Flooding zone

cindyyang

一年前买房子的时候合同上的subject to flood control 写的是NO, 最近加建房子的时候建筑师又向council 要了份报告，现在的报告上subject to flood control 写的是YES, 有没有人知道或遇到过这种情况啊？

jackotman

问council 啊？ 我觉得这里没有人能解释

mdlp

council每过几年会评估土地的 说明你房子被划进了新的flooding zone

ccrrff

Flood overlay is updated

ruibo_yang

这也是rezone的一种？

cindyyang

刚问了council, 最近刚改的，council 说这方面随时会更新。 感觉council 太不靠谱了，刚买完就变，如果买的时候知道是flood zone 绝对不会付那个价钱买

gaokecj

楼主是在哪里？听说doncaster，templestone那一带有一片区域规划到flooding zone了

jerry6030

所以买的时候要看地势海拔嘛

Vikki_hzy

我家比马路高出很多，也是活生生弄成more than once one 100 years....

cindyyang

gaokecj 发表于 2017-5-3 13:06
楼主是在哪里？听说doncaster，templestone那一带有一片区域规划到flooding zone了

我家在Sydney, Ryde council

cindyyang

jerry6030 发表于 2017-5-3 13:47
所以买的时候要看地势海拔嘛

看了也没用啊，买的时候还不是，现在就是了。council 要赚钱，变着法的出新招。过去一年又没下大雨，更没有发鸿水，怎么突然就成了洪水区

Double1881

cindyyang 发表于 2017-5-3 12:34
刚问了council, 最近刚改的，council 说这方面随时会更新。 感觉council 太不靠谱了，刚买完就变，如果买的 ...

哇，真是倒霉。

qiaqiac

cindyyang 发表于 2017-5-3 14:16
看了也没用啊，买的时候还不是，现在就是了。council 要赚钱，变着法的出新招。过去一年又没下大雨，更没 ...

你家的房子没变，可是周边的建筑，排水，去年降雨量，乱七八糟一算， PMF还是PFM的一个数值增加了（这个区域最高洪水高度），你家高度只要在最高这个P啥啥的数值下面，自动就会变成flood zone， PMF每段时间都会更新的，过阵子PMF可能又降了，你家就又变成flood free zone了。 我的理解是这样的。

只要不是那种100年一次的洪水线上的房子，就没啥可担心的吧，100年洪水线的房子，上保险都有可能被拒绝

trueme

cindyyang 发表于 2017-5-3 12:34
刚问了council, 最近刚改的，council 说这方面随时会更新。 感觉council 太不靠谱了，刚买完就变，如果买的 ...

康嫂才不管这房子卖还是不卖，反正他们就几年一评估

如果原来不是FLOOD 地区， 现在是的话，估计情况也不会太严重吧
FLOOR REPORT， SITE COST， 地基加起来，预算肯定要加，看情况而定吧
但是加建后的升值比起这些小钱来要大得多。

cindyyang

qiaqiac 发表于 2017-5-3 15:53
你家的房子没变，可是周边的建筑，排水，去年降雨量，乱七八糟一算， PMF还是PFM的一个数值增加了（这个 ...

你在这方面好懂啊。我现在搞加建，因为这个东西的影响，成本要上去好多，而且地基和建筑设计都要变，如果我等半年会不会又不是洪水区了啊？你知道每隔多久会变一次啊？

cindyyang

trueme 发表于 2017-5-3 16:08
康嫂才不管这房子卖还是不卖，反正他们就几年一评估

如果原来不是FLOOD 地区， 现在是的话，估计情况也 ...

现在的问题是，地基要变，原本是concrete 的地基，现在builder 说只能改piers 的那种挑高的地基，价钱要贵，而且称重不够，原本的单砖房要改成板房啊

trueme

cindyyang 发表于 2017-5-3 16:20
现在的问题是，地基要变，原本是concrete 的地基，现在builder 说只能改piers 的那种挑高的地基，价钱要 ...

按COUNCIL的新数据来看你家的地势还挺低的， BUILDER 说PIER有多高？我见过不少PIER的地基一样可以做砖板啊

如果你FLOOR PLAN 已经画好的话，可以考虑找个ENGINEER问问做FLOOD STUDY有没机会把PIER做低点，不过做的话要花点银子的，5K左右

cindyyang

trueme 发表于 2017-5-3 22:45
按COUNCIL的新数据来看你家的地势还挺低的， BUILDER 说PIER有多高？我见过不少PIER的地基一样可以做砖板 ...

我们现在是刚开始，图纸什么的还没开始画，我的builder 请了个architect 要根据具体的flood report 做设计，因为我家是后院的一侧在flood zone, 剩下的部分不在，我家后院的地一边比另一边低一点点。请问你是说把pier 做低就有可能做单砖的房子吗？

trueme

cindyyang 发表于 2017-5-4 08:52
我们现在是刚开始，图纸什么的还没开始画，我的builder 请了个architect 要根据具体的flood report 做设 ...

我个人理解：

1）PIER矮的比高的承重好，至于可以做砖板的高度，工程师会计算。

2）Flood  Study - Hydraulic engineer根据 Floor Plan 来做Module，判断洪水流过时对房子的影响，情况的严重程度会决定房子地基的高低，从而影响建筑成本。

很多画图的不原意接这活，因为同样的画图费，Floor Study做出来后，他们很可能要做大修改。
不过你说这是BUILDER的ARCHITECT，又可能会好一点。

不妨问问你BUILDER又没在洪水区建房的经验。

cynthiabill

lz你的房子受到flood zone影响大吗？我也是在ryde盖房，也是刚刚被改成了flood zone。想跟你去取经。