关于澳洲房价的一些基本事实

jeffxia

--今年以来，澳洲房价平均上涨了6.2%，其中悉尼的房价上涨了9.3%。

--悉尼房价2011年下跌了4.2%，2012年上升了1.3%。

--1993年以来，澳洲平均mortgage rate为6.3%，目前4%左右的房屋贷款利率为历史最低，预计两三年后达到7-8%（即便央行的基准利率不升，房屋贷款利率也将大升，因为商业银行利率上升预期增强）。

--澳洲四大银行房屋贷款额一万多亿澳元，房价下跌对其打击要明显高于其他国家。

--悉尼房地产市场当前的主力是以中国人为代表的投资者和投机者，澳洲本地首次购房者已基本被排挤出市场。令人担心的是，其中部分人借钱借到尽，杠杆比例过高，由于急功近利和赌性所致，投资组合单一（仅为房地产），犯了投资的大忌，亚历山大，一旦出现情况（可以是各个方面的），则一脚踩翻船。

--澳洲房地产另一大主力部队是拥有一万六千亿资产的SMSF，这支部队非常特殊：从未投资过房地产（以前法例不允许）从而没有经验；但现金比例非常高（SMSF定期存款曾达六千亿澳元，因为利息不断走低而正在出逃中）从而杠杆较低。

--澳洲失业率继续扩大，而工资上升幅度远低于房价上升幅度，长远而言（两至三年以上）是造成房地产泡沫破裂的主因。

--房价大幅上升将严重限制澳洲储备银行继续降息以平衡整体经济的努力。


--不知为何几乎人人都在谈论楼市泡沫却几乎无人提及股市是否有泡沫。
事实上，澳洲股市今年以来上涨了百分之二十二（两倍于房价的升幅），本星期已是第七个连续上涨的星期。

飞儿

千万不要以为自己看到了真相或全部真相哈

启明猩

可能是股市比较虚无，但是热门城市的土地不可再生的原因，所以使得澳洲的房子比较火热，其实也是土地比较火热。

yeu008

在外边看到的只是表面，只是大老板们布的局。

云梦夫人

我觉得华人在这边炒股的较少。买房几乎人人参与所以关注度较高

蔷薇

云里来雾里去

孩子他爹

变化莫测，了解不透

oed

财富转移的时代。

Leetecit

呵呵，大戏将至，就看先收割谁。

不会游泳的鱼

只要中国开征遗产税，澳洲房价就不可能跌了

skykoradji

不会游泳的鱼 发表于 2013-9-29 13:23
只要中国开征遗产税，澳洲房价就不可能跌了

sunnycoder

"悉尼房地产市场当前的主力是以中国人为代表的投资者和投机者"  
楼主是否有相关数据？ 也想了解这方面的信息

nmanz

北京大妞

不会游泳的鱼 发表于 2013-9-29 13:23
只要中国开征遗产税，澳洲房价就不可能跌了

就是征遗产税，那得看移民政策了。貌似中国人都往美加跑。中国留学生能移民的，愿意移民的越来越少。不比前两年了。

emma2013

我看到有不少留学生都想移民啊，只是不知道能不能移成。

tu2011

emma2013 发表于 2013-9-29 23:19
我看到有不少留学生都想移民啊，只是不知道能不能移成。

对呀，既然出来了，多数人就想移了

想当妖精

想移民的人很多，只看怎么移？移哪？

Markwang181

Mark

博闻

楼主说的很多条自相矛盾啊.一边说基础利率要上涨,一边说储备银行要降息促进经济,却被房地产上涨滞肘. 一边说商业银行贷款利率要自行上涨,一边说房地产下跌对商业银行会造成巨大打击.

另外,华人贷款的资金自有率相对本地人高吧?华人有几个贷80%以上的?

毛巴马主席

博闻 发表于 2013-9-30 08:00
楼主说的很多条自相矛盾啊.一边说基础利率要上涨,一边说储备银行要降息促进经济,却被房地产上涨滞肘. 一边 ...

基本上我了解的华人移民买房都是贷款的，80%很普遍，当然用offset的也很多，但几乎都有贷款。

emma2013

tu2011 发表于 2013-9-30 01:16
对呀，既然出来了，多数人就想移了

是的呀，只是现在有钱人好移，学生不好移了。

博闻

毛巴马主席 发表于 2013-9-30 08:27
基本上我了解的华人移民买房都是贷款的，80%很普遍，当然用offset的也很多，但几乎都有贷款。 ...

华人当然多数买房子有贷款,但是贷90%甚至95%的很少。80%的贷款华人还很快都还进offset了。

Hotpot

粗略看了一下，很多所谓结论应该是猜测。
最后和股市增幅的比较只比增幅比例，不比投入资金量。
投入股票的增值20%未必有房价总额的5%多

Totaro

Hotpot 发表于 2013-9-30 14:25
粗略看了一下，很多所谓结论应该是猜测。
最后和股市增幅的比较只比增幅比例，不比投入资金量。
投入股票的 ...

看你杠杆用多大了，股市ML的话，大蓝筹90－95%的LVR并不少，跟房产首付5－10%杠杆比例差不多，区别是一般利率会比按揭利率高不少，当然高红利的股分红也是高过租金回报的。

Hotpot

Totaro 发表于 2013-9-30 14:55
看你杠杆用多大了，股市ML的话，大蓝筹90－95%的LVR并不少，跟房产首付5－10%杠杆比例差不多，区别是一般 ...

随便投资个房子杠杆都至少几十万，万股票的不是每个人都这么大吧。

Totaro

Hotpot 发表于 2013-9-30 18:45
随便投资个房子杠杆都至少几十万，万股票的不是每个人都这么大吧。

没见过用几十万杠杆的……一般5倍10倍咯

jeffxia

Hotpot 发表于 2013-9-30 14:25
粗略看了一下，很多所谓结论应该是猜测。
最后和股市增幅的比较只比增幅比例，不比投入资金量。
投入股票的 ...

税收与杠杆比例等是另外一些非常复杂的话题。

比如，投资房的收益要缴资本增值税，一次性缴纳几十万司空见惯（房子不可以分拆开卖）；而股票可以每年卖出一部分套现（参照所得税阶梯税率）而避开一次性的高昂税款。

commbank 于1991年9月上市，IPO价$5.4，假定某公认购一万股，今年全部以$71售出，获利近六十六万澳元，缴税三十万澳元。当然没人会这么做，需要用钱的话，你可以只卖出五百股，从而获利三万多澳元，缴不了多少税。

如果一定要比较极端情况下获利能力的话（比如尽力夸大借钱投资利益而不考虑其风险），房地产与股票根本不可相比，例如Fortescue Metals 股价于2003年之007年期间，疯狂上涨了十三万七千倍。

我个人觉得，相对于投资股票而言，投资房地产最大的优势是：
1.政府的税务优惠政策：自住房免交资本增值税；投资房NG；中国大妈们这两个政策红利一边不占，要不是盲目投资，便一定是资金转移。
2.房地产投资适合与对金融市场不敏感（包括没有金融知识）的投资者，房价即使跌了他们也不知道,因而I love it (I don't care)，歪打正着地实现了“长期投资”，长期投资当然是不输钱的。而许多股票投资者太够关注每日的消息变化，追涨杀跌，做不到长期投资，结果变成了一名赌徒，当然输。

各种投资都有其优缺点，因人而异，一定要做严格比较的话，建议寻求付费的专业咨询。

register

问经济学家

bluepeach

jeffxia 发表于 2013-10-1 08:55
税收与杠杆比例等是另外一些非常复杂的话题。

比如，投资房的收益要缴资本增值税，一次性缴纳几十万司空 ...

ZachZhang

sunnycoder 发表于 2013-9-29 20:57
"悉尼房地产市场当前的主力是以中国人为代表的投资者和投机者"  
楼主是否有相关数据？ 也想了解这方面的信 ...

我了解到的数据是美国第一新加坡第二中国第三，所以楼主说的话表示将信将疑