关于买邮局生意求教

qinyi

原帖由 philguo 于 2011-1-1 18:14 发表
如果你买的是100万的邮局，乡村的不算，按照我最近看的几个在主流地区的邮局去掉水分，你的EBITDA(Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization)的净利润大概也就16，17万左右，如果你贷款70%，分十年付清，按照无抵押10%的利率算，你每年要还款111，000左右，一年也就剩5，6万

贷款70%也就出70万，70万的10%贷款利息是7万。不知道LS所说的11万利息哪里来的？？？？？ 再说100万的邮局怎么可能一年就到手5-6万？？？ 难道比存定期还少？ 很难想象philguo 在这种COMMON SENSE的问题上都要栽跟头！

[ 本帖最后由 qinyi 于 2011-1-2 07:53 编辑 ]

philguo

利息是7万，你难道不还本金？我说的是还款，不是还利息。你可以仔细的算算，贷款70万，10%，10年还清每年还多少。现在的疯狂的市场就是这个回报率！所以不是进入邮局的好时候！再者我说的是EBITDA，不是你这种刨除各种开支的算法，一般来说，邮局6-7年。回报率和麦当劳，KFC, Hungry Jack's这种大品牌一样低。
Year               rate          每月还款       剩余
1 year          10.00% p.a.          $9,250.39          $657,059.88         
2 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $609,623.55        
3 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $557,220.23        
4 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $499,329.83        
5 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $435,377.80        
6 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $364,729.44        
7 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $286,683.59        
8 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $200,465.65        
9 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $105,219.96        
10 years         10.00% p.a.         $9,250.39         $0.00

[ 本帖最后由 philguo 于 2011-1-2 09:39 编辑 ]

qinyi

你的说法有很强的误导。应该说清楚：每年还银行11万，包括本金4万。一年净利润9-10万。

philguo

说利润的时候就是EBITDA，我说的是付完银行能剩多少，有什么误导的。

chiny

哎~~~~直接买房产好啦~~~~虽然现在市道低迷, 但风险更小, 回报更好, 还不用做,  存银行定期还要给AUS GOV砍一大笔呢~~1 MIL 可以在OUTTER CT买几套烂到不可以再烂滴UNIT了吧?? 再分租出去, 一年租金都接近10万啦~运起好滴话超10万~~起码LAND还在~~市道好滴时候再放出去, 不用等太久滴~~稳赢~~

如果说你想楼价会大跌, 那么AUS ECONOMY要垮啦, 生意更不好做, 都LINK在一起滴, 还赚个毛钱??一样道理~~

做邮局好是好, SHORT TERM来说还略为稳定, 可是CASH FLOW太吓人啦~~~就是勾引你不停滴LOAN, 不停滴欠债, 而且税是不可能少交滴~~~一年到头有多少CASH在口袋里啊~~~人终究是要吃饭滴, 人终究要腐败滴, lol~~~~

philguo

投资房产才需要现金流呢，如果你真的贷款80%以上，一般来说，租金是很难cover你的支出的，而且澳洲恐怕未来5年很难在有超过统括膨胀率的涨幅了。

当然，以10年一个周期来看，在通货膨胀的作用下，房产肯定会长的。至于7-10年翻一番的理论纯属是中介忽悠人的。数据显示过去50年平均的房产投资回报率是7%点几。

如果没有赶上暴涨前购入，高位进入的话没有充足的现金流，未来3-5年最好不要入手房地产。

chiny

又要风险小又要回报高又要CASH FLOW好, 那里有这样的投资滴呀? JUST MAKE A ROUGH COMPARISION, THATZ NO ABSOLUTE ANSWER INDEED

BUSINESS INTEREST RATE 跟 PROPERTY 滴差很多~~~差1%就以很要命啦~~房子还LOAD滴话就算头两三年最吃力啦, 平均的房产投资回报率是7%点几, 可是你会挑滴话, 10%以上一点问题都没有, 要看LOCATION, POSITION, DEPRECIATION, PROPERTY TYPE...有些大滴HOUSE才5%都不到~~, 可是保险哦~~

LEGITIMATE FIGURES DUN LIE~~~不要等7-10年, 看一看EPPING, BERWICK这两年翻了多少翻就知道啦~~所以说要买OUTTER CT烂到不可以再烂滴老UNIT, 又不是自住, 有啥关系呢?? LAND大, DEPRECIATION最小值, 价格低, 租金好, INTEREST能有多少啊?? 你要入货BRAND NEW APT那当然COVER不了啦~~7%最多啦~~~初非自住, 不是滴话不会考虑~~~

玄武真人

原帖由 philguo 于 2011-1-2 09:32 发表
利息是7万，你难道不还本金？我说的是还款，不是还利息。你可以仔细的算算，贷款70万，10%，10年还清每年还多少。现在的疯狂的市场就是这个回报率！所以不是进入邮局的好时候！再者我说的是EBITDA，不是你这种刨除各种开支的算法，一般来 ...

你为什么一定要从一开始就还本呢？
你为什么一定就以为自己要经营10年呢？
如果按你的算法， 邮局的利润在未扣除所有开支以前的数字， 那又要比你说的又要高很多了。

我们买邮局时所说的邮局5年回本， 是指的扣除所有开支（当然不包括OWNER自己）以后的数字。也就是说， 100万买下的生意， 扣除所有开支（包括利息，员工工资， 租金， 水电煤气，保险等等）一年起码要赚18-20万。如果按照你的算法， 那每年的数字起码要在30万以上了。

philguo

你就一定认为你高位进入几年后就一定能升值我无话可说，我以前也说过EBITDA是Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization，这个是普遍的评估用法。不是说你那些经营开支，你以前买的价格没有现在离谱，现在就是6，7年回本。

玄武真人

原帖由 philguo 于 2011-1-2 22:07 发表
你就一定认为你高位进入几年后就一定能升值我无话可说，我以前也说过EBITDA是Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization，这个是普遍的评估用法。不是说你那些经营开支，你以前买的价格没有现在离谱 ...

两年了就涨那么多？

那我要考虑卖店了。 呵呵。。

chiny

原帖由 玄武真人 于 2011-1-2 22:11 发表

两年了就涨那么多？

那我要考虑卖店了。 呵呵。。

卖了店吃啥啊?? 5,6年前滴LPO滴PRICE跟现在比几乎翻了一翻啦,主要是它滴GOODWILL太利害啦~~ 赚滴钱却没多出很多~~~个人认为在没其它好搞滴情况下再守两年到PEAK TIME再出货~~现在都炒疯啦~~~还有的上去, 只要不太贪心, 准能捞一笔~~~

shanyilin

请教一下你指的Outter City 指的是哪些区，请举几个例子？

chiny

原帖由 shanyilin 于 2011-1-2 23:35 发表
请教一下你指的Outter City 指的是哪些区，请举几个例子？

首先我不是神马REAL ESTATE AGENT, 这只是我个人见解, 不包括大部分人滴意见

ROUGHLY INNER CT MEANZ 5 KM FROM DOWNTOWN~~TOORAK, STH YARRA, BRIGHTON 那些再疯涨是没可能啦, SLIGHTLY UP N DOWN, VERY STEADY~~ 保值而以~~豪宅么, 我们也不敢想, 而且卖的话老UNIT也不便宜, 虽然RENT高, 买HOUSE滴话, 东面很多现在都没有PERMIT 可以让你再DEVELOP出啦, 包括一些15KM左右滴好区, 自住可以, 想狂捞一把不现实~~

OUTTER CT MEANZ 20-30K FROM DOWNTOWN~~不主张买西面, 西面确实能涨, 可是很多不只是OVERPRICED, 而是OVERVALUED 啦, 1, 地太多, 房子少,DEVELOP 滴慢, 长线还可以, 就是玩DEPRICIATION滴~~初非是地很大滴HOUSE. 2, 绝大部份滴西方国家东面都是比西面更贵涨得更快滴, 包括中国现也有这一个TREND, 虽然不明显. 3, 西面租金好滴都是很新滴房子,价格也不便宜, 旧房租金跟东面没得比~~

个人认为EPPING, BERWICK, DANDENONG, RINGWOOD, MICHAM已涨到爆了, 再入货已没啥甜头啦~~有朋友4年前在RINGWOOD,MICHAM低位各入了一套很烂滴UNIT~现就租金都赚翻啦~~我是悔到肠子都绿啦~~~ROWVILLE, CROYDON, BAYSWATER, WANTIRNA, CRANBOURNE, ELTHAM, CRAIGIBURN还是会有空间~~~

shanyilin

谢谢分享。

yencht

philguo 发表于 2011-1-1 17:14
如果你买的是100万的邮局，乡村的不算，按照我最近看的几个在主流地区的邮局去掉水分，你的EBITDA(Earnings ...

现在过去3年了 回过头来看， 您这话 跟实际情况全反了。。。
房价就从11年开始暴涨的，邮局牌照也一样。
所以经济这个事情，基本上是没什么可能完全分析对的，只能靠蒙， 蒙对了就是大师。

philguo

房价恐怕是11，12跌了不少吧。13-14这波和政策利率等相关，很多地方恢复或超过了10年的高位。过两年你可以看看15，16的走势。曲线会复制11，12年。很多接盘侠就是这么产生的。