Unit 和House 哪个升值快？哪个值得投资——之我见

kk-11

Unit 和House的升值争论谍谍不休，看来看去，我这外行人都看得一清二楚，怎么还在争论呢？

说说个人看法吧

个人觉得，其实题目的命题，就是个错的，拿 Unit 和House来比较（当然，也还有其它，只是拿这两个作典型代表），是没有任何意义的。

因为如果要比投资回报率，那要加限定条件，比如几年，2年的投资回报，基本上只亏不赚；5年投资回报，能赚的不多。但50年呢，不用说，同等地段House绝对只高不低。

之所以这样说，很简单呀。

2年的投资回报，基本上只亏不赚；因为要交税费呀，要交中介费，房价的升值得超过这些才有赚吧，而这些费用算上，也有5%吧，加上通货膨胀差不多一年5%，那至少就要涨15%以上才赚。

5年投资回报，能赚的不多。这是在赌行情，房市行情来了，当然会赚，但是要房市行情缓慢一点，或者反复一下，5年赚不赚，还真有点悬。不能因为之前的行情好，就说现在下去会好。也不能因为之前行情坏，就说现在下去会坏。

但50年呢，不用说，同等地段House绝对只高不低。这个道理太简单单了。不论是 Unit ，或是House，或是共它房，都可以分割为两块权益，一是地，二是建筑。 Unit 也有地，只是很小很小，而且和大家共有，不可独立分割。House就简单了，大家懂得，单独一块地。以50年来看，建筑的寿命差不多寿终就寝了。但地呢，大家懂，越久越值钱。只要整个城市是好的，地就是越来越值钱。

当然，如果城市越来越差，那无论任何房子，都是在降价的，那没有比较的意义了。



所以终上，单纯的比较户型，比较 Unit 和House的投资回报，是没有任何意义的。没有限定条件的比较 Unit 和House，命题本身就是错的

但投资，总有个比较吧。个人认为，应当在限定投资时间下，来比较投资回报率。哪个回报高，就哪个房子好。至于这个房子是 Unit ，还是House，或是apartment、townhouse、flat、villa等等，在看投资时，只看回报率。

当然，这回报率要全面点看，不是单纯的租金与首付比较。而是完整的投入与产出。产出好看，就是租金。当然，要除去空房期，要在租金扣掉没租出的时间，因为只要是租，就不可能10年3600天，天天都租出去。

投入就多了，
一是首付，
二是月贷，
三是首付在这期间的利息（买了房，利息就损失的，如果计算投入多少，需要把这利息计算上，回报率才是准确的）
四是评估维修费用，这种费用，只能大至估计，但多少心中要有个数。
五是公共费用的增长，比如townhouse等的管理费等。

在限定的时间内，这几项加起来，除一下租金收入。比一下，哪个收入比例高，就哪个值得投资。

当然，还有一个最现实的问题，你是要合理避税？还是不用避税。这是很重要的，收入高，有两种人，一是也交税高的，这类人就要买投资房。二是收入高，但交税低的，这类人，应当不断的换大房。

所以，每人有自已的情况，要讲投资，不是比户型，而是看回报率。



而居住，如果没有限定条件的比较Unit、House、apartment、townhouse、flat、villa等等，也是没有可比性的，因为如果是居住，需要综合考虑，考虑的是生活会不会方便，这生活方便是一种综合比较。
至少要比较以下几项：

一是上班地点的远近，
二是离车站的远近，
三是离买菜地方距离的远近，
四是离小孩学校的远近等等

这些不是一下全比较，是综合比较。例如，如果离菜市场近，离小孩学校近，那家主内的人的那部车，就可有可无了。

但如果离学校远了，但是离车站近，终点车站离工作地方近，那工作的人车可以省了，

上面两种，一家一部车够用。

所以，看居住是否方便，其实不是单纯的比房型，不是比Unit与House，而是自已一个家庭的综合比较。房子也是多种多样的，不断的看房子，然后挑自已合适的房子，挑一家人住得舒服的房子，这就是值得买的。

当然，还有一个就是自已的资金控制，你要有一个经济计划，要在三个总额内选择，一是首付额度，二是贷款额度，三是房价总额。


所以争哪个好与坏，没有限定条件时，没有可比性，你说有天有地的House一定强于，市中心、出门即是经济生活中心的Unit或apartmentt好么？不见得呀

所以，不论是投资，还是居住，是每个人，根据自已的实际来比较，听取别人的意见中，都要先看一下限定条件。如果你的限定条件与别人相同，那就对你最有参考价值的。

selfidea

Location>anything else

kk-11

所以，不论是投资，还是居住，是每个人，根据自已的实际来比较，听取别人的意见中，都要先看一下限定条件。如果你的限定条件与别人相同，那就对你最有参考价值的。

如果能理解，那你就是个明白人了。

在中介或别人，跟你介绍值得投资的项目时，如果是忘了说限定条件，你就要留心了，是故意不说，那就是想误导你，一心想让你投资。

如果是没有想到，那就是他没考虑到。

一般来说，都是故意不说的。中介，就是努力展示好的一面，隐藏不好的一面。

我这分析，也是简单的。我只是强调，要懂得看限定条件，不要盲目跟风，人云亦云

kk-11

selfidea 发表于 2013-8-24 08:41
Location>anything else

位置也分好多种，你说是歌剧院边好，还是市中心好？

单纯的一个位置，没有任何意义。

并且，还有一个投资额度的问题，100W和1000W根本不是一回事。

pingpongping

楼主做了很多功课，考虑很全面， 总之长线投资房产，还是赚的。

onlyspecial

刘关张

我觉得隔壁那个帖子没什么问题。为什么HOUSE 和UNIT 不能比较了。

隔壁帖子比较的是， 如果你要去投资，你可以投资UNIT， 也可以投资HOUSE的情况下，那么到底投资UNIT 后的回报率高， 还是投资house的回报率高的问题。这类问题很多投资人都会有。包括当年我也考虑过这个问题。

有的人说，HOUSE， 我这个HOUSE 赚了XX 万，可是一算增长率可能也就20%，因为本省HOUSE 成本高，最后赚的钱看上去多，实际%也如此。


另外。通货膨胀差不多一年5%?, RBA 都要下岗了。RBA 每个月加息，减息，目的就是控制通胀率。

hsy12

问题1：House推到重建的可能性或比例是多大？
问题2：一个房子50年不易主的可能性又有多大？

最近看了一个房子说房东住了30年才卖的，说明一个房子30年才卖一次都是很罕见的，更不用说50年了。呵呵。

cloudkissing

YIFAN03

unit

nmanz

自游自在

Location最重要！

cycwong21

House

Zenlife

挖出来学习一下。
比较的时候要加上限定条件。

zhengze2000

rottii10

关键是location啊。户型不重要。

这么说吧，悉尼好比北上广，其他的都是二三线。

看看如今中国二三线的房子，就明白了。

个人认为自住无所谓买哪，看自己需求。投资的话，投悉尼。

bcan

HOUSE CG比较好， UNIT 的 Cash Flow比较好。

tif

谢谢分享！

WEIB

楼主说了半天就是UNIT和HOUSE不能比较吗？

怎么不能比呢，真是奇了怪了。

在投资总额都是100万的情况下，买一个HOUSE和2个UNIT，地点相近就可以比了。

acesoft

Mark

qunlbao

说的都是common sense跟没说一样