足坛高手请算算，不同会计师算的差异很大

ygjj

一亲戚$75w买入新投资房。夫妻俩均为逃不了税的工作。开发商帮找租客，租金每周$660，银行利率为5%，100%贷款。另外需付council rate $275, water $185, strata $930. 她自己的会计师说因为有负扣税，新房折旧等，她每年需投入1w左右。但是我会计朋友算出结果相差较大。请高手们谈谈你们的意见，分分相送。

livetoeat

足坛高手大多不识数

ilovezmsss

学习下

damogao

收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

总共支出4570
折旧这块不大懂，不过新房能折扣不少。

所以能够抵消的收入是 (4570+折旧)/2 （假设房子一人一半）

damogao

damogao 发表于 2014-12-25 17:56
收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

假设折旧2万澳元
收入8万澳元。
那么按照8万-(4570+2万)/2的收入来缴税。

风中的旋回

理论rent34320一年，抛去中介管理费和空置时间3w1左右
利息按5%算，expense4w3不算折旧（想claim要申报，卖的时候capital gain会增加），不算维修
负1w2算上负扣税1年贴1w差不多了

rent                31350
interest        -37500
council        -1100
water        -740
strata        -3720
expense        -43060
                 11710 loss

pan123au

-6000 to + 1000  ， it will depent on their tax rate.

terrysu

damogao 发表于 2014-12-25 17:56
收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

council water strata 是quarterly的，
折旧另计

damogao

terrysu 发表于 2014-12-25 19:31
council water strata 是quarterly的，
折旧另计

提供一个思路给楼主，具体金额多少，楼主会自己算。

ygjj

damogao 发表于 2014-12-25 18:06
假设折旧2万澳元
收入8万澳元。
那么按照8万-(4570+2万)/2的收入来缴税。

还有中介费5.5%，他们工资均在11～12万，

出国吃考拉

收入 660*50=33000

支出
1. 利息37500
2. 中介费 1900
3. 杂费 (275+185+930)*4=5560
4. 保险 约500
5. 折旧 约11k

每年账面亏损23460, 刨去退税的收益, 大概还要填15k.

ygjj

风中的旋回 发表于 2014-12-25 18:08
理论rent34320一年，抛去中介管理费和空置时间3w1左右
利息按5%算，expense4w3不算折旧（想claim要申报，卖 ...

能否详情解释下“想claim要申报，卖的时候，capital gain会增加”？capital gain 不是卖价减去买价吗？难道跟折旧还有关。小白问题，见笑了。

ygjj

出国吃考拉 发表于 2014-12-25 20:26
收入 660*50=33000

支出

请问新房，位于好区要买保险吗？

出国吃考拉

ygjj 发表于 2014-12-25 19:44
请问新房，位于好区要买保险吗？

是contents insurance, 投资房都要买的, 一年才几百很便宜. 房子里面人为损坏和房租损失都可以claim. 我刚才没有算维修费用, 这个不好估计, 也许是0, 也许是几千

悉尼浪子

$10k loss, no good

风中的旋回

ygjj 发表于 2014-12-25 20:32
能否详情解释下“想claim要申报，卖的时候，capital gain会增加”？capital gain 不是卖价减去买价吗？ ...

capital gain= sold price - purchased price + depreciation claimed
比如楼主以后卖了100w，报了20w的折旧，gain=100w-75w+20w= 45w
如果没报折旧就是gain=100w-75w=25w
所以报了折旧每年少交税，但是卖房的时候一次性多交

漫游

收入 660*50=33000

支出
1. 利息37500
2. 中介费 1900
3. 杂费 (275+185+930)*4=5560
4. 保险 365就可以了,比如这家公司Terri Scheer
收入-支出= -12,325
折旧 因为是新房前五年大概$13,500

假设房子夫妻联名各占50%,收入按$115,000算
根据2014~2015财年税率计算,正常情况下$115,000应缴税额 $32,797
因为投资房折旧和负扣税收入变成 $115,000- ($13,500+$12,325)x50% = $102,087,应缴税额 $27,760

$32,797-$27,760=$5,037,因为投资房夫妻俩从税局一共拿回了$5,037x2=$10,074,
$10,074-$12,325= -$2,251,也就是说这房子每年只需投入$2,253,算到每周投入$43

现金流目前是负数,但是加上房子的captial gain,75万每年平均8%~12%的增幅肯定是正数了.

Shish

漫游 发表于 2014-12-26 10:40
收入 660*50=33000

支出

同意您的算法。

人在悉尼已中年

利率真高

ygjj

漫游 发表于 2014-12-26 10:40
收入 660*50=33000

支出

十分感谢，你太有才。分已经用光，到时候补上。该楼盘光下半年2房的已经涨价十多万

shiaojin

如果足坛高手能算，中国足球早就拿世界冠军了

TT

75万的房子，周祖660，回报很高啊。 council rate $275, water $185, strata $930，这几项是年费，季度还是月费？

ygjj

TT 发表于 2014-12-26 18:36
75万的房子，周祖660，回报很高啊。 council rate $275, water $185, strata $930，这几项是年费，季度还是 ...

季费

漫游

ygjj 发表于 2014-12-26 11:12
十分感谢，你太有才。分已经用光，到时候补上。该楼盘光下半年2房的已经涨价十多万 ...

这夫妻俩是银行的吗?能做到贷款100%

ygjj

漫游 发表于 2014-12-28 19:17
这夫妻俩是银行的吗?能做到贷款100%

应该是多于100%，因为包括律师费及印花税都在贷款内。他们用现有房抵押

jeanzsong

damogao 发表于 2014-12-25 17:56
收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

75w x 5%+ (275 + 185 + 930)X 4四个季度，