漫长曲折的建房之路 (两篇:Truganina可以吗+深入浅出谈Tarneit)

hhyhome

的确是不错的收获,这也是了解市场的成果,当然少不了果断和魄力,做投资是需要这些

Ausiewolf

原帖由 starchu 于 2010-5-26 11:22 发表
整个星期一是非常忙的，工作上很多事情等着处理，特别是马上要发售软件的新版本，在amazon上来回测试，很烦人，让我把所有的事情都忘记了。由于除了工作之外，还有一大堆的事情等待处理，我也就在吃午饭的时候继续寻 ...

不错不错，先恭喜一下。看来，过不了多久，你又要搬新家了。

starchu

整个星期一是非常忙的，工作上很多事情等着处理，特别是马上要发售软件的新版本，在amazon上来回测试，很烦人，让我把所有的事情都忘记了。由于除了工作之外，还有一大堆的事情等待处理，我也就在吃午饭的时候继续寻思featherbrook的投资机会问题。说句老实话，我对featherbrook的规划真的很不喜欢，主要是中间那个钉子户的阻滞，使得小区成长条型，不规则。但是它的绿化面积确实是比较吸引人的地方，空间很开阔，这点alamanda就不同，完全是一个密集型的小区。最让我难以理解的是它的价位，之前去看的时候，最新的土地300左右的为22万上下，400左右的在27万上下，500左右的在32万上下，土地居然约为650-750刀每平方米，环顾左右，整个point cook就它最贵，为什么呢？ 其实和什么body corp，绿化面积都没有太大关系，主要是开发商对resell没有做任何限制，土地价格被推高了不少，在realestate上换手频率最高的就是featherbrook的土地，总有土地拿出来卖，导致它的成本整体上升（加上agent fee, stamp duty etc), 同类的地方如alamanda, saltwater coast都有一定的限制，很多人被限制给忽悠了，所以压根就认为那些土地不能买卖（当然其实是可以的，不过麻烦一点）。 其实这也是featherbrook开发商高明的地方，它很高兴看见买价来回炒作，这样它可以跟随价格不断上涨，反之，炒家们也利用sales office的高价推高自己的价格，这是featherbrook土地高于point cook各个estate的内在原因。当然光炒也是没用的，供求是外在因素，必须要有市场才行，去年的政府对新房的补助，大量的FHOG的TX,加上投资者，builder都在一窝蜂的抢购土地，不想热都难啊。

正在寻思中。。。电话响了，中介那哥么，估计是个坏消息。接了电话，寒暄了几句，告诉我一个还算靠谱的事情，貌似我开价比builder还高点（具体高多少不知道），所以房主想卖给我，晚上约好去签合同。晕死，没想到我把builder给干下去了，真是天助我也。正好把价格算了算， 450的土地， 23万4拿下，算上stamp duty 9千左右，相当于24万3千，按照featherbrook的市价，lower bound = 450 * 650 = 29万2千。 基本上是按照低于当前市价5万左右的价格拿下，完全是一个漏啊，真没想到居然成功了。看来出手一定要快，准，狠啊，如果不是对整个区域价格的熟悉，我是不可能马上判断这个价格差异的，看来每周固定去land office也是没有坏处的。

于是，我把土地换了一手，从alamanda迁到了featherbrook，也从中间捞了一小笔，还算是一个不错的收获。

starchu

原帖由 Ausiewolf 于 2010-5-26 12:15 发表


不错不错，先恭喜一下。看来，过不了多久，你又要搬新家了。

没有啊，我估计就在alamanda里面好好呆着了

一路向北

你新租的房子在alamanda啥地方啊，觉得方便不？如果不开车是不是哪也去不了了？

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-26 16:32 发表
你新租的房子在alamanda啥地方啊，觉得方便不？如果不开车是不是哪也去不了了？

挺方便的，去购物的话。肯定是要开车的，我从来不步行去购物，怕东西多了拿起来不方便，呵呵

starchu

Featherbrook的土地合同顺利签订了，接下来就是准备持有土地一年，需要交纳首付和贷款。利息预计在1.3万左右，相当于按照当前价位出手所要多交的CGT（100%的CG需要交税，资产购入不满一年，一年以后按照50%的来计算）, 想开点就向当于tax office帮我出利息了，而且我还可以享受一年的capital gain, 确实不亏。 由于point cook整个区域现在属于无地可买的状况，要不太贵（如featherbrook, saltwater coast)，要不还没出(如alamanda, kingsford)，所以只好考虑相邻区域，比如说williams landing, trugania, 和tarneit。 目的是能够在未来贷款允许的情况下，多购入几块土地，同时能够付出比较少的投入，以及更长的开发时间。而我认为今年仍然是在PC附近炒地最好的机会，明年7月以后就可能需要考虑别的投资了。为什么呢? 有时间再详细说说我的个人想法。

gaowudi

SADASDDASDSAD

pomer

starchu 这块Featherbrook的地不是RESELL了吗? 卖主是不是已经SETTLE过了后再来卖的啊?

kimi

原帖由 pomer 于 2010-5-28 09:30 发表
starchu 这块Featherbrook的地不是RESELL了吗? 卖主是不是已经SETTLE过了后再来卖的啊?

肯定是的

starchu

原帖由 pomer 于 2010-5-28 09:30 发表
starchu 这块Featherbrook的地不是RESELL了吗? 卖主是不是已经SETTLE过了后再来卖的啊?

卖主settle之后拿出来卖的

orange0328

咱都去炒地算了，这样更加无地可买了，低价还能涨一截

starchu

原帖由 orange0328 于 2010-5-28 10:38 发表
咱都去炒地算了，这样更加无地可买了，低价还能涨一截

周末准备去tarneit买地

一路向北

我也去

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-28 15:55 发表
我也去

你排队了吗？没排队的没办法买，我上个星期排的队，费了好大劲

一路向北

。。。我上哪排阿。。。

orange0328

原帖由 starchu 于 2010-5-28 15:51 发表


周末准备去tarneit买地

哎，Tarneit刚开发那会还在犹豫，4房shopping center对面才30万多点。
不够快不够准不够狠啊。

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-28 16:15 发表
。。。我上哪排阿。。。

等有空把tarneit所有的分析写出来，目前还没时间

一路向北

先和我说说tarneit在哪买地，我先去侦查一番

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-28 16:34 发表
先和我说说tarneit在哪买地，我先去侦查一番

我这周去买的是tarneit rise estate, 发售11块，这一期卖完，要等到10月份才有下一期，你可以去看看，应该只剩下4块425的地，大点的都被定了，如果那4块还没被定的话，你可以买，你可以去碰一下运气，如果那个排队的不想买了，你可以补上去。呵呵

一路向北

刚才放狗搜了下，看到有个tarneit rise和tarneit gardon，是不是就像alamanda和featherbrook的关系？开发商是peet？

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-28 17:19 发表
刚才放狗搜了下，看到有个tarneit rise和tarneit gardon，是不是就像alamanda和featherbrook的关系？开发商是peet？

都是peet的，innisfail是peet的，alamanda和featherbrook不是

andywang998

狂晕~竟然卖了。。。当头像成为历史。。。

starchu

今天去tarneit抢了一块地回来

hhyhome

恭喜恭喜～

白雲山民

gxgxgx

jingli1023

我想去TAFE读child care被告知课程已经FULL了，要我先读英文班约400小时，并且要求面试，请问有筒子知道面试内容吗，还有明年二月开课而我一月底要回国了，到时报名怎么办啊，急啊，特别是那面试内容很担心他们不收我啊。

jingli1023

各位不好意思我发错地方了

hunterxiao911

原帖由 starchu 于 2010-5-21 15:17 发表
PD说取消合同需要花费2300-2400左右，cover他们的一些基本费用，比如soil test, energy rating survey, 图纸，选色，还有admin的工作。这比我继续建房所需要缴纳的罚款还要少700，而且可以甩掉房子这个累赘。从买卖的 ...

3个星期没上来， 没想到starchu这边发生了那么大的变化。

仔细拜读了你的帖子， 受益匪浅， 请教个问题： 如果我单独买地算做是（自住的地），没有报任何的NEGATIVE GEARING，  也没有任何RENTAL INCOME，也不盖房子， 转手卖掉， 财政年度需要报CGT吗？

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-6-6 22:11 编辑 ]

xujie

原帖由 hunterxiao911 于 2010-6-6 22:09 发表



3个星期没上来， 没想到starchu这边发生了那么大的变化。

仔细拜读了你的帖子， 受益匪浅， 请教个问题： 如果我单独买地算做是（自住的地），没有报任何的NEGATIVE GEARING，  也没有任何RENTAL INCOME，也 ...

当然需要报了， 如果hold 超过12 个月 ，taxable capital gain 打对折 , 然后加到你的income 里面去 算到一起报税。。。。 capital gain 里面的cost base 你也可以申报 抵消一部分的 capital gain