现在都是本息同还，加息2% 不代表每年要多还2万啊

Zucchini

看了一圈帖子想纠正一个说法/概念，以100万为例，发现很多人的概念和回帖是 升息2%，每年就要多付2万 抗不住
但是其实绝大部分普通人无论是自住还是投资都是30年本息同还，所以这个说法欠考量
以cba的simple home loan为例吧
loan 100万 30年，目前是2.29%，还款$3843/month =$46116/year
loan 100万， 30年， 4.29%（假设升息2%)，还款$4943/month $59316/year
实际每年多支出的金额是$13200，而不是$20000,

yl002

追风使者

楼主你这个例子是本息同还？

开车大神

众口难调，总要有个简单的说法嘛 哈哈

不过每年的确多还欠款的%2利息，很多人会觉得不划算的，还款大部分都是利息，本金很少

honester

谁会还30年呢
一开始就是2万没错

dmxgaji

央行加到2%，传导到商业银行可不是还加2%啊，要被放大的啊

红红dance舞鞋

华人有啥可着急的，真加2%，结果就是鬼佬还不起卖房社会动荡。华人这种未雨绸缪的个性肯定是最后一批还不清贷款的。

吃貨一個

怕的不是贷款一百万的，而是贷了两百万，三百万，甚至四百万的。以前做假材料，贷出大额的不是少数。

jimg1

不考虑offset肯定不是
因为你每个月都在还本金，本金在不断减少

刮胡刀

然而利息还是多还了2万

Zucchini

我只是想指出这个数学问题，在以本息同还的前提下，还款压力来自于repayment的增加，而不是repayment里利息和本金的比重。
所以 所有的英文新闻里都是很清晰的换算成了 每个月要多还的repayment金额。而这个论坛里 很多人喜欢把两者混为一谈
0.25% passed on in full by banks, the rate rise will add $65 a month to repayments on a $500,000 mortgage
and double that on a million-dollar loan.

merryau

有算principal在银行的存款利息吗？加息后这个不能忽视哦

猪猪蜜豆

对现金流影响来说，楼主的算法是对的

但是对利息支出而言，不论P+I还是IO，同一个加息幅度，利息增加的数字是相同的


同样以100万举例，

在只还利息的模式下

利息=月供

年还款直接拿本金x年利率

算年还款差值的话，也就是拿本金x年利率差


而在本息同还的模式下，

本金+利息=月供，又由于本息同还为等额还款，月供数值固定，随着贷款本金逐月下降，其间利息比例将逐月下降，与此同时，本金比例将逐月上升

4.29%的利率下，第一个月月供4943里，本息拆分后具体数字为
利息3575+本金1368=4943

2.29%的利率下，第一个月月供3843里，本息拆分后具体数字为
利息1909+本金1934=3843

而二者月供中利息部分差值为3575-1909=1666，换算后每年利息增加为2万。换言之，以楼主计算出来的年还款差13200，多付的2万年息一分不会少。看似少的部分，是因为相较2.29%利率，以利率4.29%计算时，头一年将少还6800的本金




因此，如果用2.29%计算时基于P+I，而用4.29%计算时基于依然是P+I，那么楼主的算法与数字是对的

若是用2.29%计算时基于IO，4.29%计算时基于也为IO，那么只还利息期间，每年规定还款将正好增加2万

但若是用2.29%计算时基于IO，4.29%计算时却是P+I，那么每年规定还款增加的数字将会是（4943-1909）*12=36408

因此，算差值应该分不同情况来讨论

当然，这些算法都是基于全新30年的贷款，现有贷款由于剩余年限不足30年，数字将有偏差

悉尼麦迪

关键现在银行房贷已经3.5%+了。如果rba加到2%。那么大家能房屋贷款就是5%+

臭脚

吃貨一個 发表于 2022-5-3 21:41
怕的不是贷款一百万的，而是贷了两百万，三百万，甚至四百万的。以前做假材料，贷出大额的不是少数。 ...

同意，贷款拉满的人，作假收入的人，加息绝对心慌

yabyzq

短时间现金流是对的，压力没这么大。
长时间来说，这些少付的利息以后都要利滚利。

jodyj

你这么算的是每个月还款的数目对比。

但是，虽然升利息后，你还款总额是少于2W。但是在你的每个月还款的数目里，你的本金比例变少了，而你换的利息就是每年2W ，一分没少哦。

哈哈 你要算清楚了哦。

红红dance舞鞋

猪猪蜜豆 发表于 2022-5-3 22:17
对现金流影响来说，楼主的算法是对的

但是对利息支出而言，不论P+I还是IO，同一个加息幅度，利息增加的数 ...

你这是制造恐慌呀，才加了0.25%，2%左右的利率,你非要算个加2%-3%的,十倍于加息幅度。我怎么一点不担心，真涨到5.5% 的可能本来就不高，澳洲除非经济不要了，违约还款银行收一堆房子社会动荡。再说了房东傻吗？不涨租金自己傻扛？租金狂飙民不聊生政府坐的住？
怎么一个个都那么杞人忧天呢。还是说为了房价跌使劲的填把火。

红红dance舞鞋

jodyj 发表于 2022-5-4 04:49
你这么算的是每个月还款的数目对比。

但是，虽然升利息后，你还款总额是少于2W。但是在你的每个月还款的数 ...

不是不清楚的。本金还了利息不降还付两万利息，银行得乐死。明明100万贷款一年多还1560,非吓唬人一年多还2万。呵呵

红红dance舞鞋

我也很神奇这些回复。哈哈，制造恐慌的效果一定要拉满

猪猪蜜豆

红红dance舞鞋 发表于 2022-5-4 05:20
你这是制造恐慌呀，才加了0.25%，2%左右的利率,你非要算个加2%-3%的,十倍于加息幅度。我怎么一点不担心， ...

你很搞笑啊同学，请问你看帖了吗？

加2%是我提的吗？我只是顺着楼主采用的数字作了延伸讨论罢了，但是楼主和你的初衷又是一样的，这就是你喷我而不喷他的原因吗？

劝你一句，学会对事不对人，凡事客观些看待。
你要么也罗列些计算过程有助于大家理解，做不到也没关系，麻烦不要一早给人添堵

不要人一问你怎么买，就只有随便买挂嘴边，也别每天三句不离涨租啊涨租的，就你有投资房吗？

DaftPunk

才三年前3.8%的房贷已经非常吸引 现在在2出头

honester

没事儿，普京会给美国狠狠上一课的，告诉他们，经济调整在战争面前，是没有用的

李闲闲

只还利息不还贷款本金的，100万贷款增加2%利率自然每年要多还2万。

sqfo

央行说了%2.5是一个正常的利率的水平，因此房贷会长期在5左右

herryke

:)

Pippa

就，我们以前按8%利率供款都走过来了。这利率在我看还是很便宜。

oed

2009年的平均贷款额度和2022年的平均贷款额度是不可同日而语的

ilovefamily

悉尼麦迪 发表于 2022-5-3 23:56
关键现在银行房贷已经3.5%+了。如果rba加到2%。那么大家能房屋贷款就是5%+

所以现在不能接手，接手就是你还高利息，你面对5%，你是接盘侠。。
老房东可以在去年低息时办几年固定，可接盘侠们的新贷款直接面对5%。。一点办法没有。。

felix100

第一年是直接多2万利息，
但是还本金变少了，所以总还贷不是直接多2万，
后面本金越来越少，所以平均下来不是每年多2万(少过2万)。