刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-4 10:09
一般稍微聪明一点，不会在同一个财年同时卖出。就不知道刘德华是不是了。

刘德华没做负扣税。并声称贷款 ...

你又开始编故事了，我啥时候说每年10％增值了？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-4 10:09
一般稍微聪明一点，不会在同一个财年同时卖出。就不知道刘德华是不是了。

刘德华没做负扣税。并声称贷款 ...

你不要乱用我的例子，乱七八糟的，自己胡乱加数据，好几次了，太无聊了吧。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-4 11:00
你不懂说明你没怎么高比例贷款过，规矩不是我定的，是银行定的。银行的标准是随时调整的，就和移民政策差 ...

我给agent提供公司报表。公司收益越高，他给的额度就越高。

你的投资房让你的正现金流越来越高，银行不看吗？他们以前看什么？纯属好奇。

wxm611

c4pe 发表于 2025-3-4 09:21
你来randwick看过没有？萧条的很，商场和基建非常破旧。贵在离市中心近，离海近。华人一般不会喜欢在这里 ...

我从来没去过randwick，听你这么一说我才知道那里太差劲了，我再买房一定要避开那里。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-4 10:19
我给agent提供公司报表。公司收益越高，他给的额度就越高。

你的投资房让你的正现金流越来越高，银行不 ...

我解释了。希望和平讨论，你不要再乱套数据。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-4 11:15
你又开始编故事了，我啥时候说每年10％增值了？

你的崇拜者说的。你给的数据不全。

“他的现金流比你算的好上一倍都不止，你是真不懂。提醒你一下，他的投资房租金回报率一开始是最少5%以上，现在接近10%，贷款利率从2012年开始，大概都是低于4-5%，有一段时间是2-3%，你的数据都是错的一塌糊涂。打回去重新算。”

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-4 10:19
我给agent提供公司报表。公司收益越高，他给的额度就越高。

你的投资房让你的正现金流越来越高，银行不 ...

从现在开始，你再乱编数据，我会举报，让版主屏蔽，如果没人管，我再上。

c4pe

wxm611 发表于 2025-3-4 11:21
如果我回复你 我从200几年开始在那边看房买房，在那个区及附近买了多少多少套房，价格从多少mil 涨到多少 ...

这就没意思了。我说的是自己的看到的，分享给你，是主观的真实的。说真话比较有意义。

NonSense

天涯浪客 发表于 2025-3-4 11:25
从现在开始，你再乱编数据，我会举报，让版主屏蔽，如果没人管，我再上。 ...

比起举报，你为什么还在和一个刚毕业的小朋友正经讨论？ 是因为八大会计？

wxm611

NonSense 发表于 2025-3-4 11:31
比起举报，你为什么还在和一个刚毕业的小朋友正经讨论？ 是因为八大会计？  ...

你说的没错，楼主需要的不是投资房产的数据，而是如何 认清自己在一个环境中的位置，以及如何和 陌生人沟通，并寻求到有价值的信息。镇长那么有耐心，回复了那么多，真的很让我佩服

天涯浪客

wxm611 发表于 2025-3-4 10:37
你说的没错，楼主需要的不是投资房产的数据，而是如何 认清自己在一个环境中的位置，以及如何和 陌生人沟 ...

我错了，不应该和小朋友讨论大人的事情。

xq052b

wxm611 发表于 2025-3-4 11:37
你说的没错，楼主需要的不是投资房产的数据，而是如何 认清自己在一个环境中的位置，以及如何和 陌生人沟 ...

人家年纪轻轻就通过金融工具挖到了第一捅金，住上了高上北区大house

甩你们这些油腻中年炒房男几条街

NonSense

.

xq052b

NonSense 发表于 2025-3-4 12:02
.

你把人吓跑了^_^

NonSense

xq052b 发表于 2025-3-5 12:34
你把人吓跑了^_^

我都删了跑啥

tigeriscoming

键盘侠就是键盘侠........

键盘侠的生活经不起推敲.......

maxinfang

如果工资高 可以买套房 稍微来点负扣税
如果工资低 我觉得就扔银行就好了
当然前提是自住还完了

Dunn

天涯浪客 发表于 2025-3-3 12:47
我再说一次，我第一套两房公寓是2009年买的，剩下四套是2012到2014这三年买的。两套公寓一套是23年卖的， ...

那也没多少阿。。。70万的cash加上90万refinance出来的钱， 就算一共160万作为deposit 现在去买castle hill的房子

就比如oakhill那边吧， 一千平左右的地，建筑面积四百平左右的30年房子，静街好位置的。你也去看过那边Richmond court 一套420万卖的，在同街对面的那套房子也卖了370，Westminster一套转角的卖了350。 其他看的上眼的不得至少300-350左右 还要付stamp duty， 假如你买这种类型价位的，还要贷个200个左右吧。当初 十几年前这些房子价位都在100多出头买的，我首付也不要很多，10几年下来贷款都基本还完了，现在妥妥净资产300+

你那三个联排 refinance之后90万抽走，按市价也把贷款撑满了吧，我知道你收租是还可以，但是利息/outgoings也高阿，cash flow估计能打个平手？ 而且我个人感觉那边townhouse再像前几年 中长期价格有大跳升机会不大。当然三个deposit要算在你目前净资产上的，能有几十个 100万以内。

总和一下，我看看还行，收益不错，你净资产200多个也有了。就是这么多年肯定操心，毕竟这么多房子买进卖出，还有就是我很讨厌stamp duty，买5套还要孝敬政府5次。。。我的感觉不如当初眼光好点， 我就选个价格合适房子不错的house一步到位， 毕竟多住了10几年的好房子感受不一样，说投资的话，现在refinance出来200个 愿意去买房或者其他理财也可以。

天涯浪客

Dunn 发表于 2025-3-6 10:21
那也没多少阿。。。70万的cash加上90万refinance出来的钱， 就算一共160万作为deposit 现在去买castle hi ...

十几万现金，5万税前年收入，你说如何一步到位？买200万的自住房？

天涯浪客

Dunn 发表于 2025-3-6 10:21
那也没多少阿。。。70万的cash加上90万refinance出来的钱， 就算一共160万作为deposit 现在去买castle hi ...

＂当初 十几年前这些房子价位都在100多出头买的，我首付也不要很多，10几年下来贷款都基本还完了，现在妥妥净资产300+＂

我买第一套投资房也就是第二套房的时间是2012年，不要说100万的房子了，40万的房子我都算
了快一年，因为当时我自己住的两房unit还差十几万贷款没还。你可以把你十几年前花了多少首付，年收入多少说一下。

天涯浪客

站在上帝视角论坛装逼太容易了，期待有实战高手参与讨论。

triple

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比
假设你有 100万澳元 的初始资金，每年房价增值5%，投资房的租金回报率 4%，贷款利率 6%，持有期 10年，对比两种策略的收益。
???? 方案 A：买投资房（5套 x 100万，每套贷款80%）
购买 5 套房，总价值 500万
自己投入 100万（剩下 400万贷款）
增值收益：500万 x (1.05^10) ≈ 814万
租金收入（扣除贷款利息）：
每套房租金 = 100万 x 4% = 4万/年
5 套总租金 = 20万/年，10 年租金收入 = 200万
贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年
净租金收入 = -4万/年（负现金流，但房产增值补偿）
最终资产净值（扣除贷款）：
资产总值 = 814万
扣除贷款（400万）= 414万

???? 方案 B：换更贵的自住房（买 500 万自住房）
购买 500万的房产，自住，不出租
自己投入 100万，贷款 400万
增值收益：500万 x (1.05^10) ≈ 814万
无租金收入
贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年，10 年总支出 240万
最终资产净值（扣除贷款）：
资产总值 = 814万
扣除贷款（400万）= 414万———????️（ 这个没算对。你10年付了贷款利息240万，当然你也省了房租。所以自住房10年后的收益，是414万-240万=171万）

???? 10年后对比：方案总资产贷款余额现金流最终净资产
投资房（5套）814万400万-4万/年（租金-贷款）414万
更贵自住房814万400万无租金收入414万@(自住房收益只有174万,因为10年里，你支付的利息有240万）
结论：纯增值角度看，两者净资产相同，但投资房有租金收入，如果租金能覆盖贷款，长期来看投资房会更有优势。
2. 考虑税务和长期收益
投资房的税务影响：
投资房出售时 需缴资本利得税（CGT），如果盈利 300万，按 50% 折扣后，仍需为 150万缴税（假设税率 30%，要交 45万税）。
实际收益 = 414万 - 45万 = 369万
自住房的税务优势：
自住房出售 无需缴资本利得税，最终收益 = 414万—（收益只有171万）
???? 税后对比：方案税后净资产
投资房（5套）369万
更贵自住房414万（ 收益只有171万）
结论：如果10年后卖掉房产，自住房收益更高，因为不用交资本利得税。（ 应该说自住房自己享受了，省了租金）

xq052b

triple 发表于 2025-3-6 14:23
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比
假设你有 100万澳 ...

按照这个分析，首先，你要能支付

“贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年”

当然了，这点利息对足迹平均水平来说，是小菜一碟

天涯浪客

xq052b 发表于 2025-3-6 13:30
按照这个分析，首先，你要能支付

“贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年”

那个跳楼的中金女一个月就还5万6千人民币的月供，才一万多澳币。人家可是中金的，我一个工厂打杂的，竟然有人想不明白为什么不买200万的house？

Dunn

天涯浪客 发表于 2025-3-6 13:27
十几万现金，5万税前年收入，你说如何一步到位？买200万的自住房？

12年你买房的时候，castle hill那些地方，你再去看看多少钱，基本都100万以下的，你去看的Richmond court那里才100出头点。200自住房在哪里？

不过你10几万现金是不够的，我是花了20几才买到的。

天涯浪客

Dunn 发表于 2025-3-6 13:51
12年你买房的时候，castle hill那些地方，你再去看看多少钱，基本都100万以下的，你去看的Richmond court ...

贷款80，90万，十年就还完了，对吧。哈哈。

Dunn

天涯浪客 发表于 2025-3-6 14:04
站在上帝视角论坛装逼太容易了，期待有实战高手参与讨论。

我就按照我的经历 谁便和你聊聊。。。还什么上帝视角
没事，你就当装逼行了

天涯浪客

Dunn 发表于 2025-3-6 13:54
我就按照我的经历 谁便和你聊聊。。。还什么上帝视角
没事，你就当装逼行了  ...

我现在也有300万的净资产啊，殊途同归，慢慢来就好。当年我40万的房子已经极限了。你要是能贷款80万，年薪10万肯定是不够的。

Dunn

天涯浪客 发表于 2025-3-6 14:53
贷款80，90万，十年就还完了，对吧。哈哈。

对啊，十几年下来，这点贷款 你也说了80几万，是真的快还完了。难道还要报工资，收入， 银行对账单

天涯浪客

Dunn 发表于 2025-3-6 13:58
对啊，十几年下来，这点贷款 你也说了80几万，是真的快还完了。难道还要报工资，收入， 银行对账单  ...

楼上已经说过，年薪10万你也不够一套房子贷款80万，更别说我的5万年薪了。