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楼主:ShuiNingJiao

[其他信息] 已经还清的自住房可以转投资抵税吗? [复制链接]

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发表于 2014-10-21 11:07 |显示全部楼层

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LENNY_DONG 发表于 2014-10-21 10:55
有差别

一个是LOAN 账户

redraw 多和少并不改变loan的大小，你redraw里的钱越多，你pay off loan的速度越快。如果你用的interest only + redraw structure, 这样就和offset没两样了。

offset 也有interest + repayment and interest only option, 其实就是一个transactional redraw.

在税务上应该不能make big difference

如果就因为bank account 上的structure 不同，就带来税务上那么大的差别，那也太夸张了

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mlink3

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发表于 2014-10-21 11:10 |显示全部楼层

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bainite 发表于 2014-10-21 11:02
redraw和offset在ato眼里是完全不同的，这个讨论过无数次了。

有没有相关的ATO的 document link？多谢

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bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 11:11 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 12:07
redraw 多和少并不改变loan的大小，你redraw里的钱越多，你pay off loan的速度越快。如果你用的interes ...

这个不是你我说了算啊，看ATO ruling (如果嫌太长直接看里面的example 2):

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... 20002/NAT/ATO/00001

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netstat

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发表于 2014-10-21 11:15 |显示全部楼层

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卖了吧

winsome

铜靴族

发表于 2014-10-21 11:39 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 11:58
这20万在redraw里，并没有write off the loan, 也就是说并不是真正意义的还清，完全可以拿出来自己用。 ...

redraw的意思就是你已经用这个钱还给银行的principle了，offset是你的钱，并没有还给银行

所以redraw是不可以的

aurorash

皮靴族

发表于 2014-10-21 11:52 |显示全部楼层

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这个要学习的，谢谢！

niuren

银靴族

发表于 2014-10-21 11:59 |显示全部楼层

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所以投资房的话要有offset 而且尽量多贷款

rabbitpoint

白金靴族

发表于 2014-10-21 12:04 |显示全部楼层

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从一个投资房refinance出来的钱去买另一个投资房，loan increase部分可以在原来投资房下做interest deduction吗？

winsome

铜靴族

发表于 2014-10-21 12:08 |显示全部楼层

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rabbitpoint 发表于 2014-10-21 13:04
从一个投资房refinance出来的钱去买另一个投资房，loan increase部分可以在原来投资房下做interest deducti ...

投资房买投资房可以做interest deduction，你的负扣税是银行收你的利息和你的税率有关

跟你具体哪个房子产生的利息没有关系，所以没有说在哪个投资房名下的interest deduction这一说

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rabbitpoint

白金靴族

发表于 2014-10-21 12:11 |显示全部楼层

winsome 发表于 2014-10-21 13:08
投资房买投资房可以做interest deduction，你的负扣税是银行收你的利息和你的税率有关

跟你具体哪个房子 ...

我印象中报税的时候是一个房子一个sheet？

mlink3

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发表于 2014-10-21 14:29 |显示全部楼层

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winsome 发表于 2014-10-21 11:39
redraw的意思就是你已经用这个钱还给银行的principle了，offset是你的钱，并没有还给银行

所以redraw是 ...

多谢解释，想不到ATO会这么做，对于一般的人来说只是开账号不同，其实行为和性质是一样的，但对去用redraw的人来说也太不公平了。。。

等一下。。。这样的Scenario 又怎么说呢？
Loan A 是投资房, 用的是redraw facility
Loan B 投资房，用的是offset account
Loan C 现在自住

如果我现在把Loan A refinance, 把多出来的钱转入Loan B offset (这一步好像没有break any ATO rules)
再把Loan B 里的钱转入Loan C(Loan B 是 Offset, 不是说可以自由进出的吗？）

这样可以把Loan A Refinance 的钱套出来吗？

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winsome

铜靴族

发表于 2014-10-21 14:39 |显示全部楼层

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多谢解释，想不到ATO会这么做，对于一般的人来说只是开账号不同，其实行为和性质是一样的，但对去用redraw的人来说也太不公平了。。。

等一下。。。这样的Scenario 又怎么说呢？
Loan A 是投资房, 用的是redraw facility
Loan B 投资房，用的是offset account
Loan C 现在自住

如果我现在把Loan A refinance, 把多出来的钱转入Loan B offset (这一步好像没有break any ATO rules)
再把Loan B 里的钱转入Loan C(Loan B 是 Offset, 不是说可以自由进出的吗？）

这样可以把Loan A Refinance 的钱套出来吗？

所以有offset的账户一般都有年费啊，处理成offset银行可能有另外费用？redraw一般是没有年费的

你的操作里面吧loan A refinance出来的钱放在Load B offset，由于refinance出来的钱不是用于投资目的的（放在投资房loan B的offset户头等于是你的钱，不属于投资），所以这部分利息不能抵税，如果你refiannce出来的钱是买另外一个投资房C，那就可以抵税

税法多年实践和律师，会计检验，不可能这么容易就给你找漏洞的