[行情讨论] (墨尔本) 持币待入市，但据此数据我认为房价未必会跌如我愿。望高手来讨论。 [复制链接]

发表于 2022-8-7 22:34 |显示全部楼层

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本帖最后由 joeyddd 于 2022-8-7 21:36 编辑

如上图，此图数据是我从ABS 2021年人口普查扒下来的数据。因为我们预算在1.8 - 2.5m，所以只挑了墨尔本几个能够得到的区做了第一轮分析。但是结果悲观的表明图中5个还不错的区中：

表格26行均43%的住宅已无贷款，表格27行均31%的住宅仍在还贷款，表格28行均23%的住宅是租客。如果我把租客以同样比例43:31拆成有贷款和无贷款的话，那第一个结论是此五个区内约58%住宅无贷款,42%的住宅在还贷款。
表格32行均27%的房贷超过了家庭收入的30%。剩下73%的房贷都低于家庭收入30%。

之前我也相信这一轮加息也许对于首次置业或者置换的买家会是优势，甚至期待着房价可以跌个20%。但目前个人想法是涨息可能只会影响这五个区内约11.3% （42%的住宅还在还贷款 * 27%房贷超过家庭收入30%的）的住户，所以只能赶紧存够钱，在下一轮上涨前也许还有机会上车。

不知各位房产入的早的前辈，以及高手如何看待呢？

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toshibalin

发表于 2022-8-7 22:55 来自手机 |显示全部楼层

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你要看的不是房子有没有贷款，你要看的是涨息后的贷款额度和购买力的急剧下滑，这才是目前催生下跌的主要原因，hold得住的谁会这个时候放？

fuyao

发表于 2022-8-7 22:58 |显示全部楼层

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都分析到这个程度了还需要别人瞎嘚啵吗。。。

Sorrymaker

木屐族

发表于 2022-8-7 23:26 |显示全部楼层

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本帖最后由 Sorrymaker 于 2022-8-7 22:39 编辑

楼主搞错一个概念，绝大多数房主卖房子绝对不是因为贷款受到影响或者还不上贷款卖房的，你可以看一下ringwood和templestowe lower等低价区的全款买房的比例和贷款收入比一样很健康，并不影响这些区价格波动幅度大。按照楼主的逻辑来说，卖房子愿意接受降价的反而应该是最近高点买房贷款比例大，贷款额度高，受加息影响最大的那群人。但实际上现在还选择卖房子的往往是那些长期持有，早年买入，贷款比例小或者无的买家，对于他们而言现在的卖出价远高于买入价，在小周期接受一点降价，在相对高点套现，再择机买入

贷款比例小这只能说明这些区的这些人能拿的住房子，并不代表这些房主就卖的出房子，买卖是双方有供求双方认可才能达成一致的，当买家手上的钱少了，卖家想要更高的价钱也不会有了

最后说一点个人的想法，楼主的手上的预算看canterbury是绝对不够看的，kew，bawlyn估计只能是大路或者破房了，喜欢好区可以看看glen iris的东半段和surryhill还有ashburton这样的居住区

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v26v26oo

发表于 2022-8-7 23:37 来自手机 |显示全部楼层

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加息也影响贷款额度啊，也影响未来买家现金流，以前低息能勉强够得着这些区的人，很可能就转下一个档次的区啦。
潜在买家少了，就会造成区域性供大于求，结果就不言而喻了吧

ctsnzakl12@gmai

铜靴族

发表于 2022-8-7 23:42 来自手机 |显示全部楼层

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Sorrymaker 发表于 2022-8-7 22:26
楼主搞错一个概念，绝大多数房主卖房子绝对不是因为贷款受到影响或者还不上贷款卖房的，你可以看一下ringwo ...

厉害！！！

完全同意最近发觉相当多一部分房源都是十年以前已经买入，甚至建好以后几十年都未卖过的

swe

发表于 2022-8-7 23:59 来自手机 |显示全部楼层

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所谓抗跌

ARACT

发表于 2022-8-8 00:20 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-8-7 23:23 编辑

股票是0.01％的当日成交价格，决定了剩下99.99%的价格。
同理，即便绝大多数的房产不上市交易，少量的成交价格决定了该区全部房价的市值。
这种少数交易价格，决定了所有存量的价格，其实是不公平的。

所以，研究买方的购买能力，更重要。
加息就是削弱了买方的购买能力，即便99%的存量业主都不卖房，唯独那1%扛不住卖房的成交价，决定了市场的价格。

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Superannuation 101 (关于养老金介绍和讨论)

alfredbird

银靴族

发表于 2022-8-8 00:25 |显示全部楼层

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ARACT 发表于 2022-8-7 23:20
股票是0.01％的当日成交价格，决定了剩下99.99%的价格。
同理，即便绝大多数的房产不上市交易，少量的成交 ...

就是这个道理。

刚性卖家能接受的价格在这波下跌中会决定整个房地产市场的价格。

ARACT

发表于 2022-8-8 00:27 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-8-7 23:28 编辑

以CBA股价为例，当初跌到60刀每股，大股东逃跑了吗？没有，大部分投资者都没卖。
唯独那0.01%的投资者逃跑了，恐慌抛盘，当日成绩价60刀，就决定了剩下所有CBA的股价都是60刀。
你虽然一直不卖，但是如果当日你卖，那么就只能卖60刀。
你的持股市值，不会因为你不卖，就还是原价。

晨露吉赛尔

铜靴族

发表于 2022-8-8 00:30 来自手机 |显示全部楼层

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ARACT 发表于 2022-8-7 23:20
股票是0.01％的当日成交价格，决定了剩下99.99%的价格。
同理，即便绝大多数的房产不上市交易，少量的成交 ...

差不多这个道理，碰见几个疯了肯低价出，大家一起倒霉

ARACT

发表于 2022-8-8 00:32 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2022-8-7 23:34 编辑

法拍房为啥极度危险？
因为他可能以非常低的价格卖掉了，直接拉低了买家对该区所有房价的预期。

joeyddd

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发表于 2022-8-8 01:02 来自手机 |显示全部楼层

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Sorrymaker 发表于 2022-8-7 22:26
楼主搞错一个概念，绝大多数房主卖房子绝对不是因为贷款受到影响或者还不上贷款卖房的，你可以看一下ringwo ...

感谢长文回复和分析你的经验，你觉得根据目前情况看趋势的话，墨尔本这些区的房价再接下来个十二个月内会持续跌个10%-20%吗？

joeyddd

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发表于 2022-8-8 01:06 来自手机 |显示全部楼层

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v26v26oo 发表于 2022-8-7 22:37
加息也影响贷款额度啊，也影响未来买家现金流，以前低息能勉强够得着这些区的人，很可能就转下一个档次的区 ...

我之前想法也是一样，直到现在发现只有约11%的人会受到你说的影响

臭脚

银靴族

发表于 2022-8-8 01:08 |显示全部楼层

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我也觉的下跌的幅度不会像媒体宣传的那么大，到处都缺人，谁会看着自己的房子被迫售出，多打几份工，贷款就还上了，现在反而是入场的好机会。

JamesKing99

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发表于 2022-8-8 01:24 来自手机 |显示全部楼层

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楼主的意思是只要高杠杆或者现金流在高利息的背景下，支撑不住的房东把房子出掉后，剩下的都是没有贷款的或者贷款很少的，正现金流的房东后，市场又变成卖家市场，因为房东没有然后压力，所以价格可以随便开
但你忽视了市场是买卖双方的，要是绝大部分买家不能满足卖家的价格，市场的价格必定是下降的，因为加息不光光减少了你的现金流，同时也大大降低了买家的贷款额度，这才是决定房价的根本，因为房价上涨的本质就是债务驱动，而任何价格都是货币现象

leoyin2014

银靴族

发表于 2022-8-8 08:34 来自手机 |显示全部楼层

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JamesKing99 发表于 2022-8-8 00:24
楼主的意思是只要高杠杆或者现金流在高利息的背景下，支撑不住的房东把房子出掉后，剩下的都是没有贷款的或 ...

你可以降级买

炒币分为神、圣、侠、霸、王
请叫我币王

ray_xyl

发表于 2022-8-8 09:01 来自手机 |显示全部楼层

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有一说一，2.5m 预算别说lz看的这几个区，surrey hills都不一定能买到A级房屋

jimg1

发表于 2022-8-8 09:18 来自手机 |显示全部楼层

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看运气

ilovefamily

白金靴族

发表于 2022-8-8 09:34 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ilovefamily 于 2022-8-8 09:26 编辑

市场差的时候才能有机会用便宜的价格买到优质房产，都想在市场最差时入场。。啥时候最差？见仁见智，得不断看房啊。。

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