算来算去，怎么出租投资房始终是亏的呢？

aumount

买二三十万的投资房，收入差不多抵消利息，即使涨的慢，也比较划算
买太贵的， 利息远高于收入， 那将来必须大涨，否则就亏了

zliner

原帖由 lingyang 于 2011-5-10 20:04 发表
LZ看完这个贴子要崩溃了

还没有崩溃，就是现在卖房的可能性大了。

zliner

原帖由 18092007 于 2011-5-10 21:31 发表
house租金相对不高，如果区域好的话升值空间就很大。如果区域一般房子年龄也长，租金不好就卖了算了。房子年龄长折旧上就不划算了。

这个说法和我家LD完全一样，我都怀疑是他抄你的，还是你抄他的。

我家区域一般，房龄30年，租金一周450没问题。

wdmznzd

原帖由 zliner 于 2011-5-10 22:14 发表


是不是我算错了退税，投资房到底哪些可以退税？

不是有哪些可以退税，而是你有多少税可以退？ 总不能你交了5千税，ato退给你6千吧。

[ 本帖最后由 wdmznzd 于 2011-5-10 22:22 编辑 ]

zliner

原帖由 wdmznzd 于 2011-5-10 22:21 发表



不是有哪些可以退税，而是你有多少税可以退？ 总不能你交了5千税，ato退给你6千吧。

我们一年大概有5-6万的税。
投资房能退回来？

按时的按时的

原帖由 zliner 于 2011-5-10 22:39 发表


我们一年大概有5-6万的税。
投资房能退回来？

足迹的工资果然名不虚传，我要加油了。。。

匿马

担心个屁
就是谁能坚持到长征胜利的时候
你拿着20年，付出30万（算每年亏1万5，已经没有算以后租金增长能减少亏损了）
20年后这房子能不能值1百20万。

童心的魔镜

原帖由 zliner 于 2011-5-10 22:39 发表


我们一年大概有5-6万的税。
投资房能退回来？

那要看你多少投资亏损， 一套房子能退到大几千就相当不错了，还要是新的。
house一般都是旧的，旧的没有折旧了， 在退税意义上不大。

[ 本帖最后由 童心的魔镜 于 2011-5-10 22:56 编辑 ]

anz2010

不是讨论过很多次了吗？ng要高收入者才有意义

蜂蜜柠檬

所以说在足迹上不要有房价会跌的言论

fljrc

房价要猛涨才真的能赚钱

Seiya

从现在开始10年以后，你每年还的利息还是这点，但是房租收入应该可以翻倍了吧？到那时还不能cover持有成本吗?

minnyz

小老百姓也就指望这房子能比票子保值，不用到老了守着一堆废纸。要靠它大富大贵， 那是周华等人的境界。

raaj

原帖由 zliner 于 2011-5-10 22:39 发表


我们一年大概有5-6万的税。
投资房能退回来？

起码有20万的收入，一个投资房应该可以吧。

shayy

hard to believe the rent will be double in 10 years.

zliner

原帖由 raaj 于 2011-5-11 09:33 发表

起码有20万的收入，一个投资房应该可以吧。

没有20万，这个你肯定算错了。

zliner

原帖由 shayy 于 2011-5-11 10:52 发表
hard to believe the rent will be double in 10 years.

我也这样认为。特别是这种老的HOUSE。

语阁

我买投资就没打算卖^_^

eric_hl88

房产公司赚钱是高抛低吸，但是要大量资金。我们小老百姓投资房产大多数是利用了leverage放大4倍左右，然后依靠租客的钱和扣税来维持，所期望的投资回报是资产enquity增长超过通胀和每年的损失的总和。而且这个enquity的增长和投资额比是扩大了4倍，投资股票可以贷款80%吗，期货才可以放大。房产投资就是用别人的钱来生钱的。当然这里每个环节都相关，投资有风险，但是和其他生意比，算是相对风险效益比高的。
投资房产主要目的不是让你立刻变成富翁，而是让你退休后有财务自由。就是可以过上比现在好或者至少持平的生活。澳洲70%的人退休后在7年内就用完退休金，然后靠政府养老金生活。能有高水平生活吗？
何况我们华人更多还要为下一代考虑，更加要投资房产了。当你的孩子长大成人要买房时，你的投资房可是帮助巨大。那时候的房价可能很高，如果你只有一个自住房，涨得再高都不可以套现，这个在悉尼我认识的人中大把这样的情况，自住房值70w，但是要退休后靠政府养老金生活。许多鬼佬的孩子都是没有首付的钱，结婚时候都没有房子，他们有些条件好的父母肯从自住房里贷款给孩子付首付，但是这个时候你都要退休了，还去背债？

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-11 11:10 编辑 ]

paladinyw

原帖由 zliner 于 2011-5-11 10:55 发表


没有20万，这个你肯定算错了。

差不多。你缴税就要缴5-6万。
如果你是做生意的，那你的税前净收益是15-18万
如果你是工作的，那工资差不多16-22万
投资房我觉得有多点闲钱才好去做。澳洲的房子大多数都不可能出现大涨大跌的情况。对一般工作者，还不如存定期，受益比房子不差，还省心。

paladinyw

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-11 11:08 发表
房产公司赚钱是高抛低吸，但是要大量资金。我们小老百姓投资房产大多数是利用了leverage放大4倍左右，然后依靠租客的钱和扣税来维持，所期望的投资回报是资产enquity增长超过通胀和每年的损失的总和。而且这个enquity的增 ...

房子也只是一种投资手段，没有任何一种投资手段能100%保证你达到财务目标
人到老了根本也没什么要求了，一个人80岁以后你真给他很多钱也是白搭，更何况能否活到那时还难说得很。有基本保障就好了。
至于儿女，教育好他们既可，能帮帮一下，不能就算了，人活得好不好确实不在于那套房子

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原帖由 zliner 于 2011-5-10 22:39 发表


我们一年大概有5-6万的税。
投资房能退回来？

足迹平均工资达标？

dizzypiggy

eric_hl88

LZ说60w的房子要交4w的税，那么就是95%的贷款了。你自己付了3w左右，这个算投资本金。每年亏损1w元。那么10年后，我们可以算出你的总投资支出，3w元的利息扣除利息税是1250左右每年，10年连本带利算15000；另外10年一共付出10万，每年一万的亏损，这个连本带利15w左右，那么全部out of pocket money 是16.5w，.算多些取整数20w，这个20w就是你每年投资的钱如果放银行的连本带利的总额。那么你估计这10年中这个60w的房子会涨多少。
关于收益，我们假设房产10年中只是和通胀差不多，年增长4%，10年后市价是90w左右。多了30w的enquity，请问比你投资支出的钱放银行收利息那个划算。房租的增幅我没有算，因为考虑出租期间可能有空房期。另外一个大头没有计算，就是房产如果在市场的上涨周期，年增长可能会20%-30%。这个现在忽略
你每年缴税5-6w，家庭收入税后都有14-15w。扣除自住房的开支和生活开支，假设是10w，你剩下的4，5w，投资一个上面的房子，一年亏损1w多，远远处于安全线上。
所以你可以出售你的投资房，但是我的看法是除非你有更好的预期收益的房子，投资效率更高的房子。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-11 11:54 编辑 ]

北风

10年后90万，你卖之后CGT多少？你算了吗？

原帖由 eric_hl88 于 11/5/2011 11:50 发表
LZ说60w的房子要交4w的税，那么就是95%的贷款了。你自己付了3w左右，这个算投资本金。每年亏损1w元。那么10年后，我们可以算出你的总投资支出，3w元的利息扣除利息税是1250左右每年，10年连本带利算15000；另外10年一共付出10万， ...

minnyz

原帖由 北风 于 2011-5-11 11:56 发表
10年后90万，你卖之后CGT多少？你算了吗？

退休了再卖，卖款先放super 再交税。Ask Noel 好像是这样回答的。

北风

如果下10年房价没有涨到50%呢？
别说不可能，美国现在的房价和10年前的一样

北风

再有，你的成本不只是3万
因为你的借贷能力在你买这个投资房之后大幅度降低，本来你可以贷款60万，之后你可能只能贷款10万
这也是成本

minnyz

原帖由 北风 于 2011-5-11 12:08 发表
如果下10年房价没有涨到50%呢？
别说不可能，美国现在的房价和10年前的一样

唱多的是半瓶水满，唱空的是半瓶水空，虽然都是半瓶水， 每个人的理念不一样。

北风

我的计算结论是
如果这个投资房是负的现金流，且5年内预期年增长达不到5%
那么它不值得投资，而且可能变为负债，而不是资产