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楼主:Wangmingtaoau

[VIC/TAS] 买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务） [复制链接]

tarocn

布鞋族

发表于 2013-9-14 20:56 |显示全部楼层

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保存啊有用

angela172856589

布鞋族

发表于 2013-9-15 12:07 |显示全部楼层

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习习发表于 2009-6-15 20:43
今天我请了楼主给我做Building Inspection，真的非常仔细和专业，人也非常厚道，所以大大支持楼主！公司几 ...

我是在cooling off的三天中紧急联系到楼主帮我验房的。非常感谢楼主的细致认真，也让安慰了我在匆忙中买房的惶恐不安！祝愿楼主事事顺利！

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angela172856589

布鞋族

发表于 2013-9-15 12:12 |显示全部楼层

楼主人真的很好！

Wangmingtaoau

银靴族

发表于 2013-9-16 17:23 |显示全部楼层

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本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2013-9-16 16:34 编辑

geelongwest 发表于 2013-8-15 13:51
楼主好贴！！！
我有几个问题请教。
1、看中一个房龄50年的木板房，悉尼，检查时候最大问题是shower leakin ...

我有几个问题请教。
1、看中一个房龄50年的木板房，悉尼，检查时候最大问题是shower leaking to the subfloor。请问这种情况是自己diy解决好还是请专业人士来fix好。花费大概多少？
2、Drainage评估为inadequate，inspector说要找个plumber或builder来，在建筑物边界处挖个小沟做dish drain，但也有朋友说太小题大作了，而且这么多年都是这样的drainage，一下子改变会导致土质的变化，变化的土应力会对地基产生影响。究竟哪个对？
3、后院三分之一处有一条sewage斜穿通过（见附图，地块#60，阴影较重那块），请问这对今后的改建扩建有什么影响？听说这不算easement，是吗？
4、一条雨水管easement从地块西侧边界的1米内南北向穿过，问了一些朋友，有的说只要不在上面建造就行，有的说要退后多少才行。究竟哪个说的对？
5、Pest Inspt'n说有evidence of damage caused by wood decay (rot) fungi，位置在detached garage – exposed framing at rear和fascia, scattered weather-boards and gable panelling。程度为Moderate to Extensive。需要马上更换腐烂的木板吗？
6、综上，这房子是否值得购买？还是walk away?

回复：
1. 如果情况严重，这种情况最好在做 bathroom 装修时请专业人士一并解决，根据情况重新做防水或是更严重需要更换下面的地板，价格应当在几千元左右。如果是很简单的漏水，可以 DIY 用 silicone 密封解决。

2. 房子是在坡地上吗？还是 Building inspector 又讲了一次不负责任的套话？再请人看看为好。

3. 这个应该是在 Easement 里面，而且影响算是比较大的，会降低地价，将来这部分只能做花园。

4. 不在上面建造房子就行.

5. 独立车库的问题，不是房子主体的问题。再请人看看为好。

没有发现立刻让我说不要买的。

微信号 Wangmingtaoau

FreeJC

布鞋族

发表于 2013-9-16 18:11 |显示全部楼层

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楼主，感谢分享这些宝贵的经验。我最近看中一套房子，双砖，前后院维护很好，户型正，朝向不错，交通也便利。唯一缺点是在大路旁（双向6车道），前院加上Drive way，房子前门距离大路大概十几米的样子，白天在卧室关上窗户和门，还是可以听到一些车来车往的声音。下周就要拍卖了，现在很矛盾要不要参加，希望楼主能给点建议。

Wangmingtaoau

银靴族

发表于 2013-9-16 18:41 |显示全部楼层

本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2013-9-16 17:53 编辑

FreeJC 发表于 2013-9-16 17:11
楼主，感谢分享这些宝贵的经验。我最近看中一套房子，双砖，前后院维护很好，户型正，朝向不错，交通也便利 ...

我的意见是不要考虑这个房子。这个意见是在我检查五百多栋房子和给别人更换双层玻璃隔音窗户的基础上作出的。冷热相对容易解决，噪音很难解决，卡车带来的震动则是完全无法解决。

微信号 Wangmingtaoau

FreeJC

布鞋族

发表于 2013-9-16 21:18 |显示全部楼层

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Wangmingtaoau 发表于 2013-9-16 17:41
我的意见是不要考虑这个房子。这个意见是在我检查五百多栋房子和给别人更换双层玻璃隔音窗户的基础上作出 ...

谢谢你专业的建议！

rudegirl1985

铜靴族

发表于 2013-9-22 17:07 |显示全部楼层

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Wangmingtaoau 发表于 2009-3-22 21:17
问：买房子还有什么注意的？
答：
1． Section 32 上的日期，了解屋主何时准备卖房的，即房子已经卖了多久 ...

您好，后院有个大数吨的房子会不会有问题，房子在FOREST HILL，位置、土地都比较满意，房子从表象看貌似还行，但就是有一个问题，就是后院中间偏围墙的位置，离房子大约有7、8米远，有一个很大的树墩，直径目测有一米，根系看上去很发达，部分树根露出地表，没在草丛里，不小心还会绊到，地底下的树根说不定给伸到邻居家去了，树看过去应该是已经死了，中介叶说不出个所以然来
忘了拍照，从谷歌地图看树还在，估计砍掉也没多久。。。砍树不除根是什么原因呢，因为费用，还是牵扯到一些其他方面，望赐教

brothersigns

皮靴族

发表于 2013-9-22 18:58 |显示全部楼层

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最近看中一个房子，双砖的。今天联系中介看了，挺喜欢。中介说已经有2人给口头offer了。所以我们挺着急。想给个0.25%的钱，然后找人看房子。不过后来又冷静了下。和一个做房地产的朋友说了一下。他说没必要给小定。今天中介给了个contract，所以这个朋友说可以直接找律师看一下，也可以自己找人做inspection，我问他做inspection不用进去房子里面看么，他说不用，给地址就可以了。
请问这样的inspection靠谱吗？不去房子里面看，怎么可能知道里面的问题呢。我们也怕别人会先买走，所以着急想买，可又不知道具体的这个流程应该是怎样。
contract里面也没有说房子多少年了。是个house。不知道要怎么样才能拿到那些有无overlay这样的报告呢？
菜鸟第一次买房。求扫盲。

Wangmingtaoau

银靴族

发表于 2013-9-22 19:08 |显示全部楼层

brothersigns 发表于 2013-9-22 17:58
最近看中一个房子，双砖的。今天联系中介看了，挺喜欢。中介说已经有2人给口头offer了。所以我们挺着急。想 ...

显然不去房子里面检查不靠谱，地球人都知道。

现在抢房子抢的火爆，有时候也顾不上检查了。

通常 Private sale 最好在签合同的三天内检查，在反悔期内。

Auction 可能检查了房子但是没有买到。

微信号 Wangmingtaoau

Wangmingtaoau

银靴族

发表于 2013-9-22 19:10 |显示全部楼层

rudegirl1985 发表于 2013-9-22 16:07
您好，后院有个大数吨的房子会不会有问题，房子在FOREST HILL，位置、土地都比较满意，房子从表象看貌似 ...

这里砍树一般都不除根的，最多是除去地表的部分。

关键要看这颗树有没有对房子结构产生影响，例如墙体裂缝什么的。

微信号 Wangmingtaoau

rudegirl1985

铜靴族

发表于 2013-9-22 20:30 |显示全部楼层

Wangmingtaoau 发表于 2013-9-22 18:10
这里砍树一般都不除根的，最多是除去地表的部分。

关键要看这颗树有没有对房子结构产生影响，例如墙体裂 ...

谢谢~墙体我观察了一下，面向树根的墙没看到明显的缝隙，树看上去应该死了，以后会否烂掉什么的，烂掉是不死会招白蚁呢？

Wangmingtaoau

银靴族

发表于 2013-9-22 21:42 |显示全部楼层

树干有可能会招白蚁 termite 或是木虫 borer.

FreeJC

布鞋族

发表于 2013-9-23 12:29 |显示全部楼层

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周末看了一套房子，感觉有两个房间ceilling比一般的要矮，中介说是pressed metal ceilings。请问楼主，pressed metal ceiling有什么利弊吗？多谢！

feelingwei

铜靴族

发表于 2013-9-23 13:26 |显示全部楼层

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楼主，我想换4-5个窗户，最好是PVC的sliding windows, double glazing ，木头的也可以考虑。
你们零售吗？包不包安装？

kmzg

光脚族

发表于 2013-9-23 15:59 |显示全部楼层

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这贴得顶！！！

Zxg415

布鞋族

发表于 2013-9-23 17:34 |显示全部楼层

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skycloud

木屐族

发表于 2013-9-24 00:14 |显示全部楼层

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海潮音

皮靴族

发表于 2013-9-24 00:24 |显示全部楼层

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好贴！

g2811

皮靴族

发表于 2013-9-24 00:49 |显示全部楼层

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学习了

ahshu008

布鞋族

发表于 2013-9-24 00:50 |显示全部楼层

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看看同行的帖子

brothersigns

皮靴族

发表于 2013-9-25 16:28 |显示全部楼层

楼主在吗？
我刚拿到building inspection的报告，能不能帮忙看下。貌似问题很多啊

rudegirl1985

铜靴族

发表于 2013-9-27 14:55 |显示全部楼层

Wangmingtaoau 发表于 2009-3-22 21:17
问：买房子还有什么注意的？
答：
1． Section 32 上的日期，了解屋主何时准备卖房的，即房子已经卖了多久 ...

多远算是靠近大马路、铁道线呢？
一套单层房子，在距离限速80公里的主干道160米处，中间隔着8套房，算不算靠近大马路呢

KALV

草鞋族

发表于 2013-9-27 15:22 |显示全部楼层

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frodo-wang

草鞋族

发表于 2013-9-27 15:34 |显示全部楼层

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感谢楼主

astrax

布鞋族

发表于 2013-9-29 00:30 |显示全部楼层

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本帖最后由 astrax 于 2013-9-28 23:34 编辑

请问大师这样的老式窗户加装成双层窗户要多少钱？

主要是防飞机噪音的。一共有6处

谢谢

还有问下防飞机噪音装双层窗户是最有效的方式吗？（房子是double brick，尖顶高ceiling）

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nothisman

布鞋族

发表于 2013-9-29 15:03 |显示全部楼层

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最近看中一套房，在glen waverley，73年subdivision的。问中介说地毯下面直接就是水泥，而不是通常的hardwood，这个在老房子中常见吗？然后说有slab heating，要比ducted heating好云云。请问楼主这个是不是就是国内说的地暖，这样的房子是不是就没有subfloor？我的理解subfloor就是那种能从底下钻进去能看到下水道地板的，相比较那种房子更好一些？如果铺木地板的话slab heating对地板是不是有影响？楼主下周三之前是否有空安排inspection啊？谢谢了，第一次买房，紧张啊。