能问下大家一般投资房出租回报率是多少

abd

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Pippa

天涯浪客 发表于 2021-3-7 17:15
还是按我的方法吧，口算几秒就算好，你那方法没几个小时算不出，而且还不一定对。 ...

好吧，那你们继续。我对数字敏感。大概、粗略的数字对我没啥意思

SRMO

abd 发表于 2021-3-7 18:20
布里斯班破房，80%贷款, 利息付900不到，租金1800, 自己养活自己，交给中介，我也不大管。但盈利的部分我还 ...

应该再买一套，俩套房子，正现金流和负现金流抵消，租金和支出刚好持平，慢慢养大。不给政府多交税

汪洋

那我的是5.2%。。。。我租的便宜，要不会更多，不过自从租了没空过

buyongba

能问问那些出租回报率高过5%的，有什么投资诀窍买到这么好的投资物业么？

现在买到的3%就差不多了我觉得

明日熬粥

莫争论~ 我来说说好了 总结一句话就是大家把performance和yield搞混了，公说公有理婆说婆有理，但其实两边都有道理~

德华：
德华的算法完全没有问题，非常赞同用这个算法算投资房收益率是市场普遍公认的一种比较方法，方便快速比较。只是说的时候需要加个时间，比如用以下这个句型就更棒些：

”我投资的房子目前的收益率平均是7%，其中有几套2009年低点买的现在能达到10%，不过就算你现在买bankstown的收益率也能达到5%，比起很多区算高的。“

这里面的7%和10%都是用收益率在谈performace，或者说PnL (profit and loss), 而5%是一个expected yield,是对于现在买的人的预期收益考量。但无论哪种情况，用租金/买价 都没问题。

郭富城和那个CFA是体育老师教的Bello:
你们的观点其实就是上面的5%，对于刚刚买房或者即将买房的人去比较选区确实是可以用的，准备投资的人可以去看这个指标。但局限也是只能用于这一种情况，而在这种情况下，租金/买价=租金/市价，所以跟德华的公式是一样的。。

顺便吐槽一下所谓”CFA贴现到同一时间计算“，试问对于非股票、流动性低的房产用什么rate贴现？利率？房价涨幅？模型的原则是用市场要求的回报率去贴现，而这正是一个模型黑洞，市场要求的回报率，哼，对于不动产，每个人都不一样，每个区都不一样~

Pippa:
你对数字敏感但是对应用场景无感 ~ 我自己也用你这个方法算，但只适合我自己的房子，我也不会告诉别人。你这个方法属于基于自身成本的回报率，如果是公司，那就属于商业机密，绝对不是一个市场收益率。有全职工作边际税率45%的人和没有交税的人负扣税能一样吗？能贷款贷到1.8%利息和只能贷到2.6%利息的人能一样吗？国内和澳洲一起投资房产的人是不是还得算算汇率盈亏呢？
所以啊，虽然我同意我自己也这么算，但这方法只适合自己知道就好啦。

juntz

一般租金回报高的升值不多，升值好的回报率就一般，难以两全的

臭脚

这种简单算法只能是回报率一年比一年高，因为租金一直在涨，尔购入价是不变的。

企鹅男孩

bello 发表于 2021-3-7 17:42
早就给你方案了， 现租金/现估价，要么买入时租金/买入价

这两个指标对房东有什么意义呢？算它们干嘛，一定意义也没有。租金能租多少，也不看这些指标。

刘德华的指标很直观，就是自己当初投资的回报率，虽然比较粗略。

天涯浪客

明日熬粥 发表于 2021-3-7 20:44
莫争论~ 我来说说好了 总结一句话就是大家把performance和yield搞混了，公说公有理婆说婆有理，但其实两边 ...

体育老师表示自己很忙，有这么多人的数学要我教？

ze_gui

现租金/买入价的话就是 5.6%

三明治

按照购入总金额计算，包括贷款金额，10%左右

bzslz

也就6%...流动性还很差，不如投资别的

wxm611

天涯浪客 发表于 2021-3-7 12:45
7％，悉尼银行城。

城主厉害！2019年我收到6.86% 去年跌到5.24%  悉尼mascot Kingsford lane cove

wxm611

bzslz 发表于 2021-3-8 10:26
也就6%...流动性还很差，不如投资别的

别忘了5倍杠杆呀 ，买房首付20%而已，还能一套带一套。另外，这只是租金收入，相当于股息，还有增值部分呢。另外房子放十年，二十年 不用换仓且稳定如此

大头爸爸

围观郭富城跟刘德华吵架

liangyu42087

bello 发表于 2021-3-7 16:35
对，要么现在租金除以现在价格，要么买入时租金除以买入时价格，不能因为现价是估价就用买入价代替，这是 ...

很奇快的逻辑。

我觉得一个房子的成本在你交易的时候就定下了，以后房子涨跌再也和你没关系（除非打算经行二次操作），但是租金确实实时变动的。。。。

所以其实我觉得用现在的房子估值没有意义，因为你的成本没有变。

我更倾向于

租金 / 买房价格

或者更精确一点

租金 - 持有成本 / 买房价格

对你爱不完

大头爸爸 发表于 2021-3-8 10:44
围观郭富城跟刘德华吵架

刘德华要吵，我闪了

对你爱不完

臭脚 发表于 2021-3-8 01:03
这种简单算法只能是回报率一年比一年高，因为租金一直在涨，尔购入价是不变的。 ...

对，我的观点是刘德华的算法，前提条件，时间跨度不能过大，否则没有意义，80年代一万人民币买入北京四合院，现在一年房租50万，每年的收益是百分之5000？很明显问题处在分母上，因为80年代的1万和现在的一万根本就不是一个概念

potter.leon

天涯浪客 发表于 2021-3-7 12:45
7％，悉尼银行城。

这也太高了吧。。。 基本公式就是: (当前的年度租金 - 其他的年度支出：包括council，管理费等) / 当前房子估值

很多人分母用的是当年买入的房价，甚至把首付、利息啥的都参和进去，这没有参考意义。

potter.leon

对你爱不完 发表于 2021-3-8 11:38
对，我的观点是刘德华的算法，前提条件，时间跨度不能过大，否则没有意义，80年代一万人民币买入北京四合 ...

房价当然要用当前的房价啊，你用现在的租金除以n年前的房价有什么意义呢？

candc

如果只考虑租金回报，应该拿净利润去除以拿出来购买的现金（首付），这样方便和其它投资比较

对你爱不完

企鹅男孩 发表于 2021-3-8 01:24
这两个指标对房东有什么意义呢？算它们干嘛，一定意义也没有。租金能租多少，也不看这些指标。

刘德华的 ...

刘德华算法直观，参考价值取决于他房子的购买时间，首先算这个目的是什么？就是投资作为参考，对吧。如果刘德华的房子是20年前买的，你现在参考这个数值有什么意义

对你爱不完

potter.leon 发表于 2021-3-8 11:50
房价当然要用当前的房价啊，你用现在的租金除以n年前的房价有什么意义呢？ ...

起码得相近，刘德华房子如果是去年，前年买的，那么去银行城投资，就有参考价值，如果十年前买的，那有何意义，和买房一样，参考最近几年的成交价格，十年前你买的在便宜又如何

wxm611

对你爱不完 发表于 2021-3-8 11:51
刘德华算法直观，参考价值取决于他房子的购买时间，首先算这个目的是什么？就是投资作为参考，对吧。如果 ...

这个数值的真正意义就是投资人都多少耐心。持有20年不卖不容易做到的，涨了一辆奔驰不卖，涨了一辆法拉利还不卖，翻了一倍还不卖。城主的目标就是收房租退休。老巴不就说吗？财富从没有耐心的人手里转去有耐心的人（的子女手里）。后半句我加的 哈哈哈

tangliang695

对你爱不完 发表于 2021-3-8 11:51
刘德华算法直观，参考价值取决于他房子的购买时间，首先算这个目的是什么？就是投资作为参考，对吧。如果 ...

我给你们说明白一点，出租回报率可以有两个。
一个是对我自己当年投资进去的钱的回报的分析，那这就是要用自己的购入价，这是评估自己当年的投资的情况，也就是说看看我的投资能给我赚多少钱。
另一个是房租/现在的价格，这个是评估房子在当下的市场中的出租回报能力。

比如股票我买的时候1块钱，现在涨到100块，每年分红10块，那这个分红对我而言就是 每年是我投资的10倍，我的投资的每年回报率就是10倍，这个是计算我当年的投资赚了多少钱的。而对这个股票而言它的年回报是10%，这个是评估现在回报率。

所以说，一个是对投资人本人的回报率，一个是市场的的客观评估的回报率。

对你爱不完

tangliang695 发表于 2021-3-8 12:30
我给你们说明白一点，出租回报率可以有两个。
一个是对我自己当年投资进去的钱的回报的分析，那这就是要 ...

不考虑时间因素，依然是不成立的
你思考一下我的问题
你算出租回报率目的是什么？你现在买投资房，买股票会按照你10年前的标准买吗？
你现在赚10块钱和10年前的十块钱是一样的吗？

对你爱不完

wxm611 发表于 2021-3-8 12:19
这个数值的真正意义就是投资人都多少耐心。持有20年不卖不容易做到的，涨了一辆奔驰不卖，涨了一辆法拉利 ...

是啊，因为刘德华算法，只要不卖，按照时间坐标永远是涨的

tangliang695

对你爱不完 发表于 2021-3-8 13:00
不考虑时间因素，依然是不成立的
你思考一下我的问题
你算出租回报率目的是什么？你现在买投资房，买股票 ...

我说的很清楚了啊，两个目的。

一个是计算我之前的投资现在能给我赚多少钱，这个就是看买入价啊。你说十年前的钱和现在的钱价值不一样我可以理解，那倒是可以考虑怎么体现时间因素在这里边的作用，比如考虑通胀等因素，但这个和你说的 租金/当前房价 也还是有根本区别的。


另一个是看看当下市场的回报率，可能是給再买房作参考，这个是考虑当下的价格。

总结：租金回报率的计算取决于你的目的是什么，1. 评估已有投资 - 要用自己的买入价 （可以考虑时间因素，但这和房子当前价格是两码事）。 2. 给新买房子参考，要用当前价格。

对你爱不完

tangliang695 发表于 2021-3-8 13:23
我说的很清楚了啊，两个目的。

一个是计算我之前的投资现在能给我赚多少钱，这个就是看买入价啊。你说十 ...

这个合理些，其实我也不知道怎么算，但是不考虑时间，肯定是个bug