2008年左右投资房产到现在能赚多少钱

一不小心

3房Unit
09年49万，15年85万，19年70万。
100%真实数据。

天涯浪客

chinahare 发表于 2019-6-2 22:52
你不要激动，有不同算法欢迎提出来
7%--8%左右的收益率对很多人来说已经是一个不低的收益率了，毕竟还有 ...

那如果用20%的首付来算呢?房价就用28和54算。贷款利率现在4.54%。

pan123au

如果房子全贷款，包括印花税，除去各种开销，中介管理，租金一年净挣$10000, 收益率是多少？

yolix2111

pan123au 发表于 2019-6-2 23:02
如果房子全贷款，包括印花税，除去各种开销，中介管理，租金一年净挣$10000, 收益率是多少？  ...

   你都不说房价多少，神仙都算不出来。

天涯浪客

pan123au 发表于 2019-6-2 23:02
如果房子全贷款，包括印花税，除去各种开销，中介管理，租金一年净挣$10000, 收益率是多少？  ...

我还有107%贷款的房子呢？正租金收入。。。

chinahare

天涯浪客 发表于 2019-6-2 22:56
那如果用20%的首付来算呢?

这个也能算，算法比较复杂，在论坛上不好解释清楚
我下面简单解释一下，你看看对不对
全部按现金流算，08年买房时候现金流是负的首付+水税费+其他杂费，09--18年持房现金流分别列出来（大头是租金和贷款利息以及其他小头部分），19年卖房扣掉各种税费，还掉剩余贷款以及其他费用就是当年的正现金流
设一个未知数X，把08年的现金流乘以X十一次方，09年乘以10次方，以此类推直到18年乘以X一次方，19年的不用乘，所有项加起来等于零，解这个方程得出的X的正数根，减去1，得到的就是这十一年的年回报率
如果计算方法有误请指正，或者你有更加简单易懂的算法也请指教

chinahare

一不小心 发表于 2019-6-2 22:53
3房Unit
09年49万，15年85万，19年70万。
100%真实数据。

你这个数字我感觉更加接近大多数房价涨幅，华仔那个28万涨到54属于涨幅里面比较优秀的例子

天涯浪客

chinahare 发表于 2019-6-2 23:14
这个也能算，算法比较复杂，在论坛上不好解释清楚
我下面简单解释一下，你看看对不对
全部按现金流算，08 ...

头有点大.感觉好累啊。

daxuanzi

chinahare 发表于 2019-6-2 17:29
以这个案例我们来算一下
如果全款的话，28万的房子当年印花税大约1.3万，律师费及其他费用0.3万，总成本2 ...

买房如果不贷款的话就失去了杠杆的作用，这样算回报率的话就不能很好的反应出资金的使用效率了吧！

chinahare

天涯浪客 发表于 2019-6-2 23:20
头有点大.感觉好累啊。

如果你手上有很多个投资项目的话肯定要算清楚同等条件下哪个项目回报率高，我们有限的资金当然要投入回报率高的项目，如果只有存银行和买投资房两个选择，不用花这么多时间计算，买房比存银行划算是显而易见的

chinahare

daxuanzi 发表于 2019-6-2 23:28
买房如果不贷款的话就失去了杠杆的作用，这样算回报率的话就不能很好的反应出资金的使用效率了吧！ ...

关于贷款，我在15楼的说明二里面，还有26楼都有解释

天涯浪客

chinahare 发表于 2019-6-2 23:29
如果你手上有很多个投资项目的话肯定要算清楚同等条件下哪个项目回报率高，我们有限的资金当然要投入回报 ...

完全贷款的能算不?真实数据。2012年买入银行城四房townhouse，42万，贷款45万，康叟费1000一年，水费170,物业费570一个季度，租金620一个星期。房价现在估计65万到70万。

chinahare

pan123au 发表于 2019-6-2 23:02
如果房子全贷款，包括印花税，除去各种开销，中介管理，租金一年净挣$10000, 收益率是多少？  ...

人家一本万利，你这是无本万利啊哈哈哈
收益率等于利润除以成本，零成本的话，不论你赚一块钱还是一万块钱，你的收益率都是无穷大，
这个逻辑上讲不通，应该是有成本的，可能你用其他房子或者资产抵押，这就是你的成本。如果一个人信用百分百没问题，但是跟你没有任何关系，希望用你的资产给他抵押贷款零首付买投资房，他需要付出多少钱你愿意帮他，这个价格就是成本。

chinahare

天涯浪客 发表于 2019-6-3 00:03
完全贷款的能算不?真实数据。2012年买入银行城四房townhouse，42万，贷款45万，康叟费1000一年，水费170, ...

这个案例跟63楼的问题本质上是一样的，有些成本被忽略了以为不是成本

我举个极端的例子
我拿我的自住房去银行抵押一百块钱，一年利息六块钱，这一百块钱我买了股票，涨了百分十也就是赚了十块钱，扣去银行利息净赚四块钱
如果不算隐形成本，我的成本就是零，净利四块钱，那我的收益率是多少，用净收益除以零成本的话收益率是无穷大？

闲人甲

感觉悉尼的council rates好便宜啊

天涯浪客

chinahare 发表于 2019-6-3 00:17
这个案例跟63楼的问题本质上是一样的，有些成本被忽略了以为不是成本

我举个极端的例子

如果我说我没有抵押呢？其实我当时也不相信，但是真没用抵押。

steven_sa

yolix2111 发表于 2019-6-2 16:26
墨尔本和悉尼都不分开讨，根本就不用讨论了。

也就稀泥猫笨的城里人会玩，我们乡下地方想想就好

urbb

逆风而上 发表于 2019-6-2 15:48
一般来讲 带地的unit起码可以翻一倍到1.2倍。 house可以翻两倍左右。
就是， unit 10 万 变20到22万
house ...

不止。08年入手的带地的三房二厕unit24万5，前年出手65万。

十年一剑

我一个好朋友，08年到12年买了4套city公寓分租，都是10%首付加上买保险,海外收入做的。221户型都在60万以下，平均每套每周租金1300。
我当时和他一起看的房子，这个算屌丝投资里面比较好的了吧。他没钱养house，只追求极大话现金流。

wawa0927

chinahare 发表于 2019-6-2 17:29
以这个案例我们来算一下
如果全款的话，28万的房子当年印花税大约1.3万，律师费及其他费用0.3万，总成本2 ...

税5万多算多了。房东假如在其他资产损失的情况下卖如股票亏损，或者是夫妻都没工作的情况下需要周转。所以实际回报不能把税算进去。

天涯浪客

wawa0927 发表于 2019-6-3 03:19
税5万多算多了。房东假如在其他资产损失的情况下卖如股票亏损，或者是夫妻都没工作的情况下需要周转。所 ...

持有一年以上不需要100%报税吧?大概报税一半，才发现税也算错了。。。

pan123au

chinahare 发表于 2019-6-3 00:10
人家一本万利，你这是无本万利啊哈哈哈
收益率等于利润除以成本，零成本的话，不论你赚一块钱还是一万块 ...

没有任何抵押。

pan123au

yolix2111 发表于 2019-6-2 23:09
你都不说房价多少，神仙都算不出来。

你看清题目？跟房价无关，无抵押。

逆风而上

urbb 发表于 2019-6-3 01:51
不止。08年入手的带地的三房二厕unit24万5，前年出手65万。

能分享一下地段吗？

chinahare

天涯浪客 发表于 2019-6-3 01:06
如果我说我没有抵押呢？其实我当时也不相信，但是真没用抵押。

发帖时候已经说了要贴近大众的例子，如果非要说这个是普遍例子的话，既然零成本就可以买房还可以赚钱，我想知道这样的投资房你当时买了几个？

甜芒果

十年一剑 发表于 2019-6-3 02:25
我一个好朋友，08年到12年买了4套city公寓分租，都是10%首付加上买保险,海外收入做的。221户型都在60万以下 ...

你这又是哪里啊，2房公寓周租1300？
请说明哪个城市好吧？

yohldf

chinahare 发表于 2019-6-3 11:05
发帖时候已经说了要贴近大众的例子，如果非要说这个是普遍例子的话，既然零成本就可以买房还可以赚钱，我 ...

人家的意思是银行是慈善家。   白送房子还送钱。银行自己不买房子，送给他，让他赚钱。

这除了慈善家也只有中国的财神爷有这手笔了。

chinahare

wawa0927 发表于 2019-6-3 03:19
税5万多算多了。房东假如在其他资产损失的情况下卖如股票亏损，或者是夫妻都没工作的情况下需要周转。所 ...

谢谢提醒，卖房子要交的所得税确实多算了，应该按17万的一半8.5万算，如果房东有一份很普通年薪五万工作的话，8.5万其中应该4万税率32.5%，另外4.5万税率37%，总共交税应该2.97万

另外也提醒了我一下，昨天漏算了持有房子每年正现金流也是要交税的，只要房东收入在3.7万以上，投资方每一万的净现金流都要交3250或者更高的税
下面修正一下华仔那个投资方的回报率
房子增值收益14.03万，年化收益率3.9%，每年正现金流19120，扣税后剩12906甚至更少（取决于房东的工资还有其他投资房的收入），持房收益率是2.71%，总回报率是6.61，比昨天算的7.4%还要低一些

很抱歉由于我的粗心大意导致结果一改再改，也谢谢大家提醒我遗漏的地方。我觉得重要的是提供了这个思路，具体每个人投资房子的情况肯定千差万别，思路对了，数字也对了的话大家才能对自己的投资赚多少有个清楚的了解

kogen

按照这些算法，同等时间段里，是不是还是国内一二线的房子涨的更多更快？

AEZL

08年买的房子基本都1.5倍了，没有卖，持房过程中现金流一开始为负但是做了负扣税，后来几年refinance了