关于Planning Permit，你想知道些啥？

马二小

开这个贴，属于前几天的灵光突现。

版上偶尔会出现关于Planning Permit的疑问。不少人对这个东西是什么，怎么申请，为什么申请不甚了解。楼主学Urban Planning两年，现实中自己接触案例的机会很少，想通过这个帖子，一方面或者可以为大家小小地解惑，另一方面则可以自己增加一些案例经验。

各位如果在生活中遇到与planning permit相关，或者与urban planning相关的问题，都可以在此发问。楼主尽力解答。

逛新足迹久已，经常读到长篇大著，非常有心。希望自己也能坚持下去。

poosh

楼主在MEL还是SYD

猫本爱爱

LZ好人，帮顶！

同问，LZ在哪个城市啊？

Wishart

Mark

马二小

忘了交代，楼主在维州，学的是维州的法律。
按照自己理解，先写写什么是Planning Permit吧。

按照规划法，每个city council都会准备自己的Planning Scheme。涉及一切与土地开发，城市规划相关的案例，这部Scheme就是一本红宝书。一切基本照章办事。
每个city的PS的前半部都是一样的。就是这个州的规划原则和愿景，维州的称之为VPP，Victoria Planning Provision。
PS的后半部才是跟居民日常生活比较紧密的部分。内容包括Zone和Overlay。 在维州，Zone被大致分为Residential，Business，Industry，Mix use，Public... 几大类。每一种Zone有不同的使用规定。譬如Residential中通常不能出现工业用途，而Mix use的土地可以有多种不同用途。
Overlay是除Zone之外，对土地使用作更多限制的手段。Overlay设置的原因也名目众多，常见有Heritage，Environment，Landscape 等等。原则是，这块土地从生态自然，文化，历史等角度被认为有额外的重要性，因此需要加大对土地使用的约束。
除掉Overlay和Zone以外，PS中的Clause 54，Clause 55 也是和Planning Permit直接相关的章节。这东西，也就是过去称之为Rescode，对建筑物的各种空间属性做了非常细致的要求。Clause54和55大同小异，前者约束的是一块地上只建一户住宅的情况。后者约束的是两户以上住宅的情况。
Clause54，55非常之细致，也是Council要不要给Planning Permit的主要参考对象。其中涉及层高，楼高，与隔壁间距，setback，fence高度等等非常细节的东西。
比如，之前看过有帖子抱怨邻居新房挡住自家院子阳光的情况，好奇为什么Council批准。其实PS只规定，秋分日9月22号，9am-3pm之间，后院75%（或者不低于40㎡）的空间被阳光照射不足5小时才可以据此一条拒绝给permit或者责令修改。同理，涉及到窗子overlooking的问题，也是需要仔细算过角度的，这也是为什么我们考规划法的时候，要用计算器和尺子的缘故。
除了这些可以量化的条款，PS里面还有很多没办法量化的条款，譬如说Landscape objective，或者说design guideline。譬如说某人的planning proposal被拒绝，理由是和整条街风格不符。这就是完全可以争论的事情。这也是为啥经常有人上VCAT, Plannig consultant 和 Planning lawyer 有生意的原因。因为在很多时候，这些问题都不是黑白分明，可以argue的。有趣的是，argue的根据一般是PS前半部分的内容，也就是愿景之类的东西。

值得一提的是，楼主上面提到的这些规则条款都是作为objective出现在PS里面的。因为是objective，所以不是必须达到的。这些条款自己的表述也是“should”，而不是“must”。 所以在实际生活中，一个案例会不会得到批准，特别是大的开发案，通常变数很多，弹性很大，完全不是planner说了算。

先写这些吧。没把握有没有人感兴趣，或者太学术了？哈哈哈。

北京洋娃娃

想问lz，driveway外边做个sliding door用permit么？

golden100

马二小 发表于 2013-1-15 16:48
忘了交代，楼主在维州，学的是维州的法律。
按照自己理解，先写写什么是Planning Permit吧。

我有块地，想sub divide. 到时有问题问你

马二小

北京洋娃娃 发表于 2013-1-15 17:02
想问lz，driveway外边做个sliding door用permit么？

一般来说，任何类似的问题都是看具体在哪个council，在什么zone和overlay里面。

当然，一般自住house都在R1Z里面。楼主查了手头的moreland planning scheme。没有看到专门讲sliding door的，但是我猜应该同fence是一样处理。

大部分情况下不需要permit。特例是房子所在的地小于300平米，或者高度超过最高限制，或者在很特殊的overlay里面。

最直接应该是打电话问council。俺们交了这么多council rate，应该让他们给服务解惑一下。

ql_cat

楼主在melbourne吗?我们家想在后院盖个granny flat呢,是whitehorse council的区,会不会比较麻烦啊?自己弄的话需要什么步骤?

马二小

ql_cat 发表于 2013-1-16 20:20
楼主在melbourne吗?我们家想在后院盖个granny flat呢,是whitehorse council的区,会不会比较麻烦啊?自己弄的 ...

假设你家房子是在R1Z，而且没有特殊的overlay （具体可以上http://services.land.vic.gov.au/maps/pmo.jsp 查房子所在具体的Zone和Overlay，只要输入详细地址），按照Whitehorse council的Planning Scheme，Granny flat （dependent person‘s unit）这种用途是不需要planning permit的。 但你必须满足一系列criteria来证明这是个proper的granny flat，比如住在里面的人确实是个dependent person，建筑本身必须容易拆卸，所以不能用砖，建筑的时候不用挪动太多植物等等。

除此之外，你必须申请building permit，以保证房子结构安全。这部分我就不清楚了。

最直接方法，打电话问council，同时咨询planning和building两方面的事宜。或者在council网站上咨询。如上所说，一般不需要planning permit的。至于building permit，应该让builder搞定。

wwwdot

我要建带顶的pergola, 需要申请planning permit么？　还是只要building permit?

bobll_999

同问带顶的pergola

马二小

wwwdot 发表于 2013-1-18 00:30
我要建带顶的pergola, 需要申请planning permit么？　还是只要building permit?

带顶的不叫pergola，叫verandah。
building permit是一定 要的。planning permit 是否需要取决于面积和高度。具体的council对面积下限要求不一样。

kzh

楼主有才。先问一下，是不是更改厨房位置，增加厕所，拆墙移墙加墙就一定需要申请许可？申请费用和耗时一般多少？制图怎么弄啊？一定要把承建的builder信息报上去吗？监理呢？什么情况下会被强制要求恢复原貌，什么情况下会许可既成事实的改建？

问题比较多哈，我菜鸟。多谢

马二小

kzh 发表于 2013-1-18 16:24
楼主有才。先问一下，是不是更改厨房位置，增加厕所，拆墙移墙加墙就一定需要申请许可？申请费用和耗时一般 ...

你的问题都是interior的问题，如果需要许可，应该都是跟building permit相关。抱歉没办法回答。建议直接问council。

realfenglin

我想在前院弄个CARPORT，就是那种铁皮的，现成的，买来自己组装，还需要PERMIT吗? 申请PERMIT 快比这个铁皮CARPORT贵了

wydb

fence需要什么form，我在whitehorse，谢谢！另外，改车库为living room及建一个新carpot需要什么样的申请。需要和fence一起申请吗？如果分开申请是不是要贵一些。

wydb

楼主能短信了个电话吗？多谢了。

马二小

wydb 发表于 2013-1-18 19:30
fence需要什么form，我在whitehorse，谢谢！另外，改车库为living room及建一个新carpot需要什么样的申请。 ...

把我知道的说一下吧。

Fence，如果是建在>300㎡，没有特殊overlay的地上，且不超过限高（前面1.5m，boundary fence2m），不需要任何申请。
车库改living room 应该要building permit。
新carport 是否需要builidng permit视大小，位置而定。
具体收费我不清楚，建议问council

马二小

realfenglin 发表于 2013-1-18 16:35
我想在前院弄个CARPORT，就是那种铁皮的，现成的，买来自己组装，还需要PERMIT吗? 申请PERMIT 快比这个铁皮 ...

你这个情况我也不清楚。是freestanding的carport么？一般情况下，freestanding 小于10平米的carport是不需要building permit的。
你还是问council吧，要有个结果回来说一声？还挺好奇的。

marilyn_ma

也很想学习相关知识，请问lz的urban planning课程在哪里学习？

cangaru

真麻烦

以前在大杂院里盖小厨房，外面工地上顺回来点旧砖就可以开始盖了

lucyliu8472

马二小 发表于 2013-1-17 15:42
假设你家房子是在R1Z，而且没有特殊的overlay （具体可以上http://services.land.vic.gov.au/maps/pmo.js ...

http://services.land.vic.gov.au/maps/pmo.jsp

您发这链接很好。除了输入地址后 显示 R1Z 之外，这网页还能有什么功能，提供什么咨询？谢谢

JENNYZHANG

有块地，想建个带有地下室，上面还有两层的房子，因为在大学旁想租给学生，正在找设计师，申请planning permit。如果有问题，再请教lz

philowen

LZ这贴真好，我在Banyule Council，想建个带顶的棚，也想建个Decking，请问要怎么查询是否需要permit？

mianmianpig

马二小 发表于 2013-1-18 15:59
带顶的不叫pergola，叫verandah。
building permit是一定 要的。planning permit 是否需要取决于面积和高 ...

一半对，不过带顶是绝对不叫Pergola得
1. 带顶并且用于走廊的叫Verandah，
2. 带顶并且用于用餐吃饭的叫Alfresco

马二小

mianmianpig 发表于 2013-1-22 12:58
一半对，不过带顶是绝对不叫Pergola得
1. 带顶并且用于走廊的叫Verandah，
2. 带顶并且用于用餐吃饭的叫A ...

多谢指教。
这位仁兄也是Planner么？欢迎常来挑错，俺还是个准planner。

马二小

lucyliu8472 发表于 2013-1-21 15:14
http://services.land.vic.gov.au/maps/pmo.jsp

您发这链接很好。除了输入地址后 显示 R1Z 之外，这网 ...

这个网页上信息很多。
与planning相关，输入地址后，你可以点左侧panel上某图标或许planning report。pdf，应该包括所有与你房子相关的信息，不止是zone，还有overlay，如果有的话。

马二小

marilyn_ma 发表于 2013-1-21 14:21
也很想学习相关知识，请问lz的urban planning课程在哪里学习？

只要是被PIA， planning institute Australia 认可的学校都可以学。维州有几所学校都有资质。具体可以查PIA网站。

lucyliu8472

马二小 发表于 2013-1-22 14:48
这个网页上信息很多。
与planning相关，输入地址后，你可以点左侧panel上某图标或许planning report。pdf ...

是的。昨天研究了下，很好。可以测量土地功能很好。

显示我房子是在绿色 土著人 aboriginal significant area 这回影响啥？周围都是，也有切割地的邻居。