地产下行周期的结束点，以及其他

爬山虎

xiamensimon 发表于 2022-6-11 08:45
在这未来几年有什么可以投资的呢？

大哥，投资我要和你学习啊，我啥都不懂。反正现在暂时吃喝不缺，我现在和你一样投资自己，不过我读的都是纸质书，然后出门消费都注重一下质量。

关注的行业，主要是还在养老和产业自动化以及相关的延伸产业。

冰与火之歌

宣布加息前后三个月 25年前后？ 是不是写错了，是减息？

爬山虎

冰与火之歌 发表于 2022-6-11 11:26
宣布加息前后三个月 25年前后？ 是不是写错了，是减息？

确实打错了，感谢指正

爬山虎

ARACT 发表于 2022-6-11 09:22
澳洲制造业就别想了，不可能

现在澳洲有些小型中高端制造业很滋润，比如PCB厂家，虽然价格比国内高很多，现在都在挑客户，如果不是原料供应也出问题，这两年都挣到超额利润了。

很多企业会把一部分订单留在澳洲，用来整体降低风险。

mea

等足迹上的
多军上来人见人骂的时候，可以考虑准备抄底

ilovefamily

我也是经济危机时买了个房，还是校区房。。当时朋友们都反对，现在都说我明智了。。

ilovefamily

lengmo 发表于 2022-6-11 09:53
你不懂是因为你连宏观经济学都没有学过，不懂得宏观调控的基本原理和传导过程。

12年13年很多房子跌回了 ...

不知道你在那个州，维州12,13年房价没跌回03,04年，如果跌回去，我会笑醒，多买几套。。

lengmo

ilovefamily 发表于 2022-6-11 12:56
不知道你在那个州，维州12,13年房价没跌回03,04年，如果跌回去，我会笑醒，多买几套。。 ...

我在昆州。我12年买的那套，低于04年成本8万。房主亏本卖的。很多都是这样。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-6-11 11:20
你说的任何一句话都无法证明你拿过经济学的高分，相反，我认为你就根本没系统学习过经济学；

你根本连最 ...

银行的专家们公开对媒体发言绝大多数时候要看他们serve什么purpose，这点看不懂就太低段位了, 何况他们并不一定学历有多高，我好歹也是读完phd的还能怕比学历了...自己出来做生意之前一直就是从事计算机金融行业工作。

至于打脸这个事情，最近版里被打脸最多的应该除了leo哥就是你了吧？或者leo也是你马甲？都是特别喜欢把毫无因果关系逻辑关联的事情牵强附会到一起，为你的利益相关服务

ilovefamily

lengmo 发表于 2022-6-11 13:14
我在昆州。我12年买的那套，低于04年成本8万。房主亏本卖的。很多都是这样。 ...

vic不是，所以得看州，差别好大。。vic12-13年价格是03-04年的一倍+。。

asschemer007

lengmo 发表于 2022-6-11 13:57
银行的专家们公开对媒体发言绝大多数时候要看他们serve什么purpose，这点看不懂就太低段位了, 何况他们并 ...

你太高看那些“砖家”了，就和太高看你自己一样；

现在连美联储和欧央行都公开表示犯错，那些专家团队不是说有什么purpose, 而是根本对前景毫无预知性；

就像你，虽然是phd 毕业，但从来没有在地产相关行业工作过，只知道自己的几套投资房，没有任何的实操经验；

这就像大学刚毕业的书呆子，只有书本上的死知识，没有任何的实践经验，就想对工作了几十年的人指手画脚；

这也很好理解了，你为何对澳洲尤其是悉尼地产判断有问题，为何总是听不懂我说的话，还总觉得我说的是毫无理论依据；

另外提一下：我接触悉尼地产的时候，也许你还是大学里死读书的书呆子呢

Kevinant

asschemer007 发表于 2022-6-11 11:20
你说的任何一句话都无法证明你拿过经济学的高分，相反，我认为你就根本没系统学习过经济学；

你根本连最 ...

我學過經濟學可以確定lengmo的言論有經濟學份量 而且也應用在投資上面...

08年價錢開始跌,也是一種低點 但是就業危機超大, 利率很不穩  很多應屆畢業生拿到offer之後立刻被redundant,都還沒上班

12年基本上就業市場開始回暖 房價也在谷底..... 後面13-15年真正的"暴漲"

asschemer007

Kevinant 发表于 2022-6-11 16:23
我學過經濟學可以確定lengmo的言論有經濟學份量 而且也應用在投資上面...

08年價錢開始跌,也是一種低點  ...

Lengmo的言论很简单：美联储加息+缩表，澳洲房价肯定跌，抄底时候就是加息周期结束时候。

其他也没见他有过什么言论。类似的，还有其他几位空军只会发一些利率上涨的新闻来博眼球，而不做任何分析；升息大家都心知肚明，何必呢？

加息缩表，甚至降息，其实不难判断；

但这几十年来的澳洲或者说悉尼房市的走势，并不是这么简单粗暴的按照这个趋势来的；

政府的政策，人口的变动等因素也在左右着房市；

另外，澳洲每个城市的走势也不尽相同，就悉尼来说，每个区的差别也很大，过去一年，很多区的房子也有很多没涨的..

房市的判断应该基于更多考虑因素，而不单单是利率和缩表。


你觉得呢？

xq052b

lengmo 发表于 2022-6-11 11:19
都是Good timing。
我18年那套现在想起来，觉得还是出手稍微早了点，应该耐心等美联储降息确认，到19年其 ...

所以我觉得刚需购买自住房，永远是最好的timing

投资的话，太容易受到各种干扰

Kevinant

asschemer007 发表于 2022-6-11 16:31
Lengmo的言论很简单：美联储加息+缩表，澳洲房价肯定跌，抄底时候就是加息周期结束时候。

其他也没见他 ...

看你投資哪個地方

澳洲收入全國大概都差不多, 利率全國也一樣

很多鄉村地方 或者低房價的地方有自己的走勢 如昆州鄉間,荷巴特,北領地 伯斯, 因為他們價錢不太受加息周期影響, 本身槓桿相對不高
如伯斯在2009年升息還是猛漲 因為挖礦潮而且槓桿相對不高

但是對於大城市悉尼和墨爾本來說,利率很重要 大家槓桿幾乎拉到最高 現在平均收入只有九萬但是大家都貸到一百萬以上 是非常危險的 非常少數特殊區域除外
之前2008年加息加到頂點也是差不多一樣

人口來說除非大家薪資暴漲要不然所貸到的錢仍然是差不多的

achilles

哟, 这尼玛也掐起来了? 澳洲的broker从tafe毕业的一大把, 不要太认真, 都是混饭吃.

但说回来这个什么007的中介水平真不行, 昨天在隔壁他回了我一句话我到今年都没缓过来,好神奇啊, 他说

美联储很多次加息周期是以降息周期的开始来中断的，并不像澳洲等国家可以很多年保持平稳升息或降息状态；

你看看, 加息周期以降息周期开始为中断的!!!!! 这大实话大废话说的真是好好. 美联储平稳加息周期两次都能被他吃了.

lengmo

asschemer007 发表于 2022-6-11 15:50
你太高看那些“砖家”了，就和太高看你自己一样；

现在连美联储和欧央行都公开表示犯错，那些专家团队不 ...

哟，理论上说不过，例子上也说不过，就开始倚老卖老了？我几次三番打你脸我手都酸了您居然脸上都没红？

在过去的几周里，我给你从宏观经济学角度科普了央行的作用和工作重心，科普过经济学里的衰退和滞涨的定义，理论加实例解释了为什么在这个covid超发后的时间点开始加息对房产是一拳重击，从理论上讲了为什么缩表比加息更打击资产价格，对你科普了宏观调控三种手段，作用原理和作用时间，科普了市场调节和宏观调控调节的各自作用力度和效果，结合历史数据讲了为什么现在入市风险极大, 为什么此时不用怕踏空, 反而后市入场机会可期。上面又拿阶段性底部和降息开始起时间窗口的三次重合事实打你脸，可谓理论加例证的论证。

你有什么？倚老卖老？除了搬弄各种不相关的事情硬穿在一起讲因果一味唱多还有什么？知道各种因素加成却不知道各中因素影响力的差异，摆出一副完全不可预判的架势，其实是想说你们都判断不准，还不如马上就买，不要看自住投资贷款开始双下降的事实，投资也没关系可以随便加房租呗，反正不要耽误我们broker的生意是这个意思吧？banking周边业务干了几十年就觉得自己不得了？还不是连最基础的市场分析的门都没摸到。任何市场任何走势都可以建模辅助判断的，你非专业当然不懂。讲真的房地产市场算是金融市场里比较好判断的那一类，也是最多普通人参与的一类，你不会不代表不存在。

爬山虎

asschemer007 发表于 2022-6-11 09:50
我怎么没看出来你懂任何经济原理；

单从买房上来说，可能我比你就赚的多很多，可能也就早买了2，3年吧； ...

我说的这点东西，是亲身的生活感悟，没有什么大道理。前些年喜欢看房子，见过的地产从业人员大概有几百人了，大多数都很温和，善，是让人喜欢的一个最基本要素，做销售，无论卖的是什么产品，最重要的始终是销售自己，然后才能销售自己的服务和产品。梗着脖子咄咄逼人做推销的，我真就只在华人圈里见到三五次，也许PUA套路对于某些人有用，但更多人会暗道傻逼，避免二次接触。
看过你的一些观点，和别人不尽相同，但是还是很有逻辑的，其实保持自己的逻辑很好，只要温和的说出来，就可以了。人是这样的，如果长期陷于争吵，不知不觉中就会带上戾气，网络上的习惯也许就带到生活中去了，最后也许真就影响了你的客户和业务。

一个内心坚定的人，不需要通过说服别人来证明自己。前两天看过一句话，如果你总是认为自己是正确的时候，就摸摸自己的口袋。在这点上，mo和你都是赢家，房都没少买，钱都没少挣，开心的分享就好了，和气生财嘛！

笑和尚

lengmo 发表于 2022-6-11 15:43
哟，理论上说不过，例子上也说不过，就开始倚老卖老了？我几次三番打你脸我手都酸了您居然脸上都没红？

...

尊重一下老年人吧？大家都会老而弥坚老而固执老而无用的.

skyman2021

分析的很好，将来的市场没人知道，，但楼主分析的可以让人信服

asschemer007

lengmo 发表于 2022-6-11 22:13
哟，理论上说不过，例子上也说不过，就开始倚老卖老了？我几次三番打你脸我手都酸了您居然脸上都没红？

...

Banking+broker, 我这么多年下来，利率涨涨跌跌见的多了，房价实际涨跌以至于银行的估价涨跌也都清楚得很；

悉尼各个大区房子的情况，各种各样的客人，各种各样的case, 也接触过很多很多；

像你这种客人是一种类型的，在楼市有调整时候，特别相信自己的理论，我也见怪不怪的；

没关系，我们可以求同存异；

既然谁都无法说服谁，那就过一年看看。

asschemer007

爬山虎 发表于 2022-6-12 07:32
我说的这点东西，是亲身的生活感悟，没有什么大道理。前些年喜欢看房子，见过的地产从业人员大概有几百人 ...

嗯，其实你结合自身情况的分析是比较有说服力的，不像某些人嘴上空有一套理论；

我们在这个论坛上讨论，并不是一定要说服别人；

大家都不是经济学家，就算是经济学家也经常犯错，没必要把一套不实用的经济学理论套给别人，以显得自己很了不起；我最反感的就是这种自命清高又不懂实操的人。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-6-12 10:06
Banking+broker, 我这么多年下来，利率涨涨跌跌见的多了，房价实际涨跌以至于银行的估价涨跌也都清楚得很 ...

多空本来就是随便你唱，但缺乏逻辑的强行因果分析，强行无视客观数据，甚至根本没学过也敢质疑专业学科基础理论，只为自己的利益站台，这个吃相就难看了，还不如直接打广告.

至于什么美联储什么缩表之类的概念和历史，如果不懂或者平时不关心不了解，就不要装做了解的样子给自己找麻烦，否则刚开始我也不至于看不下去给你上课。

请不要误解，我从来没想过说服利益相关者因为叫不醒装睡的人。我只想明白的指出某些利益相关者的言论为什么没有逻辑，为什么错误，违反了哪些基础理论知识，对历史客观数据说了哪些瞎话。仅此而已。

lengmo

achilles 发表于 2022-6-11 20:31
哟, 这尼玛也掐起来了? 澳洲的broker从tafe毕业的一大把, 不要太认真, 都是混饭吃.

但说回来这个什么007 ...

是很搞笑，但是不奇怪，毕竟要为利益服务，你往前翻翻还能找到一大把平行宇宙.

我估计也是tafe，要不就是非金融相关专业的，不然在澳洲科班至少曼昆的几本书要学学的吧，更不可能是国内毕业的，国内本科宏观微观必修。

asschemer007

lengmo 发表于 2022-6-12 15:23
多空本来就是随便你唱，但缺乏逻辑的强行因果分析，强行无视客观数据，甚至根本没学过也敢质疑专业学科基 ...

懂美联储缩表的人很多很多，我相信很多论坛上的足友都基本都能领会，这个也并不是什么高深知识；

懂这个不代表就能掌握了澳洲或者悉尼的地产投资；

你也别误会，我就是看不惯那些拿着书本知识到处炫耀，以为自己的判断无比准确的那种人。

至于多或者空，都对我的生意是没影响的，贷款business 从来不是只赚new purschaser 的钱的，说多了，你可能也不理解。

cute-hebe

不懂请指点，楼主您说的
"澳洲必然陷入困境，如果你真担心这个去买个农场，说到底，人类生存只需要食物等"

但是澳洲应该不会会缺少食物吧？

爬山虎

担不起指点二字，瞎说的极端末日论，中国崩盘叠加台海战争可能会变三战，陆续都有超级富豪跑新西兰买农场建地堡，去对冲百万分之一的风险，普通人无需操心。

从金融角度看，现在的世界是金融杠杠支撑的，信用体系比如国债，银行间头寸和拆借，公司债，普通人的按揭和短期信用卡债务等几个层次叠加起来的，当下的情况比大萧条要厉害大概一万倍，不仅仅体现在帐目数字上，大萧条时期，很多人还生活在农村，也不是太多人拥有贷款的资格和能力，所以整体经济活动中，对于银行依赖度还没有那么高，现在离开了银行或者信用，整个人类是无法回头的，城市化进程导致了人口严重集中在城市，人口总数迅速增长，被廉价贷款刺激产生出来巨大的过度消费者的生活模式，这样的模式背后需要海量的资源，整个社会体系的运作都严重依赖于高效率的生产和商业运作，一旦信用体系被打破，破坏性也会变得无法想象。

从生产的角度说，澳洲农民也是贷款种地的，需要机械设备，中介买卖产出，工厂进行再加工，卡车司机运输，大型零售企业分销，这里的任何一个环节都涉及金融，只要一个出现商业危机，食物就到不了饭桌上。一个典型的例子就是奶牛场白白倒掉牛奶，穷人饿肚子，不是而是不能免费给，不然整个商业模式就崩了，大家都要免费奶，那谁来支付运输的油钱呢？

从消费端来看，银行如果出问题，那么全部完蛋，你的钱在银行都取不出来，但是债务无法消减，所以大萧条时期并非没有产出，而是银行倒闭以后，无法产生流通，并由此引发的商业倒闭，失业率暴涨，存款去不出来，工资又挣不到，就饿肚子了，当时很多富豪和中产瞬间变成赤贫人士。不说那么远，现在物价飞涨，多少压缩了消费能力，生菜十几刀一个，你可能会掉头吃其它的蔬菜了，生菜农场未必能笑得起来。

从社会福利的角度看，政府的本质是协调资源的再分配，原本是靠税收来实现再分配，理论上应该收多少花多少，但是八十年代以后，政府干预经济的实践被广泛采用，金融创新的后果就是把未来几十年的钱都给花了，一旦玩不转就是核弹级别的冲击。

最后说说治安问题，目前澳洲还是富足的，但是捐款的人越来越少了，因为大家都不宽裕了，很多慈善机构同时面对暴涨的需求和减少的捐赠，如果有人没饭吃，那治安不如以前好。

中国地产都是开发商玩剩的，抵押在银行里头，其中很大一块是商业地产，网络经济对中国的实体冲击很大，疫情这里搞一下，会打破平衡，店面租不出去了，炒作涨价预期没有了基础，银行就要开始做风险控制。中国的套房也不好卖了，因为升值的心理预期没有了，刚需的很少，基本来自于新进城市人口，但是现在清华博士毕业的人生目标可能也就是花三十年在北京供一套房，人生理想自然很难谈得上，更何况普通百姓。中国近些年买房的主体其实是做资产优化的投资人，投资人最是敏感，如果房价不涨，买房子没有意义，所以击鼓传花的游戏最先玩不下去了，政府的卖地收入也大大缩减了，但是政府的债务还在，所以整体信用危机会从地产开发公司商开始，延伸到银行，政府自身难保，所以整体体系有失效的可能。

当然，政府有很多聪明人，比我这样的键盘侠厉害太多，应该能想出办法解决。我不担心没饭吃，真饿了也不是我一个人的事情，大不了少吃点。富豪买农场，除了吃的考虑，还有治安的考虑，最后，当社会价值彻底打破重整的时候，一切就会回归本质，土地在人类几千年的历史上，始终都是第一生产工具，比尔盖茨投资那么多农地的逻辑也在这里。