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[自购小窝] 新房还是老房?谈一谈澳洲老房屋和式样风格(最后附上我身边的经典案例,全文完!) [复制链接]

发表于 2012-11-10 19:43 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-14 20:49 编辑

来澳洲多年,经过长时间的观察和市场调研,最后买到了自己喜欢的房子,这期间从朋友和同事那里学习到了很多知识经验。

有意思的是,身边的朋友以华人为主,工作的同事基本都是西人。朋友就不说了,华人能不聊房子吗?而和西人同事的聊天,footy咱不懂,澳洲冷笑话咱也笑不起来,那怎么吧?聊房子!就这样,谈论房子也成了我和西人同事们聊天找话题的一种手段。在这里面,我学到了不少知识,而这些知识有的时候恰恰是华人较少关注的。大家都知道,在华人眼里,投资开发潜力、学区、房屋的新旧都是首要考虑的。而西人,对投资开发升值啥的,没有华人那么重视。教育,也轻易不会像华人那样,只为了孩子上一个比较好的学校,一掷千金举家搬迁。当然我不是说西人家庭一点不重视这些因素,只是没有华人家庭普遍罢了。


很多关注房产的同学可能不止一次地被灌输‘要在最好的区买最破的房’。为什么,因为越是破的房子,售价越是接近纯地价。这样买下后推倒了重盖个新房也不可惜。而其实有的时候,对于好的有feature的房子,推倒重盖反而可惜了,heritage有的时候大家也是趋之若鹜而不是避而远之。

老房子的一些优点:
1)        用料好,实在
新盖的房子,用料和老房子是不能比的,比如老房用的一些硬木材料,电钻钻都很费劲。而这种好木料,现在普通建房是很小几率会给你用的。原因很简单,压缩成本,builder用偷工减料省下来的钱自己多买一辆宝马,何乐而不为?

题外话
a) 我team leader的丈母娘在墨尔本的 doreen买的新房,一天下午上厕所,上完后从里面开门的时候门把手断了,60多岁的老人被反锁在bathroom里面5个小时!!!builder私下里面说,这种房子的标准就是只能住10-15年。最搞笑的是,他小姨子在刚买的Truglina的新房子里面,也是把手断了,锁厕所了。
b) 我一个以前的斯里兰卡的同学自己在tarneit盖房子,盖完房子不放心,让自己的堂兄过来查。为什么,因为他堂兄也是builder,以前建民居,现在建commercial。结果查出一堆偷工减料的地方。他告诉我们,很多猫腻业外人士是看不明白的,最好的方法就是让builder来对付builder。他堂兄还没开始检查时就列出了很多builder一般会偷工减料的部分,结果果不其然,很多地方都被他说中了。
c) 我之前住的block里面的多家(包括我家)10年新的townhouse漏水,有从屋顶漏进来的,有厕所防水不合格泡烂卧室地毯的。开发商破产跑路,warranty成废纸,让人痛苦不堪。

2)        Builder态度
现代社会的人很浮躁。音乐家、科学家、艺术家都开始向世俗低头,崇尚投机取巧,平步青云,快速获得功名利禄。更何况盖房子的,想用心,很难。

3)        式样
鬼佬同事对新式的townhouse啥的大多不感冒,质量、空间当然是一个原因,关键是新盖的房子都千篇一律,大部分式样上没有说法。而一些鬼子买房子还是很注重式样,很多时候就是冲着某一种式样去的,就跟不少北京人喜欢四合院一样。大部分华人都是移民,对澳洲的历史和文化了解有限。看房子大部分还是停留在户型朝向,双砖/单砖/板房上面。

—————————————————补充说明一下——————————————————————————

旧房要看什么旧房,有质量好的,也有质量不好的。有价值高的精品,也有当年建的时候就是低价低档的。有保养的好的,也有被糟蹋的不行了的。

新房也是,有10几万20万的project home,有30万,40万质量一般的,也有80-100万专门设计师设计,考究、保质保量的。

身边有不少华人朋友,对廉价低质的project home情有独钟,主要是被崭新的外表蒙住了双眼。当然,喜新厌旧是人的本性。他们看不到一些精品老房的价值,甚至把它们说的跟狗屎一般,认为出高价买的人都是脑子进水了。

每个人都会有自己的想法和喜好,新的旧的,古典的现代的。发这个帖子主要就是帮助大家能有更好的判断和认识。

希望看了这个帖子以后,买了旧房子的同学,重新定位发掘一下它的价值,审视一下有无必要推倒了重盖。没买的同学,今后看到市场上老房子,对售价能有更准确的分析和预测。

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发表于 2012-11-10 19:43 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-10 23:01 编辑

这里谈一下双砖/单砖/板房,我问过不少鬼佬,在他们眼里,双砖/单砖/板房有区别,但不是他们买房子的首要因素。综合他们的意见
1)        双砖房优点就不说了。比较大的缺点:因为双砖房内墙承重,一旦出现地基沉降(很普遍)承重砖一裂,修起来极其麻烦。老的双砖房出现结构问题就是灾难性的。你买的时候没有也不能保证未来不发生。在一个,砖头本身导热慢,夏天一旦晒热了,凉的也慢,热气很难排出去。
2)        单砖房优点也不说了。外墙裂了,会很不好看。而且一些年代久远的砖房,砖头、缝都会让人觉得很旧。除非全部render,不然怎么看都是旧。
3)        木板,缺点也不说了。优点,一刷就和新的一样,可以自由的调整颜色。维修也方便,开个门,掏个窗的更是简单。至于保暖的问题,鬼佬们认为用ducted heater和air con就可以了。况且现在隔音隔热材料都不稀奇,加就可以了。

主要想说的就是,在鬼佬眼里,砖房并不是那么的无敌,板房也并不是那么的垃圾。各有优缺点,没有绝对的好与坏。

而且房子和车子一样,最重要的还是保养,你法拉利搁外面2年不闻不问,也和一堆废铁没什么两样。

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nichole8621 + 2 最后那句太有才了!!一定要加分.

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发表于 2012-11-10 19:44 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-11 10:10 编辑

言归正传,重头戏来了,

澳大利亚的房子,历经几个世纪,形成了众多各式各样的风格。而在我们买房子的时候,有的时候房子的风格的确对价格造成一定的影响。曾经在鬼佬同事眼里一套极好Edwardian(爱德华)式的经典房子,到我华人朋友嘴里成了一个‘打死了也不会买的破烂板房’。当然最后高价卖掉,拍卖时遭到至少4家哄抢。

下面列出几种非常popular的澳洲房子名称和式样特征。相信看了此贴后,大家对于市场上70%的房子都能准确地判断这个房子属于什么式样、建造于哪个年代。

这样,大家在未来房屋买卖中,相信能对市场价位有更好的把握。

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发表于 2012-11-10 19:45 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-10 23:22 编辑

按时间从早到晚的顺序:

1. Queenslander式

Queenslander原先起源于昆士兰州,时间大概是1840年左右,当时设计是为了让房子可以对抗潮湿的环境。主要特点有:
1)        双层结构。
2)        大部分房子都是木头的
3)        一般都很高,用很长的stump架空,让人觉得房子悬在空中
4)        门廊很大
5)        多数为波浪形的铁皮顶

样板
1)


2)




3)






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发表于 2012-11-10 19:45 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-30 19:07 编辑

2. Victorian式(维多利亚式)

维多利亚式是在1850年左右发展起来的,一般是细而长的布局,就是正面很窄,但是房子很长,坐落在一个细长条的地上。这个式样的特点:

1)一个长长的通道,然后房间设置在通道的一侧或两侧
2)屋檐上有铸铁的花边(1850年左右铸铁花边技术进入澳洲)
3)大部分房子都是木头的
4)窗户一般都是double hang的
5)正面看还是对称的(不考虑门、窗的位置)

下面是一些样板
http://www.realestateview.com.au ... ential-4490697.html

1)


2)
http://www.realestate1.com.au/bu ... roadsouth-yarra-vic


3) 这个是extend过的维多利亚式,起价300万澳元,建于1850年
http://www.domain.com.au/Propert ... ck/?adid=2010026739


4) extend过的维多利亚式
http://www.domain.com.au/Propert ... le/?adid=2008120101

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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-10 23:20 编辑

3. Boom Style

Boom Style 流行于1875年-1890年间,是在维多利亚式的基础上发展起来的,也可以成为‘后维多利亚式’,基本上和维多利亚式没什么差别,不过装饰的更加丰富一些。

特点
1)        重度的装饰,砖墙部分,不同颜色的砖相互交错,形成花纹
2)        其他同维多利亚式

样板
1)


2)


3)
具体链接
http://realestate.melbournetimes ... eet-northcote-3070/

4)
具体链接
http://www.realestateview.com.au ... ential-4588371.html

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heroxk + 6
may1028 + 3 感谢分享
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发表于 2012-11-10 19:46 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2012-11-10 23:20 编辑

4. Italianate (意大利式)

意大利式流行于1870年-1890年间,是一位法国画家所设计创造的,他巧妙地运用了意大利的园艺风格。大家如果留心一下可以发现,意大利式和boom style几乎在同一时期流行,所以其实在意大利式样里面也可以找到boom的影子。
特点
1)        一般是不对称的
2)        一般会有塔(4边形)、六角屋、八角屋和类似的柱式样
3)        有些有重度装饰,包括铸铁屋檐花边(和维多利亚式类似)
4)        一般屋檐会有影线,(屋檐内侧会有装饰线)

样板
1)

2)

3) http://realestate.melbourneweekl ... treet-malvern-3144/


4)http://realestate.maribyrnongwee ... -williamstown-3016/


5)
http://realestate.melbourneweekl ... ad-canterbury-3126/


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garysu + 8
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发表于 2012-11-10 19:46 |显示全部楼层
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本帖最后由 anata_t 于 2014-7-4 01:22 编辑

5.1  Federation (联邦风格)
这种式全称叫Federation/Queen Anne (中文暂且翻译为联邦女王式样,不过一般简称为‘联邦风格’)这种式样流行于1895年到1915年,为什么叫‘联邦’,因为澳大利亚在1901年解放了。而人们也开始大兴土木,直接用木材来做室外装饰了。维多利亚式里面很重要的“铸铁屋檐花边“没有了,取而代之的是木头的镂空花边和木头柱子,而木条也直接被定在墙上。这个时期的建筑的特点:
1)        屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱,全是木头的,有雕刻和镂空
2)        屋顶都是很明显的三角形,甚至还有锥形顶。铁皮顶很多。
3)        一般有烟囱
4)        屋檐拱喜欢用弧形的
5)        会用很creamy的颜色(比如奶黄),给人有奶油的感觉
6)  砖房为主,也有一些木板房

英国也有个式样叫Queen Anne,但是澳洲的Queen Anne不是英国的Queen Anne。澳洲的Queen Anne对应的是英国的Edwardian style(爱德华)

样板:
1)       
http://realestate.mymooneevalley ... -court-keilor-3036/

2)
http://www.domain.com.au/Propert ... ga/?adid=2009625278

3

http://realestate.launcestontime ... et-launceston-7250/

4


5


http://www.domain.com.au/propert ... od/?adid=2011177980


5.2 Edwardian (爱德华风格)
谈到了Federation (联邦风格),就不能不提它的弟弟Edwardian (爱德华风格)。爱德华风格流行于1900-1915年,其实它是一种简化版的Federation。如果你仔细观察,澳洲爱德华式样的房子是非常多的。而爱德华风格和Federation有很多共通之处。
1)红砖或木板的外墙
2)三角屋檐
3)屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱,为木头,有雕刻和镂空。但是式样比联邦风格要简化

样板:(爱德华式样的太多了,随便挑几个给大家参考一下)

1) http://www.realestate.com.au/pro ... vern+east-111778815







2)http://www.realestate.com.au/pro ... ughesdale-111615923




3)http://www.realestate.com.au/pro ... ern+east-113073583/








4)http://www.realestate.com.au/pro ... vern+east-111711135



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