第二套房不出租能否按投资房报税

zhaocaimao

假设购买第二套房产给孩子住，没有租金收入，那么这套房子产生的物业费等可以在报税时作为投资房支出来抵税吗？

perfectstock

当然是不行的

MaxZLassie

no

DataRecovery

没收入怎么报？

xq052b

no

zhaocaimao

也就是说在税务上，第二第三套房都必须要有收入才能作为投资房抵税。谢谢大家科普！

kickstar

不可以。
ATO网站上有这样写：Rental property genuinely available for rent

Your property is available for rent where you either have:

a tenant renting the property

made genuine effort to

• advertise the property in ways that give it broad exposure to possible tenants
• have conditions that are not so restrictive that tenants are likely to rent the property.
  
  

findcaiyzh

可以吧， 但是要报有收入。

gwang007

那是你的secondary residence，不是投资房

buggiba223

zhaocaimao 发表于 2023-8-10 12:42
也就是说在税务上，第二第三套房都必须要有收入才能作为投资房抵税。谢谢大家科普！ ...

当然 ATO不是慈善机构

selina79

Domestic arrangements
Where you receive payment from family members in the form of 'board and lodging', your arrangement is of a domestic nature. This means you don't declare the rent as income and you can't claim expenses.

However, where you rent out your property to relatives or friends, the essential question to work out is whether the arrangements are:

consistent with normal commercial practices in this area
less than commercial rent.
If the arrangement is consistent with normal commercial practices, we treat you the same as any other owner in a comparable arms-length situation. If the property is rented out at less than commercial rent, other considerations arise and your claim for expenses may only be allowed up to the amount of rent you received.

alven

完全可以，因为各种原因导致没有出租出去.

alven

既然一户只能有一套自住房，那第二套天然被认为投资房，投资房又不一定非要出租，等升值后变现也是一种投资方式，期间产生的费用当然是可以申报的

kc_zhang

那从孩子个人银行账户每月支付十块钱房租给你，不就可以算出租了吗？不行再找个中介走个租房流程，难道租金一定要市场价才行?有时候自己租给外人，因为行情不好或者要修理，每年可能也会空几个月租不出去，一分租金也收不到，难道大家这几个月的利息和物业水电费也不报在税单的亏损项里?

zn7726

kc_zhang 发表于 2023-8-10 13:20
那从孩子个人银行账户每月支付十块钱房租给你，不就可以算出租了吗？不行再找个中介走个租房流程，难道租金 ...

还是要符合市场行情的，低一点合理范围内可以

sarahlin

alven 发表于 2023-8-10 13:19
既然一户只能有一套自住房，那第二套天然被认为投资房，投资房又不一定非要出租，等升值后变现也是一种投资 ...

不可以，你没有收入如何NG? 如果投资房不拿来投资而是升值，那产生的一些费用比如印花税什么的是可以cost base抵扣capital gain，但银行利息一般不可以作为cost base。

https://www.ato.gov.au/uploadedF ... Rental-interest.pdf

里面有写着：you can also claim interest you have pre-paid for up to 12 months in advance. 也就是说超过1年的利息无法作为cost base抵扣。

marco_lw

合理市场价的下限就好，还有自己买叠合同纸签了和上传镑金。

selina79

marco_lw 发表于 2023-8-10 13:32
合理市场价的下限就好，还有自己买叠合同纸签了和上传镑金。

正解

alven

sarahlin 发表于 2023-8-10 13:31
不可以，你没有收入如何NG? 如果投资房不拿来投资而是升值，那产生的一些费用比如印花税什么的是可以cost ...

那如果由于各种原因，比如没人租，比如就租了一个月或者干脆尝试了但没有出租出去呢？难道就不能ng？

Meixh

看到后面的评论了解了

zhaocaimao

谢谢大家的建议。可以理解为如果第二套房要按照投资房处理，最好让子女按照市场下限付租金给自己，这样才符合

sarahlin

Meixh 发表于 2023-8-10 13:45
看到后面的评论了解了

还是那句话没有income就没办法做NG，因为没有东西可以拿来抵。只有income和expense抵消以后是负数，才可以拿来降低应税额，从而达到少交税的目的。

sarahlin

alven 发表于 2023-8-10 13:43
那如果由于各种原因，比如没人租，比如就租了一个月或者干脆尝试了但没有出租出去呢？难道就不能ng？ ...

租一个月应该比一分钱都没有好一些，但也很难说可以抵扣，具体问会计。

kickstar

你报一次税就知道了，ATO要求填过去一年空置的天数，如果每年都一直空置，大数据肯定会把你挑出来给ATO做个解释

selina79

zhaocaimao 发表于 2023-8-10 13:47
谢谢大家的建议。可以理解为如果第二套房要按照投资房处理，最好让子女按照市场下限付租金给自己，这样才符 ...

楼主你需要正规的合同，合理的租金，虽然相当于自己出租金，但是如果房子利息其他费用高， 负扣税还是好的。

patent

alven 发表于 2023-8-10 13:43
那如果由于各种原因，比如没人租，比如就租了一个月或者干脆尝试了但没有出租出去呢？难道就不能ng？ ...

可以，但是你需要给出合理的理由，为什么一年就只出租了一个月？

正常3-4个月空置可以，11个月这明显不合理。

leaf2019

你只要有合法理由让ATO同意这样做就可以了

rabbit63

看到有人把自住房一直出租，是不去做负扣税的，是自己管理而不是用中介管理，钱都是已转账形式付的，这样做会有麻烦吗？

fishlegs

其实我想LZ在问这个问题时，已经自己心里知道答案了吧。。。

kc_zhang

zhaocaimao 发表于 2023-8-10 13:47
谢谢大家的建议。可以理解为如果第二套房要按照投资房处理，最好让子女按照市场下限付租金给自己，这样才符 ...

市场下限租金有法律规定吗？怎么界定?比如同类房型，楼上租500一周，我只要100就行了，会被ATO查吗？