对first home saver account的一点看法

kingsford

大家都知道 政府推出的 first home saver account 已经从10月1日起开始实施。（http://www.homesaver.treasury.gov.au）

大部分人都认为这没什么用或者是个鸡肋。主要原因是钱要存 “4年”才能用，如果没用成，只能转到super里面。但是我觉得这个理解并不准确。

1.“ 4年”是指四个财年。四个财年其实就是两年+2天而已。比如说，你可以在明年6月30日存入1000AUD，就符合了本财年的条件。然后在第四个财年的7月1日存入最后一笔，理论上7月2日就可以取出来。所以只要在2011年七月以后买房，完全可以考虑。

2. 完全没有必要把所有的买房的deposit都放在里面。因为政府每年只对5000AUD以下的部分给17%的额外补助 ，所以每年放入5000即可。这样哪怕你确实没有用成这比钱，对你首付的影响也不是很大（最多差了仅仅10000而已，倒数第二年的5000可以又在6月30日放入，最后一年的5000其实可以随时取出-根据1，所以不会有什么影响。）

3. 银行开的first home saver账户都是高息，加上两年（而不是四年）内拿出，再加上17%的政府补助，再加上15%的利息税，你的年增长可能达到约40%（在两年内）。哪怕就算最终进到super，也不是什么坏事。

个人意见，欢迎指正。

黑山老妖

能不能说说你是哪里看出来4个财政年度可以是2年+2天的呢？

kingsford

原帖由 黑山老妖 于 2008-11-3 16:21 发表
能不能说说你是哪里看出来4个财政年度可以是2年+2天的呢？

这个是比较普遍的对财年的理解。比如说，政策说要在某个财年了达到什么要求，你是7月1号就达到了，还是次年的6月30号，没有区别。
这个问题我也打电话问过银行，同样理解。当然现在银行里的人也有胡说八道的。  我还没有问过tax office。如果有时间我会问问。

kingsford

ok. 刚刚打过电话给tax office，我的理解完全正确。

黑山老妖

好！谢谢LZ。

coolioo

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飞天小猪

LZ很牛！！

中国移民的到来，大大提高了澳洲政府工作人员的智商啊~~好多政策都是被中国人钻到空子，然后才修改的~~

y12345678

这个应该是政策的本意吧，不能说钻了谁的空子

kingsford

再加上两点：
1.政府给的17%是每个月的月底根据你的contribution加入，这一点非常好。（这个很重要，如果是财年年底一次加入，就差了不少。因为政府的钱没有在里面滚利息）
2.如果你对现有的账户不满意（比如利息被调低了），你可以转到另一家的 first home saver。
第一点银行认证过。
第二点税务局和银行都认证过。

飞天小猪

原帖由 y12345678 于 2008-11-3 16:57 发表
这个应该是政策的本意吧，不能说钻了谁的空子

政策本意不会是 “4年=2年”吧。

loushenghong

很好的提醒。

wdmznzd

我觉得lz的理解没错，4年或2年+2天本身并不重要，因为目的是要年轻人储蓄，而不是为了让你理财。而且它不像首次置业津贴，这个储蓄计划是针对个人的，所以如果你的配偶名下没有房子也可以使用这个储蓄计划。

Wangx813

请问现在哪家银行有这个业务？

heroxk

原帖由 Wangx813 于 2008-11-4 11:11 发表
请问现在哪家银行有这个业务？

ANZ,CBA都有

我个人觉得没什么意思，为了换来政府区区一年850块的补贴而搞得资金被锁死，况且这种帐户利息也不是最高。

定期也只是一时钱那不出来，可First Home Account 如果不买房的话，就只有等老了从Super拿了。

没什么意思，个人意见。

tiana

谢谢，两年两天就行了，无需等待4年

我是老人

对年轻人,还是有点油花的.

wingouyang

如果我4年内买了房，4年后可不可以把钱取出来还贷阿

格美

哈哈,我再来加点儿.
1),现在初次买房者14000(维洲应该是19000),新房21000(26000),2011年7月后没有这个补贴就亏了,
假设利息按年息7%不变, 个税按照30%, 每个财年年初存入这笔款,;每年按最高额85000存入,4年的利息总额是75000X7%+150000x7%+225000X7%+300000X7%=52500,总共省去税收是15750, 政府补贴按现在每年850,4年也就3400元,总共所的是19150(不考虑每年利息的利息)
2),如果个人是高收入者,把房屋做为投资房,每年可以通过投资损失来减少个人所的税,假设每年20000,按30%算,6千/年,4年也能省24000的税
3),如果是高收入家庭(多于100000/年)没有买私人保险,那么超过部分要缴1.5%的surcharge,如果通过投资损失降低应税所得,这部分有可以省去.
4),无论如何利用这个财年的概念,但你放进去的晚,相应节省的利息税也少.可以说从现在开始,购房者在开户后等2年8个月(从2008年11月开始算,如果不是连续4年放入存款那就更长了)才能买房.确切的说,适应于2011年7月2号以后买房的人.

还有一点大家看理解的对不,如果你不用这笔钱,到65岁以后可以转到你个人储蓄帐户上,如果你65岁生日以前你没有通知银行你的帐户信息,那么这笔钱才会被转到你的养老金帐户.在此之前,可以一直放在哪个帐户中?

[ 本帖最后由 格美 于 2008-11-5 00:22 编辑 ]

kingsford

原帖由 格美 于 2008-11-4 23:23 发表
如果你不用这笔钱,到65岁以后可以转到你个人储蓄帐户上,如果你65岁生日以前你没有通知银行你的帐户信息,那么这笔钱才会被转到你的养老金帐户.在此之前,可以一直放在哪个帐户中?

不可以。如果你中间买了房（无论提前了，还是一次付清不需要这笔钱），必须通知first home saver账户的银行，转super。不通知的有罚款。

kingsford

原帖由 wingouyang 于 2008-11-4 19:52 发表
如果我4年内买了房，4年后可不可以把钱取出来还贷阿

不行（如果找好时机，不用四年，两年就够了，而且可以根据买房的可能性，选择财年末放入）。。
不过我觉得不让最终还贷不合理。怀疑澳洲经济不好的话，说不定到时候会改政策。
其实这个政策和FHOG有点自相矛盾。

kingsford

原帖由 heroxk 于 2008-11-4 14:03 发表


ANZ,CBA都有

我个人觉得没什么意思，为了换来政府区区一年850块的补贴而搞得资金被锁死，况且这种帐户利息也不是最高。

定期也只是一时钱那不出来，可First Home Account 如果不买房的话，就只有等老了从S ...

1. euqitimemmber bank 给 8.0%
2. 不用都放啊，做多5000. 850，看你是用多少本金转到的850. 根据我的计算，2年约年息40%的回报。呵呵

heroxk

原帖由 kingsford 于 2008-11-5 08:22 发表


1. euqitimemmber bank 给 8.0%
2. 不用都放啊，做多5000. 850，看你是用多少本金转到的850. 根据我的计算，2年约年息40%的回报。呵呵

5000给17%的回报加上8%的利息，怎么会有40%的回报？

gingerivy

如果 两年多就可以的话 确实值得考虑哦，呵呵 之前还担心3年中变数太大，真是好消息

kingsford

原帖由 heroxk 于 2008-11-6 00:19 发表
5000给17%的回报加上8%的利息，怎么会有40%的回报？

两年+2天嘛。

30/06/2009: 5000×1.17×1.08*1.08
01/07/2009  5000x1.17X1.08X1.08  

这10k两年一共赚了36.5%

01/07/2010: 5000x1.17X1.08
01/07/2011: 5000x1.17 （如果买房了理论上可以在02/07马上取出，所以等于没动用）
所以相当于5k，一年赚了43.3%

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-6 14:47 编辑 ]

kentwang

有几个问题不是很理解：
1. 政府的17%Contribution是要每年有新的存款进入账户才会发生还是前面一年的saving也算？如果是前者，那么要想每年拿到17%的Contribution就得每年（财年底前）存5000才可以拿到最高的Contribution，是吧？
2.以下表为例： 利率假设不变，按8%计算的话
财年        存/取款日        金额
08-09        09.06.30存        5000
09-10        10.06.30存        5000
10-11        11.06.30存        5000
11-12        11.07.01取 ？？
到2011年7月以后，我可以取多少钱出来？

kentwang

对了，又想起一个问题，银行的利息要扣掉15%利息税，所以如果8%的利率，税后实际就是6.8%了对吧？

kingsford

1. Contribution is credited by the end of every month. If you saved 1000$ this month, you will be credited 170. An upper limit of 850 (5000x17%) government contribution every year.It is based on your new contribution, not current total balance.

2. you still need to contribute 5000 on 01/07/11. Then you can withdraw from 02/07/11..
Actually, I did the calculation, you can withdraw a total of 25814.88. (the final 5000 contribution will only be used for 1 day. :-))

kingsford

原帖由 kentwang 于 2008-11-6 15:31 发表
对了，又想起一个问题，银行的利息要扣掉15%利息税，所以如果8%的利率，税后实际就是6.8%了对吧？

yes. you are right. I didn't take that into account. :-P

kentwang

原帖由 kingsford 于 2008-11-6 15:36 发表
1. Contribution is credited by the end of every month. If you saved 1000$ this month, you will be credited 170. An upper limit of 850 (5000x17%) government contribution every year.It is based on your  ...

thanks a lot .

eagleowl

我这么算不出25814.88?