（已加目录，不定期更新）发现很多有意投资房产的人对基础知识极度匮乏，借这个机会适当做个总结帖子

汪汪汪

作为半个专业人士，经常会碰到各种奇奇怪怪的探讨帖子。 借刚才帖子的争论，用本帖做一个房产投资的基础知识帖吧。不定期更新（主要是根据其他帖子里的各种讨论吧）。欢迎点选只读楼主查找。未来不知道能写多少。有其他未写到的欢迎这里提问或论坛短信联系。

今天其他帖子里面临的一些争论：关于是否一个房子是故意用低价买卖。

基础知识：
“关系户”之间房产过户，一般还是需要一份合同（不说其他情况，只说常见。即：肯定有其他不用合同做法，请别争论）。更重要的是：需要一个价值报告来确定过户价格（说白了就是stamp duty到底缴纳多少）。

比如某个人想低价把房子过户给某个亲属来达到某种目的。比如卖家想把实际价值100万的房子，用50万过户给自己亲属。并且希望亲属未来再用自住房形式卖掉，比如再卖100或甚至更多。用来免除一定税务。（同理，把100万的房子故意用150万过户也是一样的性质）

在实际操作中这个卖家的亲属需要交纳stamp duty。怎么定多少？就必须需要一份价值评估。需要一个估价师。一份这种报告不过几百元。评估差距范围10%左右还凑合。一个估价师把100万的房子估价成50万，，，这个责任不是几百元能收买的。


目录：
39楼       NSW“我”买自住房，凭什么卖家让“我”付部分land tax？      
38楼       NSW配偶签证309/820买房有啥特殊要求？309/820能否买房？
22楼     "比如一自住一投資分别在A B兩城市, land tax如何计算"
10 楼    关于中介取消冷静期  
8楼      出租房里面的smoker alarm怎么service？
7楼       想卖出租房，租期没到，作为房东可以违约吗？
5楼     关于新买的房子有covenant限制，但是卖家没有遵守
4楼     二手房怎么能确定房子里有没有违章建筑
2楼    如何查找NSW准确的历史价格。
42楼   投资房产贷款找：银行 vs broker vs 其他金融机构

汪汪汪

如何查找NSW准确的历史价格。

答：https://www.valuergeneral.nsw.go ... .htm?execution=e1s1

如何快速查找任何州的历史价格或评估范围。
答：很多人喜欢用domain or realestate。 但我推荐你用onthehouse.

大江东去

你看看前几年某个议员的例子

转手给自己小孩，小孩按自住房卖，赚了一百万

都上了新闻头条了

然后呢?p事都没有

汪汪汪

二手房怎么能确定房子里有没有违章建筑
（原来主帖https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1607968）
在原来帖子里答复过提示买insurance。

这里展开答一下： 很难！泛泛的说可考虑从council 查一下过去的图，但是不一定有房屋内部变动。所以要“借助”其他人的经验，比如house要做building inspection report。请求过户律师在签约前询问对方是否有任何房屋改动。对于apt/unit 至少房屋变动还有strata 一关要过（即：风险相对小）。对于house，可考虑购买title insurance.


什么是title insurance。
就是一种保险，是一次性的购买，不是强迫的，很多人甚至不知道这种保险存在。但它可解决如下风险：
Illegal building works非法建筑: title insurance provides cover for any structures or renovations built by previous owners without council approval.
比如买完后，突然发现有些地方是没批准的。这个时候如果council 找过来就有救了。

Incorrect boundary边界错误（老街道老房子经常发生！一般人买房不会专门做勘测。这个时候买保险更值得）: title insurance provides cover for boundary fences (built prior to your ownership) that extend onto your land and prevent you from accessing part of your land.

Fraud or Forgery造假（这种情况很少见）: title insurance provides cover for fraud (at the time of purchase or anytime during ownership) Other property ownership risk

汪汪汪

关于新买的房子有covenant限制，但是卖家没有遵守
（原贴：https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1577828）
在原贴里简单提了几句。这里展开答复一下:

covenant 在NSW会记录在title search里与easement差不多，用中文，最接近的含义可能是“限制性契约” 或 “土地限制约定”之类的。
大部分covenant是最初的房主或开发商制定的，为了一个地区房产的“和谐”。会故意限制未来的房主必须满足一些条件。一般用于一组房屋或特定开发的地段、小块土地。通常由原开发商起草和落实到位，房屋的每一个局部要求是不同的。比如不能建栅栏，外墙必须用什么材料，高度，屋顶，或做某种维护等等各种限制。新的买家必须继续遵守这种限制。随着土地永远跟着土地的严格限制，除非注明了期限，不然会一直限制该土地。

用简单的思维来说：作为买家，如果碰到类似情况，就要考虑自己必须要满足这些限制。如果卖家已经改动过房子并且有违背限制的，则作为买家要知道风险（并自行决定是否要继续购买或降价等等情况）。

用复杂的思维：这种限制一定不能违背吗？   比如原始契约是200年前定的，，， 原始的受益人或公司已经不存在了。。。   嗯，这是一个思考题。有开发意图或有资金的也可考虑找律师合法移除。一般购房者就不要考虑了。

niko888

汪汪汪

想卖出租房，租期没到，作为房东可以违约吗？
（原贴：https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1560866）
原帖中答复过可带租客卖。

详细点说：
首先房东可以违约（当然要付出相应代价，与是否卖房关系不大）。更简单或更正常的做法是：带租客买即可。即：告知过户律师房产目前是出租中。则过户律师会在合同中写明并附带上租约。过户交割时候买家会接受租客 ---其实这点大部分人都知道。

稍微探讨一下，实际交易过程中可能出现的问题：
原来没租客，卖房合同签了，等待交割过程中作为卖家我想出租，，，  这种情况，尽量提前告知买家并征得买家同意---安全的做法。
或者确保租客在交割日之前搬出---有风险。比如租客届时不搬出，你作为卖家没脾气。如果租客耗的时间长，可能会面临买家取消合同等各种情况。

原来有租客，合同中注明了带租客，然后租客在交割之前搬出了。
其实这样没什么。挺正常。可征得买家同意让中介继续找新租客即可。或者无租客也正常。

原来是自住，卖完想继续租住一段时间。应该提前告诉过户律师，在合同中写明。

提示一下：尽量交割之前提示管理中介留心一下租金分割事项。

汪汪汪

出租房里面的smoker alarm怎么service？

这个东西虽然小，有自己管理的自己就装了，其实每年换个电池也很简单。但是尽量让中介安排或自己找有权限的人做检测并开出证书为宜。避免万一。这个东西就是防止万一。万一有什么，如果没证书，保险不好安排。

CBinsure

好贴留名

广告位招租

啤酒饮料矿泉水
香烟瓜子八宝粥

让一让啊 让一让

汪汪汪

取消cooling off
原贴：https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ;page=1#pid35423881
原贴中答复过：正常。

稍微探讨一下：
cooling off 一般是5个工作日。目的除了冷静之外就是给一些小白买家一个“改正错误的机会”。 比如很多小白没读合同，没做任何“检查”就签署合同了。 结果过户律师拿到合同之后发现很多问题；或者是签约后才发现贷款有问题，，，那cooling off就是救命用的。

但，泛泛的说，中介要求放弃cooling off通常是想确定交易，避免夜场梦多。当然，也有一些就是为了避免买家发现点什么而取消交易（很多时候其实是小事儿，但是小白买家会特别紧张）。

一般来说，同拍卖类似，如果提前让过户律师看了并修正过合同，做了相应的检查，资金没有问题。则取消cooling off也没什么。就仿佛参加了一次拍卖。所以如果碰到中介要求取消冷静期的，平常心对待就好。

SSW

汪汪汪 发表于 2020-8-23 22:53
取消cooling off
原贴：https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1553787&page=1#pi ...

没见过，要是见过要取消cooling off 肯定再把合同自己读五遍让过户师再度三遍。
我见过一个不让我加caveat的，后来和中介谈论一番，他去问了是房东要做bridging loan买新房。

SSW

话说，为什么有人要把100万房子高价150万过户给关系户? 这其中是什么奥妙哇想知道

czy1024

占楼  留名 1111

苏福

SSW 发表于 2020-8-24 00:19
话说，为什么有人要把100万房子高价150万过户给关系户? 这其中是什么奥妙哇想知道 ...

转投资房，100万卖掉，claim lost? 对冲掉其他房产的盈利？

苏福

感谢楼主，最近刚刚买了一块地，边界错误，换fence花了好几千，刚刚查了有title insurance，发了邮件咨询，不知道可不可以claim回来

SSW

苏福 发表于 2020-8-24 00:50
转投资房，100万卖掉，claim lost? 对冲掉其他房产的盈利？

150万这得先交8万多刀的stamp duty。。。值得么

zhouzhiwdd

学习啦

汪汪汪

SSW 发表于 2020-8-24 00:19
话说，为什么有人要把100万房子高价150万过户给关系户? 这其中是什么奥妙哇想知道 ...

那个争论帖子中有人提到的状态是投资房转自住然后出售。
高价，就是反过来，原来自住，后来投资或开发再售出(亏损）。

汪汪汪

苏福 发表于 2020-8-24 00:51
感谢楼主，最近刚刚买了一块地，边界错误，换fence花了好几千，刚刚查了有title insurance，发了邮件咨询， ...

每家条款不同。一般有一个限制：未知的情况。（购买前未知）

另外，常见的边界错误一般是一条街整体的。提示你做做测量看好房屋其他面都是否对。

kingswa_cn

感谢分享

AlanTse

楼主很专业，我有一个问題
比如一自住一投資分别在A B兩城市
之前一起生活在位于A的房子,B的房子出租
因为工作原因两个人可能会分別在A和B工作，正規大公司有Payslip，請問可以不可以收回位于B的投資房全部用于自住。

兩套房子都是真实自住，可以提供帐單不会再claim负扣税，地稅可以免除吗？

汪汪汪

AlanTse 发表于 2020-8-24 15:58
楼主很专业，我有一个问題
比如一自住一投資分别在A B兩城市
之前一起生活在位于A的房子,B的房子出租

如下条款复制应该是您问题的答案（NSW）：

LAND Tax
Only one exempt residence for all members of the same family – clause 12
Exemption is available for only one place of residence owned by members of a family. If members of the same family own and occupy more than one residence, the exemption will only apply to one of the residences. If one of the residences is the family’s principal residence, that property is exempt and the others are liable. If two or more members of the same family have different PPRs, and each property satisfies the PPR exemption tests, the owners may elect to have the exemption apply to any one of those residences. This option to elect is available if one member of the family is deemed to use and occupy a residence which is eligible for the concession under clause 8 (concession for absences from the PPR). If an election is not made, the exemption will apply to the property with the highest taxable land value.

A family is defined as a person and his or her spouse (if any) together with all dependent children or step children who ordinarily reside with them. A person’s spouse may be a person to or with whom the person is:

legally married; or

in a de facto relationship as defined in section 21C of the Interpretation Act 1987; or

in a ‘registered relationship’ or an ‘interstate registered relationship’ as defined in the Relationships Register Act 2010.

A child or step child may be a ‘dependent’ if he or she is under the age of eighteen years and not legally married.

If the Chief Commissioner is satisfied that a person is separated from his or her spouse and has no intention of resuming cohabitation, both the person and his or her spouse may be entitled to the PPR exemption for their respective PPRs.



下面链接是ATO关于CGT（与land tax 不同）
https://www.ato.gov.au/general/c ... ferent-home-to-you/

gcc

马克

仔仔他小姨

牛人啊，搬个凳子慢慢学

Henry2015au

进来学习

pascal

感谢分享

iseatrit

SSW

汪汪汪 发表于 2020-8-24 09:58
那个争论帖子中有人提到的状态是投资房转自住然后出售。
高价，就是反过来，原来自住，后来投资或开发再 ...

我一直怀疑那些人是洗钱呢哈哈哈
今天正好看到个townhouse 2017年卖120-130万，现在卖103万，除非这个房质量严重问题，比附近所有townhouse低太多死命往里赔钱，太不真实了。。。

SSW

请教vic的apartment有land tax么?
如果现在房子放租，半年没租出去之后半年租出去了，中介广告费和没收到的租金能抵税么
我可能知道答案，不敢直面现实哈哈

CookAct

楼主好人一个。。。赞