看了一个商铺

玄武真人

开价九十万，在一个旧的SC里面， 55平方， 年租收入现在是五万六。十二年租约含两个五年的TERMS。ONGOING一年大约2800。这个SC是属于里面共十八个大小店主所有。属于OWNER CORPORATION。可能还有一些费用。不过看上去不大。


大家看这个回报率如何？

nickzhang111

楼主广泛涉猎啊

玄武真人

nickzhang111 发表于 2014-11-14 13:59
楼主广泛涉猎啊

呵呵，闲下来快两年了， 急啊！

Newtown85

不便宜。
哥在悉尼市中心买的商铺，135平方，不到100万，租10万。 租约5+5+5，每年4%增

dieselrocks

租金乘以15 最多到乘以17 除非租户是特别稳定的大连锁店

liutt4433

商铺投资主要是看两个，一个是回报率，另一个是租约，特别是首期的时间，因为后面的几个选择期是不确定的，如果租户的生意不好他就可以选择不续租，这时就有空置期，这是投资商铺的最大风险，而我们通常投资商铺所看中的就是能有稳定的现金流入，所以对租户以及他的生意种类特别要考察清楚。
这个生意的年回报不到5.9%，在目前市场上的商铺投资回报中不算高的，目前通常约在6.5%-7.5%之间。

mdlp

太低了。。。。

玄武真人

liutt4433 发表于 2014-11-14 16:43
商铺投资主要是看两个，一个是回报率，另一个是租约，特别是首期的时间，因为后面的几个选择期是不确定的， ...

请问您的5.9%回报率是怎么算出来的？ 没看懂请教一下。

xiwu

玄武真人 发表于 2014-11-14 20:56
请问您的5.9%回报率是怎么算出来的？ 没看懂请教一下。

5.9%=(56000-2800)/900000

租金回报不高.

玄武真人

xiwu 发表于 2014-11-14 22:15
5.9%=(56000-2800)/900000

这2800不是一般都是租户出吗？

xiwu

玄武真人 发表于 2014-11-14 21:18
这2800不是一般都是租户出吗？

查租约.

玄武真人

xiwu 发表于 2014-11-14 22:21
查租约.

租约上写的是由租客出。

我了解的是只要是商业房产， 所有的附加费用绝大部分是由租客承担的。 是这样吗？

xiwu

是的. 不过, 以租约为准.

wjsmelb

也看什么区

liutt4433

玄武真人 发表于 2014-11-14 21:56
请问您的5.9%回报率是怎么算出来的？ 没看懂请教一下。

如果您这2800元是由您出的话，那就是（总租金收入-杂项支出）/总投资。
但通常商业投资项目中这些杂项支出包括维修等都是由租户负责的，不像居民住宿是由房东负责的。
具体要看您的租约里怎么规定的。

liutt4433

关键还是要看租户。它现在是什么生意？它的生意怎么样？如果它的生意稳定并且赚钱，那它就会长期稳定租下去。如果租户不稳定，那怕你的投资回报率看看好像是7%、8%很高，但如果它不续租了，那有空置期，就马上把平均回报率拉下来了。
所以对我来说，稳定的6%比不稳定的8%要更有价值。
比起资产增值来，商铺投资更看重的是稳定的正现金流，因为通常来说，商铺的资产增值不如民居速度快。

qwertyui

不算好.面积太小了.回报也不高.虽然大多数情况下,管理费是商户出,但是很多SC里过一段时间都会要求做一定的装修.通常是业主和租户分摊费用.

懒羊羊

回报率低于10%的商铺都要谨慎下手。

amy3

学习

智商21

玄武真人 发表于 2014-11-14 14:07
呵呵，闲下来快两年了， 急啊！

看撸主发帖咨询各种生意也看了2年了

玄武真人

智商21 发表于 2014-11-15 14:51
看撸主发帖咨询各种生意也看了2年了

擦，我怎么变成橹主了？

玄武真人

懒羊羊 发表于 2014-11-15 01:24
回报率低于10%的商铺都要谨慎下手。

您这个回报率要求也未免太高了吧？

zhuhong_maggie

学习

智商21

玄武真人 发表于 2014-11-15 15:56
擦，我怎么变成橹主了？

手误，这不打lz 直接就出来撸主了。

众生丸

懒羊羊 发表于 2014-11-15 00:24
回报率低于10%的商铺都要谨慎下手。

+1

玄武真人

智商21 发表于 2014-11-15 18:14
手误，这不打lz 直接就出来撸主了。

哈哈哈， 手误！

玄武真人

liutt4433 发表于 2014-11-14 22:47
关键还是要看租户。它现在是什么生意？它的生意怎么样？如果它的生意稳定并且赚钱，那它就会长期稳定租下去 ...

受教了， 谢谢。

可以直接去向租户了解他们的生意情况吗？ 还是根据观察和常理来判断？

xiwu

玄武真人 发表于 2014-11-15 14:57
您这个回报率要求也未免太高了吧？

如果九十万， 年租收入五万六。 loan 60%(rate 5.9%).  agent管理,

你那40%的年回报率大概4.5%.   目前  40万定期1年回报率3.3%.

玄武真人

xiwu 发表于 2014-11-15 18:41
如果九十万， 年租收入五万六。 loan 60%(rate 5.9%).  agent管理,

你那40%的年回报率大概4.5%.   目前  ...

OK, 让我们这么计算：

90万定存（且不说我有没有90万现金）， 3.5年利， 一年利息收入=31500

我贷款60%, 按5.9%利息计算并只付息不付本， 一年需支付利息31860， 这90万的60%=540000 不是我的， 是借来的。

我自己从自己的OFFSET拿出来90万的40%， 现在是4.7%的利息， 也就是说每年要付出16920的利息，也是只付息不付本

这两项相加， 总的净利息支出是每年48780

如果我自己管理， 每年租金收入有56000， 并按租约每年3%增长。 每年正现金收入至少：56000-48780=7220.

也就是说我以36万的成本， 每年获得至少7220的收入， 这样算起来是2%的回报率？

是这么计算吗？

求教。

xiwu

玄武真人 发表于 2014-11-15 18:25
OK, 让我们这么计算：

90万定存（且不说我有没有90万现金）， 3.5年利， 一年利息收入=31500

>自己管理，每年获得至少7220的收入,

这$7220不是投资回报, 是你管理工作的报酬, $139/w.     相当于他人用36万买个商铺,  付给你管理工作报酬$139/w. 他人这36万投资回报是0.