求助，关于贷款利息的几个选项，如何决定？

lost2long

好久没关注房贷了，从朋友那儿听说现在利息不高，而我的很久没变过了，试着联系银行要求降息，对方给了以下几个选项，我懵了。求群里同学给些建议。

先交代情况：
首先，自住房，当初贷款80%，一直用的一家银行，带offset account，里面放了一些钱以备急用（很少），贷款还有约26万刀，利息是 variable 2.99%，PI每月交近1250刀。
其次，我因身体出了些问题，一直在国内医治，房子留给朋友住。（当时以为会很快返回澳洲，就没租出去，没想到会这样，只能用offset里的交贷款），我只能希望尽快痊愈返回。

银行给出的选项如下：

一：Variable: 从2.99%降到 2.79%，可马上生效；

二：Fixed (full fix or split):

                    -          1 year at 2.29%
                    -          2  years at 1.85%
                    -          3 years at 2.59%

        We will waive the usual $260 fixing fee on this occasion and there are no on-going costs associated with fixing.  The
        terms and conditions of fixing are:

                    -          No offset facility or redraw feature if the loan is fully fixed (these features can be retained if the loan is
                                split).
                    -          Extra deposits are capped at $10,000 per year of the fixed term.
                    -          Break fees might apply if the fixed term is broken early.

我的问题：
1. variable 2.79% 这个利率是市场平均水平马？
2. 改为fixed合适吗？尤其2年那个1.85%挺诱人的，可惜的是失去offset redraw功能，如果急需用钱会很被动。是不是可以一部分fixed，一部分variable，这样还能保留redraw功能？（不知道理解的对不对）。

望群友解惑，多谢了。

chezycsco

这个论坛里讨论的都是4m-15m左右的房子，你这6万，也就是0.06m，对于这些人简直可以忽律不计了。无冒犯之意。

maplelin

才6万的贷款，利息差别也就几百刀一年，可以忽略不计了吧，想灵活就选浮动吧。

symeteor

首先不要fix，很多fix了就没offset，就意味着你要按欠款付很多利息

lost2long

symeteor 发表于 2021-7-30 18:31
首先不要fix，很多fix了就没offset，就意味着你要按欠款付很多利息

谢谢，那么还是继续variable，他们给的2.79%利率咋样？我按PI还款的，不知道现在Interest Only的啥水平？

lost2long

chezycsco 发表于 2021-7-30 18:15
这个论坛里讨论的都是4m-15m左右的房子，你这6万，也就是0.06m，对于这些人简直可以忽律不计了。无冒犯之意 ...

谢谢提醒，写错了，应该是26万，太丢人了！

lost2long

maplelin 发表于 2021-7-30 18:27
才6万的贷款，利息差别也就几百刀一年，可以忽略不计了吧，想灵活就选浮动吧。 ...

谢谢提醒，写错了，应该是26万，太丢人了！

maplelin

lost2long 发表于 2021-7-30 18:43
谢谢提醒，写错了，应该是26万，太丢人了！

那也不多，如果选择固定两年1.89%，也就只能省2340刀利息一年，不如选择浮动有offset，比较灵活。

lost2long

maplelin 发表于 2021-7-30 18:49
那也不多，如果选择固定两年1.89%，也就只能省2340刀利息一年，不如选择浮动有offset，比较灵活。 ...

谢谢，那他们给的2.79%利率（PI variable）咋样？是市场平均水平吗？

symeteor

lost2long 发表于 2021-7-30 19:52
谢谢，那他们给的2.79%利率（PI variable）咋样？是市场平均水平吗？

你可以换到anz fix一年，1.99，有offset

caty_z

是不是平均水平不知道。但是你应该追求更低的而不是平均的。我的是接近2%。市场上有很多家，你可以去询价，然后跟你的银行要match，不然就refinance 走，即使不准备走你也可以这样说说。一般差不太多就会match的。Split loan 有的银行提供，有的不提供，要问你的银行。

lost2long

caty_z 发表于 2021-7-30 19:17
是不是平均水平不知道。但是你应该追求更低的而不是平均的。我的是接近2%。市场上有很多家，你可以去询价， ...

谢谢回复。
其实，是心虚。我目前没工作，担心换银行没人接啊！

lost2long

symeteor 发表于 2021-7-30 19:14
你可以换到anz fix一年，1.99，有offset

谢谢，我去了解下。

wangghon

这个的选择跟你未来一年的收入和当前的存款数量有关，比如未来一年收入很高， 在满足还款， 日常生活的同时还有一定积蓄， 自然是选择浮动。 或者有很多存款， 能放在offset抵利息。 如果两者皆无， 最好选择利息低贷款， 可以最大限度保障现金流和生活质量不受影响

maplelin

lost2long 发表于 2021-7-30 18:52
谢谢，那他们给的2.79%利率（PI variable）咋样？是市场平均水平吗？

自住PI肯定能再低，但看你这目前这情况也不太好转贷啊。

lost2long

maplelin 发表于 2021-7-30 19:52
自住PI肯定能再低，但看你这目前这情况也不太好转贷啊。

是的，我没收入，想转贷没银行接手。不过，现在的银行让我一周内给回复，我想在他们给的2.79%基础上要求再低些，市场平均水平就行，您认为多少合适？

商务车

1. variable 2.79% 这个利率是市场平均水平马？
----------------------------是的，我转贷之前是nab 2.8, 已经咨询过几个broker了，这是nab能提供的最低variable 利率。



2. 改为fixed合适吗？尤其2年那个1.85%挺诱人的，可惜的是失去offset redraw功能，如果急需用钱会很被动。是不是可以一部分fixed，一部分variable，这样还能保留redraw功能？（不知道理解的对不对）。
---------------------------我也是这么考虑的，所以我申请转了anz的fix 2.04同时有100% offset，如果你需要的话可以自己跟anz谈，或者如果你在悉尼的话可以私信broker的微信联系，墨尔本的话就需要你自己跟anz谈了。

maplelin

lost2long 发表于 2021-7-30 20:03
是的，我没收入，想转贷没银行接手。不过，现在的银行让我一周内给回复，我想在他们给的2.79%基础上要求 ...

这个可真不好说，每个人的情况都不一样，银行能offer的利率也不一样。你可以去咨询一下其他银行或者broker。

lost2long

商务车 发表于 2021-7-30 20:09
1. variable 2.79% 这个利率是市场平均水平马？
----------------------------是的，我转贷之前是nab 2.8,  ...

谢谢，能否私信您的信贷师（微信或QQ）吗？我咨询下

商务车

lost2long 发表于 2021-7-30 20:23
谢谢，能否私信您的信贷师（微信或QQ）吗？我咨询下

请问是在悉尼吗？在其他城市的话估计帮不上忙，好像说是有什么限制。

yshi

只要没有换房的计划 split loan应该是最适合你的

lost2long

yshi 发表于 2021-7-30 22:51
只要没有换房的计划 split loan应该是最适合你的

谢谢，关于分配split loan的搭配，有何建议？

lost2long

商务车 发表于 2021-7-30 21:08
请问是在悉尼吗？在其他城市的话估计帮不上忙，好像说是有什么限制。

可惜，不在。还是谢谢你的回复！

lost2long

wangghon 发表于 2021-7-30 19:41
这个的选择跟你未来一年的收入和当前的存款数量有关，比如未来一年收入很高， 在满足还款， 日常生活的同时 ...

谢谢。
两种情况都不适合我，我必须保留offset账户。

商务车

lost2long 发表于 2021-7-31 20:34
可惜，不在。还是谢谢你的回复！

那你可以自己跟anz谈啊，固定1年2.0x 100% offset

lost2long

商务车 发表于 2021-8-1 21:41
那你可以自己跟anz谈啊，固定1年2.0x 100% offset

Thanks

Diamelia

看樓主介紹的情況應該現在不能把貸款全部offset掉。反正都不能全部offset，所以如果是我的話我會選擇split loan。一部分variable，帶offset，另一部份fix兩年，1.85%的利息。

jleong

贷款额比Lz多 得到的offer和Lz类似 咨询了银行 银行建议把offset里的钱做variable 可以比里面的钱多点比如说里面5000刀的话可以做1-2万 也许你今年还有多余的钱进来 就算给利息也不会很多 剩余的贷款固定 这样也享受了低利率

lz就算你急用钱也都是用offset里的钱吧？

fox162

有没1.89的啊

fox162

我都2点几