请教投资房如何负扣税-技术贴

kevindo

小弟最近刚买了一个UNIT，想要出租（自己出租，不经过中介），但是关于税的问题，想请教有经验的朋友：

小弟现在知道的常识就是：交给银行的利息（IO，不是P&I）+ 所有的RATE（COUNCIL, STRATA, WATER）+ 房屋的维修维护费用- 房租= 盈利（PG）或亏损（NG），那么问题如下：

1. 交给银行的利息及房屋支出什么时候开始算起，好比房子是3月1日交割的，银行利息和各种支出当然是从3月1日就开始算了，但是房子到4月1日才租出去，那么这3月1日到4月1日的支出（利息+各种其他费用），算不算投资支出？还是支出只能从4月1日房子租出去了开始算起?

2. 如果房屋自己出租，也就是说不交给中介的打理，想问一下，是否可以采取让租户交CASH的方式，来少报房租的收入，比如房客每周交400，而我年底报税的时候，就说房租是每周300，这样可不可以？

3. 是否需要交BOND去FAIR TRADING，如果要交的话，是不是交4周的BOND，那我交1200给FAIR TRADING，是不是就可以证明房租是一周300呢？如果不交BOND去FAIR TRADING，是不是报税的时候就无法证明这个房子是投资用途的呢？

4.还有没有其它的方法可以提高支出，抬高房子的NG呢？

请有经验的房东大大们多多支招，非常感谢！

liuyuenancxu

同等，这些问题的答案

golden100

学习

wowmygame

1.按打广告时间算。available to  rent.
2.可以，按300 签合同，留证据。
3.假牙，不用理
4.花一万装修，评估出五万的折旧。
撒浮云吧，一年帮你多挣至少几千呢。

kevindo

wowmygame 发表于 2013-3-25 08:33
1.按打广告时间算。available to  rent.
2.可以，按300 签合同，留证据。
3.假牙，不用理

呵呵，谢谢大大的回复，你太牛了！那请问，

1. 打广告的时间算，怎么才算是打广告呢？在论坛上发帖算不算？还是说一定要登报纸拿到RECEIPT才可以呢？总之如何证明房子从何时起AVAILABLE TO RENT？

2. 合同是可以签，没有问题的。是朋友要租我的房子，他们说绝对没有问题。

3. 真的不用提交给FAIR TRADING么？提交给他们也没有什么大不了的费用吧。年底扣税真的不用看这个押金条么？

4. 你太牛了，装修一万报五万的税！

坐等解答，明天继续给你撒花！

rebeccamy222

"3.假牙，不用理" 什么意思？

wowmygame

kevindo 发表于 2013-3-25 09:02
呵呵，谢谢大大的回复，你太牛了！那请问，

1. 打广告的时间算，怎么才算是打广告呢？在论坛上发帖算不 ...

1.不是大事，不然澳洲新报吧十几块钱。
2.那就行了，阴阳合同是世界性的人性。
3.ATO不会帮Fairtrading挣钱，不需要。
4.找折旧公司，合理合法，他们也是拿人钱财，替人消灾的。
建议你还可以找个会计，一年两百块的事，尊重专业知识，呵呵。

davidsroger

在报税的时候你的房租收入是以天来计算,如果你3月1日开始已经付利息或有其他费用都用于你的投资房那么这些费用开销都可以算在投资房里,那怕4月1日租出去或者6月1日租出去,都可以抵税,这和开公司的置办费用一样道理,交不交给中介租没什么区别,自己租还可以省掉中介费,但是Bond和合同一定要签,万一有什么事,可以grant possession order!就有依据,至于交不交bond 去fair trading，如果房子是中介租的那么bond既不属于你也不属于中介需要第三者保管以维护承租者的利益，你可以看情况处理！

kevindo

wowmygame 发表于 2013-3-25 09:35
1.不是大事，不然澳洲新报吧十几块钱。
2.那就行了，阴阳合同是世界性的人性。
3.ATO不会帮Fairtrading挣 ...

很有道理！我现在就去找一个会计师来问问。谢谢了！

kevindo

davidsroger 发表于 2013-3-25 10:04
在报税的时候你的房租收入是以天来计算,如果你3月1日开始已经付利息或有其他费用都用于你的投资房那么这些 ...

谢谢回复。基本上现在答案经过大家的指点，已经比较明朗，也就是说房子如果作为投资用途，从房子交利息开始就可以用作抵税用途，现在房子我是想自己租，而且也已经找到了租客，合同也可以签，BOND当然也会收，但这个BOND到底要不要交给FAIR TRADING，会计师说要，但是您二位都说不用，我想着这个BOND是不是也说明了周租的多少，比如一周300，那么交四周BOND给FAIR TRADING是不是就是1200？ 如果不交的话，ATO不会不承认吧？我现在就是这个担心。因为房子租给的是好朋友，我并不担心阴阳合同的问题。

谢谢关注！

lucyliu8472

fair trading 我电话问过，押金必须是4周的，不能少于4周。
最好有正式合同，不然出问题了，你怎么证明他们是你租客？不要为了能每周少报1百收入，造成隐患。
landlord insurance，也可以申报是支出。付口税的一项。

cangaru

我的理解房子没有出租前发生的某些费用，比如水电啥的，不能算COST

kevindo

lucyliu8472 发表于 2013-3-25 10:50
fair trading 我电话问过，押金必须是4周的，不能少于4周。
最好有正式合同，不然出问题了，你怎么证明他们 ...

谢谢你的答复，我也咨询了专业会计师，他们的答案是：从会计的角度出发，押金是否交给FAIR TRADING对他们没有任何影响。有正式合同是应该的，就如你所说的，LANDLORD INSURANCE是肯定要买的，因为以后还会牵扯到RENTAL LOSS的问题。

关于租金的问题，会计师建议我说不要太离谱，他说ATO会DATA MATCHING，比如这个地区的平均租金是400，你如果租个380 或350可能还勉强说的过去，但是如果要是租300那可能就会有问题，而且就为了几十块钱也不值得，我觉得会计师说的有道理。

kevindo

cangaru 发表于 2013-3-25 10:51
我的理解房子没有出租前发生的某些费用，比如水电啥的，不能算COST

回答你的问题，我问了中介和会计师，他们的答复是，房子如果是作为投资用途，只要房子READY FOR RENT了，而且你也在ACTIVELY 寻找你的租客那一刻开始，这个房子产生的所有费用都可以作为负扣税的用途。

READY FOR RENT的证明可以出具登广告的费用，甚至你打电话或EMAIL给中介咨询租赁事宜等，这些都说明你在ACTIVELY寻求将这个房子出租出去，也就是说，这个房子你根本不想自住，那么如果是这样，从第一天开始交的利息和所有的支出都可以作为房子的负扣税用途。

cangaru

kevindo 发表于 2013-3-25 12:39
回答你的问题，我问了中介和会计师，他们的答复是，房子如果是作为投资用途，只要房子READY FOR RENT了， ...

这也是对的，只要你能证明从什么时刻起READY就行了

但是一定要有证明，不是一SETTLE就必然是READY了

lucyliu8472

kevindo 发表于 2013-3-25 11:39
回答你的问题，我问了中介和会计师，他们的答复是，房子如果是作为投资用途，只要房子READY FOR RENT了， ...

有正式合同，按理水电网煤气都应该是租客自己签的，这些费用不能付扣税。council 费，物业费，可以付扣税。

tina-go

学习。

kevindo

cangaru 发表于 2013-3-25 12:47
这也是对的，只要你能证明从什么时刻起READY就行了

但是一定要有证明，不是一SETTLE就必然是READY了 ...

你说的没错，我的会计师给了我一个建议，就是可以和租客现在就签合同，但在合同上写明什么时候租客开始入住，这既说明了房子已经READY TO BE RENT，而且也写了房租会从什么时候算起，解决了

kevindo

lucyliu8472 发表于 2013-3-25 12:53
有正式合同，按理水电网煤气都应该是租客自己签的，这些费用不能付扣税。council 费，物业费，可以付扣税 ...

你说的没错，而且会计师还给我REFER了一个SURVEYOR做一个DEPRECIATION REPORT，那想请问，做这样一个REPORT大概要多少钱呢?房子已经8年了，还值不值得做呢？谢谢

lucyliu8472

kevindo 发表于 2013-3-25 12:12
你说的没错，而且会计师还给我REFER了一个SURVEYOR做一个DEPRECIATION REPORT，那想请问，做这样一个REPO ...

8年可以做，80年代以前的折旧就没什么意思了。一个report大概400，500刀吧，他们要去你那个房子实际看的出report

kevindo

lucyliu8472 发表于 2013-3-25 13:14
8年可以做，80年代以前的折旧就没什么意思了。一个report大概400，500刀吧，他们要去你那个房子实际看的 ...

谢谢，今天分用完了，回头补上！！！

lucyliu8472

kevindo 发表于 2013-3-25 12:16
谢谢，今天分用完了，回头补上！！！

希望对你有帮助，在下房奴一点浅见而已

wiseyu103

mark

西门吹哨

顶小kevin

lostbf

mark

jenny1994

Mark

fatwolf

mark

5ytogo

Mark

alook

passpass712

如果是3，40年的老房子，花钱装修后找折旧公司做  合算吗？？