买房成被告, 遭遇无良房主--房子链接已发

HAIJIAN

当天中介说收到他们律师来信说不要拿了，问我确定交不交，我想还是交了，不交的话，那房主方面不是有更大的把柄吗？交的时候，中介说如果OWNER不买的话，CHECK肯定会还的，但是现在这形势看，中介为了佣金是完全没原则的，拿了CHECK还再开放。 也不知道当时他们说的到底是不是真的?    现在看来中介为了佣金站在房主一边了，在推卸责任。 如果我告他们的话，费用大概多少？ 实在咽不下这口气。

[ 本帖最后由 HAIJIAN 于 2010-10-1 10:08 编辑 ]

粉猪妈妈

原帖由 HAIJIAN 于 2010-9-24 21:59 发表
当天中介说收到他们律师来信说不要拿了，问我确定交不交，我想还是交了，不交的话，那房主方面不是有更大的把柄吗？交的时候，中介说如果OWNER不买的话，小定可能拿不回来，CHECK肯定会还的，但是现在这形势看，中介为了佣金是完全没原则 ...

我再总结。。你律师干什么去了？

sarahliang

我觉得是否可以迟交ＣＨＥＣＫ或者延长ＣＯＯＬＩＮＧ ＯＦＦ都是应该通过双方律师的，不能由你直接跟中介交流，就算中介跟你说，你也要跟你的律师商量，决定了，然后由你的律师跟对方律师交涉。

HAIJIAN

明天打电话问律师解决方案，哎，这叫什么事啊。

qinyi

原帖由 barry.wang1 于 2010-9-24 21:17 发表


估计是房东觉得价格不好反悔了。
不过他最后会把小定还给你的吧。
这件事告诉我们以后不管跟中介做任何交涉都要以书面的形式进行。

绝对赞同，澳洲最烂的一类人就是中介。

粉猪妈妈

原帖由 HAIJIAN 于 2010-9-24 22:18 发表
明天打电话问律师解决方案，哎，这叫什么事啊。

让他好好给你解释一下有关cooling off的条款。。白纸黑字的。。然后你就知道责任在谁了

你的主贴。。。基本上从第四段的第二句话开始就有问题了。

不过，你不知道不是你的错。。。你律师没有事先和你讲清楚就是他的事了

wmai10000

等他们告，赢了顺便连律师费什么的一块要回来

sarahliang

我觉得应该好好咨询一下你们的律师，中介和屋主的所有要求都应通知律师的。

我们的房子卖的时候，买主要求延长ＣＯＯＬＩＮＧ ＯＦＦ好几次了，我们都是征求律师了，才答应的。

后来买新房的时候，也是问过律师才写的ＣＨＥＣＫ。

水中鱼

lz真够闹心的，关注

HAIJIAN

我们也都是通过律师，EXTEND COOLINGOFF，也是通过律师的。 晚交一天CHECK也问过律师，律师说中介叫我第二天交过去就没问题了。 刚才那中介说，他们以前都是这么做的，就是从来没碰到这种房主。我还是明天打电话好好咨询下我律师再说。

粉猪妈妈

原帖由 qinyi 于 2010-9-24 22:20 发表


绝对赞同，澳洲最烂的一类人就是中介。

中介一般在谈妥价钱之后，法律程序应该有律师处理。 中介最多起个沟通作用。 如何履行合同条款（包括冷静期）都应该由律师负责。  搂主现在言语，表明还是没有了解程序规则。

什么‘让中介来拿支票’‘他说没空’。。楼主或者他的法律代表有义务遵守合同条款，在冷静期结束之前将订金交到deposit holder手里。

中介说什么可以寄出来，这句话没有任何法律责任。。楼主签买房合同里写得很清楚了。


劝楼主。。以后和中介谈妥价钱后，其他事都交给律师吧。。这样，追究其责任来，不会被误导

粉猪妈妈

原帖由 HAIJIAN 于 2010-9-24 22:34 发表
我们也都是通过律师，EXTEND COOLINGOFF，也是通过律师的。 晚交一天CHECK也问过律师，律师说中介叫我第二天交过去就没问题了。 刚才那中介说，他们以前都是这么做的，就是从来没碰到这种房主。我还是明天打电话好好咨询下我律 ...

‘没问题’？。。需要白纸黑字。。。现在显然就出了问题。。。


备注：中介是给卖主打工，但是你律师要为你负责

freeboy

我cooling off day 是 周3， 我周5给的10%  ，这要和对方律师商量的，我的律师都没和我说到期日期是周3，一点都不负责任。

有一说一

HAIJIAN

我分析你的情况是这样的。

首先，根据你的描述，你和owner之间应该已经签订了合法有效的带有冷静期的房屋买卖合同。

在这种情况下，

第一，因为合同的冷静期已过，所以如果你想退出合同（即你不想买房子），你会损失10%的定金，此外，如果owner之后把房子以较低价格卖给别人，你需要赔偿owner这中间的差价 -- 这是合同的标准条款。 所以，我的第一个建议是，你现在不要退出合同。当然，根据你说的，我感觉你也没有退出的意思。

第二，也是你更关心的，就是如果owner想退出，会发生什么情况。这个分为两种情况：

A) 如果中介承认你说的，即中介在明知道你有能力有意向在cooling off结束前交齐剩余的10%的情况下反而让你推迟缴款，那么就比较可能是按照你律师说的那样，你没有违反合同，因为虽然合同的一个条款是你必须按时交付定金，但是在这种情况下，是完全出自owner（通过中介）的原因，才使你原本可以按时交付，却实际没有按时交付。换句话说，中介的这个行为免除了你在cooling off结束前缴纳定金的合同义务（合同法上我们叫waiver)。

在这样的情况下，如果中介想把房子卖给别人，那么你会拿回你的10%，同时你可以尝试要求owner赔偿你的律师费。因为他同意把房子卖给你却反悔，导致你律师费损失。而且，中介也会和他交涉，因为中介也不希望这单买卖没做成而拿不到中介费。

B) 第二种情况，就是中介压根不承认你说的，认定是你自己延误缴纳10%定金。在这种情况下，如果法院采纳中介的证词，那么就意味着你违反了合同里面按时缴纳定金的义务，而且因为这个义务是合同里一个最重要的义务，一旦违反，owner就有权利终止合同，扣下你的10%。这是对你最坏的情况。

当然，owner并不一定会终止合同，因为你虽然延迟交付，但无论如何现在定金已经全部付清，从实际的角度讲，owner并没有遭受什么损失。因此，owner也可以选择继续和你完成这个买卖，也就是继续履行合同。在这种情况下，你就不会损失你的10%.

C) 另一方面，虽然中介不承认，但如果法院采纳的是你的证词，那么你就没有违约，你的情况就会和A一样。

所以，究竟是谁的证词被采纳是一个证据问题。

所以，你现在最应该避免的就是B的情况。避免的办法之一其实就是你让你的律师继续完成房屋买卖的程序，如果owner配合你们，那么owner就已经通过实际行动证明他们要继续履行这份买卖合同 -- 换句话说，即便是你违约了，owner也做出了不追究而继续下去的选择。

当然，你的律师也可以直接和owner律师交涉，阐明事情的原由，要求继续完成合同。你和agent当日的电话记录应当保留作为将来证据。

最后，假设owner没有指控你违约，那么还有一个问题就是，你究竟能不能买到这个房子。如上面所说，owner如果实在不愿卖给你，他可以把10%还你，然后卖给别人 -- 即便你们签了合同。你也不太可能为了几百块的律师费，特意再去花时间花钱追讨。当然，对你来说，也没什么太大损失，反正10%回退给你。

不过，有的买家是一定要买自己看上的房子的，如果是这样，你就应该要求你的律师去这个房子的title上面注册 一个 caveat。这个caveat的作用就是在未经你书面允许的情况下让所有人都无法对这个房子的产权进行操作 -- 这就让owner不得不把这个房子卖给你了。

打字有时候言不达意，希望你明白我说的，希望对你有帮助。实在不清楚，就email吧。

marilyn_ma

ls的是律师吗？崇拜你。看了你回的好几个贴了/

有一说一

哈哈，我是有一说一，从不忽悠，的ls

粉猪妈妈

‘合同法上我们叫waiver’

‘我们’是指？。。

有一说一

原帖由 粉猪妈妈 于 2010-9-24 23:28 发表
‘合同法上我们叫waiver’

‘我们’是指？。。

果真言不达意了，我是说agent的那种行为相当于免除了HAIJIAN在cooling off结束前缴纳定金的责任，这个，合同法上，称之为waiver.

粉猪妈妈

原帖由 有一说一 于 2010-9-24 23:33 发表

果真言不达意了，我是说agent的那种行为相当于免除了HAIJIAN在cooling off结束前缴纳定金的责任，这个，合同法上，称之为waiver.

哪个合同法？您应该回去翻翻书了。。

味曾汁茄子

有一说一说的有什么问题？

合同法（Contract Law）还分哪个？

舞美拉

原帖由 HAIJIAN 于 2010-9-24 21:12 发表
刚查了网站，那中介公司竟然又重新开放这房子了，换了一个员工在开放，打电话给原来的员工，她说她不HNADLE这房子了，看起来也不想承认她说过叫我迟一天交定金。 ...

还能这样？太不不合理了吧

labixiaoxing

原帖由 粉猪妈妈 于 2010-9-24 23:39 发表



哪个合同法？您应该回去翻翻书了。。

没学过法律，想听听您的高见！

粉猪妈妈

原帖由 味曾汁茄子 于 2010-9-24 23:51 发表
有一说一说的有什么问题？

合同法（Contract Law）还分哪个？

这个问题。。还是让他回去重新翻翻后来回答你把

有一说一

粉猪妈妈说的没错，严格的法律分法上面，waiver是法律的一个原则，但不是合同法的一个原则，是我言不达意，我说合同法上，原意是HUIJIAN的这个合同现在有可能有waiver。也就是“agent的那种行为相当于免除了HAIJIAN在cooling off结束前缴纳定金的责任”。但粉猪妈妈说的没错。

HAIJIAN

非常感谢有一说一，现在我觉得中介是和OWNER站在一起的，他们在没有通知我的情况下，明天重新要开放房子，而且换了一个员工开放。 原先开放的那个员工现在说自己不HNADLE这房子了，她说，如果明天没人OFFER比我们高，OWNER还是有可能给我们的，但是如果有人更高，她就TAKE高的，还要告我们违约。

照你的说法的话，OWNER即使违约也不会有任何法律责任， 除了还10%？

粉猪妈妈

原帖由 有一说一 于 2010-9-24 23:58 发表
粉猪妈妈说的没错，严格的法律分法上面，waiver是法律的一个原则，但不是合同法的一个原则，是我言不达意，我说合同法上，原意是HUIJIAN的这个合同现在有可能有waiver。也就是“agent的那种行为相当于免除了HAIJIAN在cooling off ...

eerr..我今晚说多了。。

但是，‘中介的行为’？，中介有权利waive或者免除搂主责任？

[ 本帖最后由 粉猪妈妈 于 2010-9-25 00:04 编辑 ]

HAIJIAN

如果OWNER告我违约，而我胜诉的话，结果是 OWNER不得不把房子买给我呢还是就退还10%就可以。

铁板烧

LZ还是请有一说一做你的御用律师吧。

labixiaoxing

原帖由 粉猪妈妈 于 2010-9-24 22:21 发表


让他好好给你解释一下有关cooling off的条款。。白纸黑字的。。然后你就知道责任在谁了
你的主贴。。。基本上从第四段的第二句话开始就有问题了。

不过，你不知道不是你的错。。。你律师没有事先和你讲清楚就是他 ...

请问以你的分析责任是谁？还有，LZ从第四段的第二句开始出什么问题了？真的很想知道，好奇心太重。你好象学法律的。

does_she_purr

关注lz的情况

我是外行人，不过从你的描述里面看中介跟你说可以晚交订金也就是个口头承诺，有没有什么东西或者什么人能够证明的？

法律不都是公平公正的吧？很多时候我觉得法律讲的都是证据，用无数个证据来界定‘事实’，而不是我们平时认为道义上或者逻辑上的事实。。。