看了老妖的房地产瘟疫的帖子。我们在这里换个讨论方式：假如澳洲房地产泡沫破裂了！

realfenglin

专家的讨论看的太多了，什么图表啊，数据啊，觉得没有太多的意义了。我们就在这里换个方式做个讨论。看看最后能有个什么结论。希望大家都参与。

假如澳洲房地产泡沫破裂了。。会如何！？

不用那么细致，宏观上来推一下。

房子不值贷款的钱了（80%贷款）。你会怎么办?

realfenglin

假如破裂了，房子不值银行贷款的价格了，很多人都会把房子拿到市场上去卖。

北京吉普

是不是得先确定有没有泡沫？

北风

破裂的标志是什么？
中间价下跌20%
空置率10%
还是别的什么？

realfenglin

北京吉普 发表于 2013-1-22 11:57
是不是得先确定有没有泡沫？

不管，就是假设已经破裂了。我们从破裂这个接口推推以后发生的情况，如果推到最后发现，这个泡沫从一开始就不会发生的话，就证明这个假设是错误的。

lucyliu8472

感觉大部分有好几套房子的都是华人，或者希腊人，早年来的意大利人等。这些人不会有很大压力卖房？

澳洲目前经济还没完蛋，澳币坚挺。

realfenglin

北风 发表于 2013-1-22 11:57
破裂的标志是什么？
中间价下跌20%
空置率10%

随便，房子不值贷款的钱了。

从房子和居住数目考虑：
我大体这样想。房子不值贷款的钱了。于是开始有很多人把房子放在市场上卖，成为绝对买方市场，因此，原来“所有”租房子的人也都准备开始买房子了。空置率房子我们设为10%（房子太多，人太少）。是不是可以理解为 最假象的情况是，90个人，有100个房子。 也就是10%的房子没有人要呢？如果只有10%的房子没有人要的话，那么为什么会出现，房子价格大面积下跌的情况呢？

我是金融小白痴。没事就胡乱想想

北风

realfenglin 发表于 2013-1-22 12:00
随便，房子不值贷款的钱了。

房子不值贷款的钱了，这个已经在很多地区出现了

fubao

根据我多年玩大富翁的经验，便宜的东西就果断地进货。
如果泡沫破裂，个人认为澳洲的财富会从新分配。

现在有多栋房产但背着重债的“富豪”会倒下，
有现金却没有房产的人就会崛起。

大家还要考虑海外资金的涌入和接盘。
熟悉房产的人都知道，澳洲本土的人从来就不是个威胁。
真正的猛人和大鳄都在海外。

悉尼好

真心希望这天早日到来。

mickey_shao

北风 发表于 2013-1-22 12:05
房子不值贷款的钱了，这个已经在很多地区出现了

比如说。。。

thinker

北京吉普 发表于 2013-1-22 12:57
是不是得先确定有没有泡沫？

不光是有没有，还有泡沫的承受限度，到达限度的时间。

Gelen

恐慌，移民退潮，中国移民撤离hurstville,赶回中国，发现自己变黑户了，房子比澳洲还要贵，没办法就又回澳洲了，带动第二轮移民潮，房价又爆炸式上涨

realfenglin

北风 发表于 2013-1-22 12:05
房子不值贷款的钱了，这个已经在很多地区出现了

哪些区呢？
那些房子能出租出去吗？

居民都破产了吗？

xkon4

回答楼主的问题，
我会把房子布置好一些，重新装修，把家电置办成新的，比如51寸电视，卫星，新的厨房用品
这样房租会高，但是租客愿意多pay一些rent因为住的舒心

只租不卖，保持稳定cash flow

michael128

呵呵，最新的悉尼租房空置率才百分之1点几，10%的空置率？不可能发生，除非澳洲人口突然急剧减少，例如自然灾害，战争之类的，不然10%的空置率不可能达到。

realfenglin

还有，就是，房子泡沫破裂了。人们绝对不会再去盖新房子了，因为盖新房子绝对会赔钱。那么好，所有于房子相关的行业，BUILDER，BUNNINGS，原材料等等都集体垮掉。造成大面积失业。毕竟穷人怎么着都是先没有工作的，最后才是老板。那么好，先没有钱的，只能继续租房子，穷人毕竟比富人多，那个时候租房子的人多的很，为什么投资房会找不到租客呢？ 找到了租客，为什么还要着急卖房子呢？

cangaru

澳洲房地产泡沫破裂了后，温州人就全到澳洲了

商务车

冬天来了

michael128

还有澳洲和美国不一样，美国房子不值钱了，你把钥匙还给银行拍拍屁股走人就行了，澳洲就算你把房子还给了银行，房子拍卖的价格和银行贷款之间的差价还是背在你身上让你还。所以澳洲房价跌了更没人卖房了

Synergy000

泡沫破裂的说法太泛泛了，所以以此为基础的假设也显得没有意义了。楼主应该定一个客观指标先，大家才有讨论的前提

xkon4

realfenglin 发表于 2013-1-22 13:21
还有，就是，房子泡沫破裂了。人们绝对不会再去盖新房子了，因为盖新房子绝对会赔钱。那么好，所有于房子相 ...

楼主我之前读过个经济学家，研究博弈论钻不出来，疯了

你要保重

realfenglin

我个人想来想去，我怎么也想不出来，除非自然灾害，澳洲成为一个不适合居住的地方。澳洲，特别是一些有历史的大型城市，墨尔本，悉尼的一些成熟社区，很难出现专家所谓的全面房子泡沫破裂。

realfenglin

xkon4 发表于 2013-1-22 12:27
楼主我之前读过个经济学家，研究博弈论钻不出来，疯了

你要保重

没事。我没事想着完，我又不是房子中介。这个对我影响，可能一个喷嚏就忘记了。

反而，没事看看那些专家的细节数据到是让我很郁闷

snowbird

只要不强制破产，资不抵债，还是可以负债经营的。

realfenglin

Synergy000 发表于 2013-1-22 12:26
泡沫破裂的说法太泛泛了，所以以此为基础的假设也显得没有意义了。楼主应该定一个客观指标先，大家才有讨论 ...

就是这样考虑啊。如果弄成细节，指标，数据，我不成砖家了啊。

我不当砖家，我觉得砖家都挺二的

anata_t

只要刚需在。。。

realfenglin

Gelen 发表于 2013-1-22 12:15
恐慌，移民退潮，中国移民撤离hurstville,赶回中国，发现自己变黑户了，房子比澳洲还要贵，没办法就又回澳 ...

如果澳洲很多人开始移民退潮，我肯定是很高兴，资源多了，享受的人少了，生活质量肯定就提高了。别人走，我反正不会走。

Gelen

从移民角度，澳洲还是很宜居，移民政策松动一下，就会带进大量移民和资金。

美国在大赦，澳洲要是来这招，大量逾期居留的人转正，又是买房生力军。

不要垮不要垮不要垮！

sorga

mickey_shao 发表于 2013-1-22 12:13
比如说。。。

This has happened in Gold Coast. I have a lot of bankrupt clients who previously had investment properties in GC which have lost their value significantly. Due to GFC and high AU dollar, the number of tourist visits has decreased substantially that resulted in a reduction in rental yield and property price.

There was a whole off-plan development project went into receivership. A large number of people who previously made purchases were affected. When the properties were due to be settled, the market value of these properties were signifantly less than the sum required even after the deduction of the initial 10% deposit.

Of course the purchases want to void the contract, so they then united to fight agains the receiver. They eventually lost the lawsuit, after paying all the legal costs.

The court ordered them to settle the contracts but most of them couldn't afford to. Then, the receiver forced everyone declare bankrupt.

Bear in mind, don't try to mess with the banks. They don't have any sympathy and they will definitly make you pay.