事的小问题
这个房主已经很多次找麻烦了
这里头也有二八原则啊。20%的客户会用去你80%的时间

136mydream

原帖由 dakeai 于 2010-12-25 16:28 发表
如果小区里的大多数房东决定换body corp，那么会不会换on site manager呢？
10年租约满了后，body corp 会继续续约么？还是有把你踢出去的权利。
或者说10年后租约满了，那么这个生意还能卖掉么？ ...

为什么要换body corp呢
什么情况啊

flyvzu

Dream,新动静哦，支持支持，继续关注。那你和老公都需要考了license吗？

136mydream

家里有一个人有执照就可以，做主要管理者
我算打杂的

136mydream

原帖由 老郭 于 2010-12-25 01:47 发表
只有此帖最合我心!LZ,对你的敬仰有如滔滔江水!请受我一拜!
已经加你的MSN,希望不吝赐教!能影响一个人做这一生最重要的决定,世上还有比这个更有成就感和有意义的事业吗?!

恳请保持联络,并希望您积蓄更新此帖,我老婆 ...

咳 言重了

不过话说回来，我影响别人一生决定也不是一次两次了
好多人说是看了我的帖子才下决心移民的
希望他们现在都生活的好吧

chiny

management right 确实风险小, 工作舒适,  可是按回报率来说真滴不乍滴~~还要整个人耗在那里~还不如花多一些直接买个LOCATION好一点滴

LEASEHOLD SERVICED APT~赚得更多~有钱滴话几个MILZ买FREEHOLD SERVICED APT, LOAN最多可70%, INTEREST很低~~这才叫做稳赚不赔

~~~赚的更多, 自个又不用怎么做, 一年三次LONG HOLIDAY都没问题~~我朋友上两年买了一个FREEHOLD滴, 4MILZ, 看他爽的可以啦~~现在有人开价

6MILZ他也不卖~~~这才叫真正滴老板啊~~~

dakeai

原帖由 136mydream 于 2010-12-31 18:50 发表

为什么要换body corp呢
什么情况啊

这个management right 是有年限的吧。10+10
或者10+5+5+5
10+10年满了以后怎么办？如果body corp 不给续了。那么这个生意就一分不值了，只有那个房产能换点钱。
不知道我这么想对不对
我们有个apartment，当时住户对物业管理不满意，主要是管理费涨的太快了。所以大家开会就把物业管理公司换掉了。
那么这个生意会不会也有这种可能。
谢谢解答

dakeai

自从看了您的帖子以后，我也关注了这类生意，但是office 时间有限制。一个星期5天半。每天几乎8小时。
那跟上班一样。
贷款只能60-65%