请教生意租约和买卖问题

good518

首先向足迹的各位生意高手问好。

1。最近在看生意，有个生意的租约是这样： 还剩1年多，再加上10年option，这样的租约是好还是不好呢？
中介说很好，租约长，（因为现在的租金不高），但是如果再过一年后租约到期再要续约的话，房主要涨很多的话，是不是买家
没法控制？或者说在买生意的时候就通过律师把这个写在合同里（如续约时只能按CPI涨租金）？

2。一个franchise生意，中介只告诉我T/O和rent,而wages则是估计的，其他费用都说没有详细的资料，就让我开报价，这样的生意我敢买吗？

sweetye

没有什么数据的生意,最好小心点

loloer

原帖由 good518 于 2010-11-4 22:34 发表
首先向足迹的各位生意高手问好。

1。最近在看生意，有个生意的租约是这样： 还剩1年多，再加上10年option，这样的租约是好还是不好呢？
中介说很好，租约长，（因为现在的租金不高），但是如果再过一年后租约到期再要续约的话，房主要涨很 ...

第一个店，你找中介要一份lease 自己仔细看看，关于market review是怎么订的，是否有写，如果双方有争议，找第三方裁定之类的  条款。

11年很长了。的确是1年后会涨价，不过一般街边的店不会涨 太离谱，shopping centre 就比较狠。不知道现在的rental是否算高，如果本来就比较合理，不需要太担心，如果已经算挺高了，就真是要担心了。

第二个店，没资料  谈个P 呀

爱藤1

租约问题 总是困扰不少人 从房东角度出发 也希望能够稳定 收租 大家是双向选择的

good518

原帖由 sweetye 于 2010-11-4 23:30 发表
没有什么数据的生意,最好小心点

谢谢啊，刚开始看生意，没想到问中介要详细的各种费用单据，中介竟然说没什么费用的，我不知道他这样如何把生意卖掉，亦或是卖家根本就是没有。
说起付的人工来，中介也说是很少很少。要排班表看，也没有。这样的中介和卖家，如何才能成交呢？也可能总有人不在乎这些的吧。

good518

原帖由 loloer 于 2010-11-5 00:04 发表



第一个店，你找中介要一份lease 自己仔细看看，关于market review是怎么订的，是否有写，如果双方有争议，找第三方裁定之类的  条款。

11年很长了。的确是1年后会涨价，不过一般街边的店不会涨 太离谱，shopping centre 就比较 ...

谢谢啊，足迹的人真是热心啊，让人感动。
仔细看了lease,明白了。

good518

原帖由 爱藤1 于 2010-11-5 01:05 发表
租约问题 总是困扰不少人 从房东角度出发 也希望能够稳定 收租 大家是双向选择的

多谢，刚刚准备买个生意，所以相关的知识想要好好了解一下。从双方的角度想，是如你所说的。

晴天

现在中介真是越来越好做了，什么生意都能拿来卖，数据都没有就上市了。

good518

对于租约，虽然option可有五年或十年，并且对租客来说，租约到期时有优先选择权，合同上也规定了租金涨价按CPI涨。但是，如果届时房主不想继续续约下去，租客是否一点控制办法都没有？虽然说这种可能性不大。这样讲的话，option是否在租约中作用不很大，反而当前剩下的租期更重要呢？

loloer

原帖由 good518 于 2010-11-5 12:55 发表
对于租约，虽然option可有五年或十年，并且对租客来说，租约到期时有优先选择权，合同上也规定了租金涨价按CPI涨。但是，如果届时房主不想继续续约下去，租客是否一点控制办法都没有？虽然说这种可能性不大。这样讲的话，option是否 ...

如果lease上面有 option，房东必须优先租给你，除非你自己要走人（这种情况一般不会发生，因为你买店的钱就全损失了），所以问题就是涨价涨多少的问题。
按照CPI涨，是说5年的时间内，每年的涨幅。  但是第一个5年结束了，第二个5年开始前，需要market review，因为整个市场的状况5年后已经发生了很大变化，这个是合理的。具体涨多少，你是被动的，但是有争议，一般可以请第三方 来评估。
有option，房东理论上，无法强制你离开（你不放心，就问下律师）

不知道 你问的是不是这个，我有说明白吗？

good518

热心肠啊，多谢多谢。
说的非常清楚，这方面一定经验非常丰富啊。
那，如果到时房东找个借口说，房子不再出租了（要收回），或者停上一个月再决定是否继续出租，那租客不就死定了吗？例如房东看你的生意做的不错，他就把房子收回来自己做类似的生意，不也可以吗？虽然房东不强制你离开，但这不是变相让租房方离开吗？
（刚开始看生意，还没到接触律师那一步，不好意思）

loloer

原帖由 good518 于 2010-11-5 18:19 发表
热心肠啊，多谢多谢。
说的非常清楚，这方面一定经验非常丰富啊。
那，如果到时房东找个借口说，房子不再出租了（要收回），或者停上一个月再决定是否继续出租，那租客不就死定了吗？例如房东看你的生意做的不错，他就把房子收回来自己做 ...

我只听说过，shopping center 涨价赶人的，没听说过 街边店这么干的，房东都是喜欢坐家里收钱的人。
我觉得 option 的合同本身已经避免了这个问题了。你不拖欠房租，不损坏房子不修，房东没有权利终止合约的。不然订option就没意义了。你的这个担心是多余的，但是如果15年的合同都结束的时候，是有这个风险的。

你如果才开始看，先不用管这个问题。option也是租约的一部分。5年和5年之间的续约都是要提前半年，最晚不能晚于3个月前，你必须要书面告诉房东，你想续约，就行了。他不能拖。

如果.爱

昨天才听一个亲威说她的朋友做烤鸡店，房东不肯再续租，店也就卖不出去，当初买店花的钱就这样没了，幸亏已经回了本！

good518

真是谢谢了，从你这里学到了不少相关知识，谢谢你的无私奉献！
祝你生意兴隆！

good518

原帖由 如果.爱 于 2010-11-6 01:09 发表
昨天才听一个亲威说她的朋友做烤鸡店，房东不肯再续租，店也就卖不出去，当初买店花的钱就这样没了，幸亏已经回了本！

不再续租，是原来的合同全部结束了吗？还是说，是合同里还有option没执行完就不再续约了呢？这两种情况差别是较大的。如果是后者，就是我先前所担忧的情况了。应该是前种吧。

good518

还有，我想查看卖家三年之内所有的销售和进货数据，中介和卖家有责任提供吗？
目前中介给我看的只是几周的单据，但我认为这个没多大作用吧，做假很容易的。
买个生意要考虑的环节和因素可真不少啊。

loloer

原帖由 good518 于 2010-11-6 22:00 发表
还有，我想查看卖家三年之内所有的销售和进货数据，中介和卖家有责任提供吗？
目前中介给我看的只是几周的单据，但我认为这个没多大作用吧，做假很容易的。
买个生意要考虑的环节和因素可真不少啊。 ...

不要再纠结 option 的问题了，一般一个option就是5年3年，没有10年，20年的。生意都不做了？？？

进货数据看的懂吗？我反正没经验，看不懂。

你需要找中介要近两年的 profit and loss statement，主要看里面的cost 部分，因为taking一定多少会有水分，cost一定是精确的，或者是最大可能的支出。
taking就数人头，看买东西的都买多少，估计一下只能。这样，减轻cost，就是收益了。你找旧帖子看看吧，很多东西以前都有人说过了。

rongrong

mark

echoxinying

mark