请教一个负扣税的问题

bigtailcat

比如老公年薪十万，买了一个新公寓价值70万，贷款60万。租金周租是五百块，其它STRATA什么的费用加起来一个季度大概1700. 这样下来，大概一年可以负扣税多少钱？ 只想参考一下大家的情况，考虑一下这个楼房值得不值得买.
谢谢大家先。

bigtailcat

没有人知道吗？

happyface

你可以自己估算一下费用。投资房费用大头是贷款利息。还有新房有折旧。council fee, strata, agent fee etc. 然后用你的年房租减去这些费用就是这个房子一年的净值。如果费用高于收入，高出的部分乘以34.5% （包括2% medicare levy), 就是能省多少税。

豆丁

google is your best friend "Individual Tax Rate"

kr2000

负扣税=亏损*税率
这数学题要别人帮你算？

qqangela

要是这个都不会算，那还是别买了...

宁做良人

前6年的折旧 >$10K 税务优惠$3K

宁做良人

kr2000 发表于 2020-11-6 12:18
负扣税=亏损*税率
这数学题要别人帮你算？

大实话

ozyou

投资房现在都是坑，一直被剪羊毛，建议还是不要入了

zhudi

如果
你先生没有其他可以退税的选项
仅从税务角度考虑，贷款额度相对收入来说负担不大，维护费用相对租金收入没有相差很多，加上每年的折旧，还是比较划算的。这个价格的话折旧第一年一般在10k以上，可以找专门的人士做折旧报告。
但是到具体购买层面又有很多需要考虑的问题。
比如所在区空置率问题，贷款估价问题，开发商延伸到房屋质量问题及维护费用，长期增值问题等。

宁做良人

谢谢评分,公寓房短期持有有优势,长期看房产升值潜力.

xiaozaocha

qqangela 发表于 2020-11-6 12:59
要是这个都不会算，那还是别买了...

+1

bigtailcat

zhudi 发表于 2020-11-6 13:14
如果
你先生没有其他可以退税的选项
仅从税务角度考虑，贷款额度相对收入来说负担不大，维护费用相对租金收 ...

这个房子不是一手房，是二手房，已经交付一年半了。那折旧的第一年的一万没有了吧？第二三年分别是多少呢？

bigtailcat

宁做良人 发表于 2020-11-6 13:00
前6年的折旧 >$10K 税务优惠$3K

是不是$3000 还要乘以34% 的税率？ 并不是可以直接退3000？

宁做良人

bigtailcat 发表于 2020-11-6 13:23
是不是$3000 还要乘以34% 的税率？ 并不是可以直接退3000？

$10K * 30%marginal tax rate=$3K

zhudi

bigtailcat 发表于 2020-11-6 12:21
这个房子不是一手房，是二手房，已经交付一年半了。那折旧的第一年的一万没有了吧？第二三年分别是多少呢 ...

我猜测8k以上应该有了。

bigtailcat

zhudi 发表于 2020-11-6 13:28
我猜测8k以上应该有了。

8000也要乘34%的税率吗

宁做良人

bigtailcat 发表于 2020-11-6 13:21
这个房子不是一手房，是二手房，已经交付一年半了。那折旧的第一年的一万没有了吧？第二三年分别是多少呢 ...

不建议投资,二手投资房2017.5.9 之后折旧发生了重大改变.

zhudi

18楼说的对，这之后购买的房屋里面的很多东西，如果是second hand话，都不能再抵消税款了，感觉比例还是不小的，盲猜能退6k第一年？
如果还想少交税的话，可以考虑和公司协商，多交点养老金（有上限）。

tony_wang99

bigtailcat 发表于 2020-11-6 13:31
8000也要乘34%的税率吗

没有人告诉你折旧要还回去的吧，，，，，折旧就是在你的买价里面减/

tony_wang99

10万年薪没有什么税的，，，，现在利息不高， 一般都退不了多少了。。。

cristinalu

这是一点儿没有财务常识啊。这亏损就是你的房租减去所有对应的支出，包括各种税费和贷款利息，再算上折旧费用所产生的亏损。然后这个亏损可以和工资收入合并计税，相当于抵消了一部分应税收入。具体数字你就根据个人情况算算这笔账吧。

Mmmmmo

bigtailcat 发表于 2020-11-6 13:23
是不是$3000 还要乘以34% 的税率？ 并不是可以直接退3000？

退税就是亏损的钱乘以你的最高的tax rate呢

感觉你需要去和你退税的会计聊一聊才能给你更符合你自己情况的建议

里面有很多细节呀 比如说你这个房子打算什么时候卖 卖的时候claim过的一些deduction还是要还回去的

Tukewu

除非增值，负扣税是大坑

zdrxb

公寓还是不要碰的好

bigtailcat

zdrxb 发表于 2020-11-6 14:22
公寓还是不要碰的好

是吗？是因为没有升值潜力？还是怕新公寓有建筑质量问题？

zdrxb

bigtailcat 发表于 2020-11-6 14:23
是吗？是因为没有升值潜力？还是怕新公寓有建筑质量问题？

升值的空间预期不会太大，周边公寓的数量也会越来越多

物业也可能个无底洞

steven_sa

10万年收入的人买公寓做投资房，是不是有朋友是卖房中介啊，或者朋友的朋友？

steven_sa

折旧的部分，在卖房时也要从成本中扣除的。

dinglongdong

帮人问，如果不出租，或者租金太高没租掉等等原因 不是就没收入， 不是所有费用都是亏损了吗