请教怎么和Body Corp和committee斗 墨尔本

emptie

墨尔本东区
一共5户townhouses
common property 就是一个drive way 和 一visitor car park
业主委员会里有两户人家，白人大妈和和她关系比较好的一户白人。这是激进一派。
另外3户平时不参与什么决议。两户投资房（其中包括我）和另外一户华人。

最近被Body Corp 和业主委员会搞得很头疼，原因是白人大妈激进一派觉得临街的花园不好看， 就直接整个花园给铲了，账单$1200是Body Corp付的，然后通过Body Corp跟大家征收共$12500 初期的special levy 要重新打造花园。说要造自动灌溉系统，后来发现没有公共水管，但这是后话了

其实花园是前面两户的private property， 不是common property. 但这两户不在委员会里，花园没了才发现不对劲。我是其中一户，也是对门那户通知我我才知道的。我们两户当然非常生气，组织大家开了个会。大妈说她以为花园是common property, 因为物业一直有帮忙打理，她是committee member 她有决定权，她也是为了大家好，重造花园也是good faith, 让物业升值，现在知道不是common property，所以应该业主自己修花园，要不然就同意她之前提出的landscaping 方案。

问物业，物业说不关他的事，说是你们自己committee 决定的。而且他忽然停止打理花园，说这是你们的private property，他就不管了，你们应该同意大妈的方案，统一意见了才找他。我们问他为什么没有咨询我们业主，他没回复，大妈出来袒护说他没有错… 物业和大妈互相袒护，抵制我们3户这派。之前物业给大妈付铲除花园的账单的时候都没通知过我们。现在翻到前几年的文件发现这个物业原来是大妈换过来的 …

现在杂草丛生，租客有意见，原来的花园有屏风作用，保护privacy ... 但物业和大妈都撒手不理，他们共同的意见就是重造花园，临街两户花园大，要多分摊费用

我们有几个问题：

我们打算告物业，要他复原或者赔偿我们的花园，是去VCAT吗？但花园是大妈铲除的，物业有责任吗？

大妈我们能不能告，要求理赔？

花园被毁了，保险赔不赔？

3户一派想换物业。大家有好的物业公司推荐吗？墨尔本东区，现在物业费每户1600一年。上网找了几家发现他们只打理多户apartments。

大妈肯定不同意换物业，但3/5户的投票权足够换掉物业了吧？

一时半会找不到新物业公司的话，业主可以自己管理吗？

WACT

你要去起诉，只能找流程上的错误。流程有违规的话，是可以翻盘的。
另外记得以后开会，要去投票。

generalmeow

码

新panda

自己当甩手掌柜肯定要被别人玩的，bc很多流程都不需要投票只用业委会通过就行

豆丁

1，OC和大妈都无权过问Private lot。因此可以合理要求恢复原状。大妈是Committer member, 她的决定权只限Common property。其作为Committee member应该知道哪里是管辖范围，哪里不是。这是其自己工作失职造成的。因此
2，大妈铲除Private lot上的植被是个人行为，因为并没有通过OC决议通过。因此诉讼对象应该是大妈。她需要个人支付这笔恢复费用

emptie

豆丁 发表于 2020-1-9 09:24
1，OC和大妈都无权过问Private lot。因此可以合理要求恢复原状。大妈是Committer member, 她的决定权只限Co ...

明白。大妈现在说对不起了，她不知道是private lot, 只字不提赔偿，倒怪我们的植被本来就很差了影响形象，她是帮了我们的忙。OC也同意她的说法。现在考虑要不要和她扯破脸皮起诉她

emptie

新panda 发表于 2020-1-9 07:51
自己当甩手掌柜肯定要被别人玩的，bc很多流程都不需要投票只用业委会通过就行 ...

确实 以后不买有BC的房子了

emptie

WACT 发表于 2020-1-9 05:50
你要去起诉，只能找流程上的错误。流程有违规的话，是可以翻盘的。
另外记得以后开会，要去投票。 ...

流程肯定是有违规的，但是大妈和OC互相袒护，不提供流程证据 … 以后我都打算自己管物业了，法律上允许的话

dongyuange

雾沉半垒

白人大妈个人把花园铲了，然后strata付了$1200初期的费用，strata有什么理由说自己不知道
建议你把白人大妈和OC一起告

83447557

我这么觉的楼主这么多年占了免费割草的费？

如我是楼主，就接受大妈建议， 大家掏钱。

楼主不住那， 感觉不到花园的美丽， 好的花园真的让房也升值， 没看到$12500 , 这好像挺贵的

WACT

虽然不是common property，但是多年以来一直是body corp在打理，大家都以为是common property。
而且这是业委会的决定，并不是大妈个人决定。你没参会，没投票，但是没办法，业委会可以代表你。
告大妈，我觉得赢不了。

cangaru

听起来像是大妈越权了，把私人的财物给毁了

emptie

83447557 发表于 2020-1-10 11:55
我这么觉的楼主这么多年占了免费割草的费？

如我是楼主，就接受大妈建议， 大家掏钱。

割草是我自己或者租客负责的

大妈和其他户都有个花坛
我们家门前是草地 很小的 然后再一个花坛 花坛临着街道

BC管理所有的花坛

12500只是前期 而且不包括挖地建水管和自动灌溉系统的钱

我说就是建好了 租客也不一定能照顾好呀 大妈说那就建灌溉系统呀 然后其他人提出我们是没有公共的地下水管的 然后大妈说挖地建呀

而且大妈的计划里 每户的花坛不一样 可以自由发挥 她想要铺鹅卵石 另外一户要橘子树

emptie

雾沉半垒 发表于 2020-1-10 11:48
白人大妈个人把花园铲了，然后strata付了$1200初期的费用，strata有什么理由说自己不知道
建议你把白人大妈 ...

这是我质问BC其中一个问题 我能确定他知道 因为1200 invoice 上面写着preparation for future replant

两个星期了都没有回复

annetong

要告只能告整个BC（包括你在内的五个owner），告不到大妈个人，因为这个决定是大妈作为committee做的，是代表你们整个BC的。

Chimpanzee

看来投票的时候还是要参加

Chimpanzee

看来投票的时候还是要参加

WACT

annetong 发表于 2020-1-10 19:53
要告只能告整个BC（包括你在内的五个owner），告不到大妈个人，因为这个决定是大妈作为committee做的，是代 ...

我也这么认为。

业委会做出的决定，是集体决定。楼主不去参加投票，被代表了，那没办法。业委会民主制就是这样。

urban2000

BC对应的是common property，动了私人的property怎么都是错的。楼主应该自己提出主张，达不成协议就是找主管部门，BC肯定输。

WACT

urban2000 发表于 2020-1-10 20:12
BC对应的是common property，动了私人的property怎么都是错的。楼主应该自己提出主张，达不成协议就是找主 ...

公共使用的非common property，BC也可以参与管理。property law，有明确说明，是允许的。
本案中，一直是body cop在管理这个花园，楼主没有异议，认定为公共使用，一点问题都没有。所以是合法的，没有越权。

物业只是执行业委会的表决结果。
要告只能告业委会，但我觉得也胜算不大。
正常流程，业委会做重大决定，应该提前通知开会时间地点和会议议程，表决结果会议记录应该及时下发给业主。
从法律上，楼主应该是知晓开会的内容和表决结果，而楼主没参加，也没有提出异议。那么业委会做出的决定，就是代表所有业主，也包括楼主。
即便业委会打官司输了，要收special levy，楼主也还是要按比例支付赔偿款。

所以最好的方案就是，接受物业和业委会的方案，让物业继续管理这个花园。管理一个花园，一年花很多钱，还不如让他们来打理。

urban2000

WACT 发表于 2020-1-11 09:03
公共使用的非common property，BC也可以参与管理。property law，有明确说明，是允许的。
本案中，一直是 ...

只听说过common property业主通过申请也许可以exclusive use，反过来没听说过。而且任何approval都是可以撤回的，贴主也明确表示反对意见了。

WACT

urban2000 发表于 2020-1-11 08:11
只听说过common property业主通过申请也许可以exclusive use，反过来没听说过。而且任何approval都是可以 ...

楼主是后来才提出反对意见。
长期以来，都是物业在打理花园，楼主没有异议，是可以认定为公共使用。
物业有很多历史遗留问题，过去很多标注不清，包括政府那边存档的land title，body corp by law。
作为公共使用的private property，这种多是历史遗留问题，业主不反对，物业是可以参与管理并继续管理。
作为公共使用的private property，业主反对，物业是需要撤出的。
本案中，楼主提出反对后，物业已经撤出了。符合法律要求。

雾沉半垒

emptie 发表于 2020-1-10 20:41
这是我质问BC其中一个问题 我能确定他知道 因为1200 invoice 上面写着preparation for future replant

...

管他呢，两方一起告去tribunal，费用都是一样的
而且交了申请表以后对方会受到通知，然后也要两三周才会有hearing，如果对方愿意谈，这两三年周等hearing的时间也足够来谈了            

emptie

雾沉半垒 发表于 2020-1-11 16:19
管他呢，两方一起告去tribunal，费用都是一样的
而且交了申请表以后对方会受到通知，然后也要两三周才会 ...

可以一起告？还有，不是VCAT吗

emptie

WACT 发表于 2020-1-11 09:03
公共使用的非common property，BC也可以参与管理。property law，有明确说明，是允许的。
本案中，一直是 ...

问题是，委员会做什么决定都没有通知我们，铲除我花园前也没有，根本没有投票的机会

我们是允许BC打理花园，并不是铲除重建呀，打理和重建是两码事吧

每个月gardener就来一两个小时，简单打理一下除一下杂草，预算1500一年，5户。另外的活重活都是业主或者租客自己做的。

WACT

emptie 发表于 2020-1-11 22:25
问题是，委员会做什么决定都没有通知我们，铲除我花园前也没有，根本没有投票的机会

我们是允许BC打理 ...

每年业主大会的，肯定会通知你。
在每年业主大会上，会选举出业委会成员。业委会，会代替所有业主在未来一年里行使业主权力。
除非遇到重大事项，业委会可以自行做出决定，而无需通知各个业主。业委会代表所有业主，做出的决定对所有业主都有约束力。
重新做花园这个事儿，不算重大决定，业委会可以自行内部表决，而无需通知业主。

这个就是澳洲物业的选举制度，不是100%公平，很多业主，尤其是投资者，都被代表了。
但是如果你不参加年度业主大会，不成为业委会成员，你的权力确实会被人代表。

我能想到的物业的责任：
1. 物业应该清楚哪些是common property ，哪些是private property，而不是任着业委会乱表决。他们有义务告诉业委会，哪些是他们该管的，哪些是不该管的。
2. 物业在表决过程中是由合规，会议纪要是否按时准确下发。（他们很可能会遮遮掩掩）
如果流程没有问题，你起诉告不到个人的头上。
3. 你也可以argue 铲除花园是重大决定（虽然我认为不是重大决定）

我倒觉得这事儿不大，没必要打官司。
物业要重做花园，要打理花园，就让他们打理，乐得让他们管理。你来打理花园，要花很多钱。
即便是private property，你也不能重做成私人花园，只能维持现状。

community title 的物业，要改变基本格局和物业外观，需要物业和council的双重审批，难度很大，也很费力（这个我不是100%确定，但是按照经验，自己没法做主，要审批）

WACT

emptie 发表于 2020-1-11 22:25
问题是，委员会做什么决定都没有通知我们，铲除我花园前也没有，根本没有投票的机会

我们是允许BC打理 ...

其实你也不是授权他打理花园。

物业，业委会，和你自己，过去都认为这是common property，所以物业才来打理花园的。而不是你的授权，只是历史遗留问题。
如果你去打官司，有结果了，请来分享一下。

我有一点不明白，为什么过去你们都认为是common property，现在却可以认定是private property？
是因为 body corp by law 画的不清楚吗？ 还是画的很清楚，只是你们过去都没注意到？

1. 如果是画的不清楚，那么认定private property ，需要请专业的测量公司出局测量报告，证明这块地是你的private property。
怎么可能那么轻易的就从common property变成private property？

2. 如果strata by law 画的很清楚，只是你们过去都没注意到。那么body cop 就有很大的责任。body corp 有责任明确哪些是common property。
如果是这样，我觉得可以起诉让物业，让他们来赔偿，谁让他们失职？明明标注得很清楚，是他们自己忽略了，这不应该。

xm2w

就算是投资房，你也应该参加业主委员会，这样任何花钱的地方你都会被通知。不出席年度大会，不参加业委会，那你自然没有话语权。

Jade19

emptie 发表于 2020-1-11 23:16
可以一起告？还有，不是VCAT吗

VCAT 就是tribunal