出租房的6年法则 how to calculate CGT

jiama621

大江东去 发表于 2019-6-19 16:11
ato只认自住房变投资房时候的估价

不认投资房变自住房时候的估价

这么说如果我是先出租再转为自住房，那么转为自住房的那个时间点做的估价报告就没有意义是么？只能算卖价减去买价，然后按天数pro rata 对么？

大江东去

jiama621 发表于 2019-7-31 01:35
这么说如果我是先出租再转为自住房，那么转为自住房的那个时间点做的估价报告就没有意义是么？只能算卖价 ...

是

都教授

dc81 发表于 2019-6-24 22:05
你没仔细看首帖。
同期我没有房B，B是十年后（2019）买的。
买了B以后，我是愿意把A当投资房。

楼主说的这个“从B购入的第一天起，给A做了估价，将来A卖到比这个估价高的部分，愿交cgt” 有理。后来可行了吗？

都教授

alvin.y 发表于 2019-7-20 00:01
我的情况那个和你类似：
假设房a当年买入40万，现值55万，房b买入100万，现值120万，数据都是假设，仅作计 ...

请问后来怎么操作了？

dc81

都教授 发表于 2020-4-12 14:10
楼主说的这个“从B购入的第一天起，给A做了估价，将来A卖到比这个估价高的部分，愿交cgt” 有理。后来可 ...

房子到现在还没卖。烂锅里了！
长线长线

都教授

dc81 发表于 2020-4-12 14:16
房子到现在还没卖。烂锅里了！
长线长线

按楼主例子，2019年4月以后的增值交CGT，加上买房后的交接期六个月，2019年10月估值亦可。现在有没有确认可以这样计算？

dc81

都教授 发表于 2020-4-12 14:25
按楼主例子，2019年4月以后的增值交CGT，加上买房后的交接期六个月，2019年10月估值亦可。现在有没有确认 ...

问了两个注册会计师，一个说yes一个说no。
算啦，土澳的东西，真没人说得清。

都教授

dc81 发表于 2020-4-12 14:30
问了两个注册会计师，一个说yes一个说no。
算啦，土澳的东西，真没人说得清。 ...

37楼说的有理
“其实应该是出租时估价，然后六年法则适用，超过六年超出的部分交税，如果同时有套房可以看情况选一个做自住房。还有个six months rule，只要你先买的房子不出租,之后卖时也可以省点税。 三分钟的免费会计是不会跟你说这些的。”
原则上是这样，但如果第一套房适用六年法则，期间买了第二套房。那么第一套房的cost base, 是出租时的估价，还是把第二套房作自住房时的估价？是这个问题吧？

dc81

都教授 发表于 2020-4-12 14:40
37楼说的有理
“其实应该是出租时估价，然后六年法则适用，超过六年超出的部分交税，如果同时有套房可以 ...

37楼不对的，没有任何人有空读完我帖子。
我说了2010－2019.4，只有一套房子。
我也是放弃了，卖房时再说吧

都教授

dc81 发表于 2020-4-12 14:45
37楼不对的，没有任何人有空读完我帖子。
我说了2010－2019.4，只有一套房子。
我也是放弃了，卖房时再说 ...

我觉得我们都读完你的帖子了。没有六年法则，出租唯一自住房，确实是要按出租时估价，以后卖房时pro-rata 交部分CGT。就是用了六年法则后面不卖，期间又买了第二套房，第一套房怎么算就个说纷纭

alvin.y

都教授 发表于 2020-4-12 13:43
请问后来怎么操作了？

都还在手里没出手呢

summer0623

利息、stamp duty、折舊、strata fee、保養維修不是都可以扣掉嗎?

skl_hamilton

我觉得楼主在2019年去做valuation的时间点是对的。

需要去做Valuation 的时间是'If you start using part or all of your main residence to produce income for the first time after 20 August 1996, a special rule affects the way you calculate your capital gain or capital loss. In this case, you are taken to have acquired the dwelling at its market value at the time you first used it to produce income。

如果A房满足 'Continuing main residence status after dwelling ceases to be your main residence' 即A房没有用于获取收入或 有用于获取收入但没有超过6年, 那么A房仍旧可以获得自住房的完全豁免,即在2010-2019时间段可以获得自住房完全的豁免。 那么'‘ home first used to produce income’ 条款不适用。(Example 76 上面的一段话 https://www.ato.gov.au/Individuals/Tax-return/2019/In-detail/Publications/Guide-to-capital-gains-tax-2019/?page=65。)

因而在这里需要去做Valuation 的时间应当是2019年，即A房完全成为投资房的这个时间点。

woodypop

2013年1月1日 才需要做估价，19年做的干嘛，按13年的估价算CG