房市怎么了？看图说话。（2）

黑山老妖

房价真的在涨？是的。
第一个图是log scale，假设为loge：起点是e^4.6=100。 e^5.7=299
三十年从1 涨到了3。

每年复合涨幅是 1 * （1+x)^30=3，求x。
X=3.73%

也就是说房产回报每年除去通膨为3.73%。这个回报率不算高，但也算可以的。




谁说房价只涨不跌的？
利息和房价的关系。注意这是没有去除通膨的情况下。


利息和新房建设批文的数量关系。真的是创历史新高的。



哦，最重要的。房价和拍卖清空率的关系。


参考之前发的另外一个贴。特别是对照房价和拍卖清空率的图。一目了然。
【房市怎么了？看图说话。】


下面这个是2013年的房价和拍卖清空率的图。请参照了和上面那个一起看。对比印证一下，目下形式一切都很清楚。



补充两个图：

毛巴马主席

Tasha

更不要说汇率了，在澳元高过美金的时候买楼的，现在都不出声了。

悉尼屌丝

最后一个图是房价涨幅和清空率的关系，不要误导么。

也就是说，清空率50%以上，房价走向还都是向上的

Jenny_2000

老妖的帖子，总是有图有据，超赞！

如果能给个总结就更好了。接下来房市的走向是咋样的。。。

fraoz

CBD

tony_wang99

有多少投资可以稳定的跑赢通胀？ lz 的图说明了， 房子长期肯定是涨的，

ermaodim

质疑一下楼主认为最重要的一个指标：清空率vs房价。

很明显房价确实贴着清空率，而且上下波动着走。但是波动并不是在水平线附近对称波动。
意思就是：清空率在下降，房价可能在跌，但也可能只是上涨的幅度下降了（还在涨）。
这个就是很多人现在混淆的，把房价长得慢看成是房价下跌。

Baodie

好贴，不过版主能把我的ID从禁言组里拿出来吗？

bunny

把房价长得慢看成是房价下跌。

pipboy

ermaodim 发表于 2015-11-3 16:38
质疑一下楼主认为最重要的一个指标：清空率vs房价。

很明显房价确实贴着清空率，而且上下波动着走。但是波 ...

清空率60%以上的时候确实没下跌，进入50%这个趋势线的时候year on year的房价就开始下跌了，因为变成买家市场了。

ermaodim

从这张图看，未来2年，除非发生特殊情况，清空率和房价直线跌到水平线下（即房价开始下跌），房价依然上涨，只是上涨的幅度从12%下降到8%然后下降到6%等等。

ermaodim

pipboy 发表于 2015-11-3 16:44
清空率60%以上的时候确实没下跌，进入50%这个趋势线的时候year on year的房价就开始下跌了，因为变成买家 ...

这个结论貌似符合图形。

deandong74

黑山老妖

bunny 发表于 2015-11-3 16:43
把房价长得慢看成是房价下跌。

黑山老妖

请看下面指标的解释，清空率是领先房价6个月的领先指标。大方向的领先，和数值没有关系。

相信房子一直涨一直涨的，你们随便。我知道不管别人信不信，你们都是信了的。

superdigua

考虑到通膨后，房价保值功能还算不错。

黑山老妖

superdigua 发表于 2015-11-3 17:19
考虑到通膨后，房价保值功能还算不错。

没错，保值功能还是不错的。

datou1981

黑山老妖 发表于 2015-11-3 17:12
请看下面指标的解释，清空率是领先房价6个月的领先指标。大方向的领先，和数值没有关系。

相信房子一直涨 ...

有些人是这样....莫理他们.....隔壁死个妈都要吼下房价涨

superdigua

黑山老妖 发表于 2015-11-3 17:25
没错，保值功能还是不错的。

近三十年来，房价上涨明显。

但这不能保证未来三十年投资房地产仍然明智。

datou1981

superdigua 发表于 2015-11-3 17:19
考虑到通膨后，房价保值功能还算不错。

借钱保值.....30年内的风险真不好说啊

datou1981

superdigua 发表于 2015-11-3 17:30
近三十年来，房价上涨明显。

但这不能保证未来三十年投资房地产仍然明智。

主要30年的经济繁荣期过了啊.....
现在得看经济了...经济向下...房价向上...这无疑是个定时炸弹

ermaodim

黑山老妖 发表于 2015-11-3 17:12
请看下面指标的解释，清空率是领先房价6个月的领先指标。大方向的领先，和数值没有关系。

相信房子一直涨 ...

是3个月。

我不认为房价一定要每年都长，但是暴涨完后就跌，不管别人信不信，你是相信的。

ermaodim

superdigua 发表于 2015-11-3 17:30
近三十年来，房价上涨明显。

但这不能保证未来三十年投资房地产仍然明智。

说的很对，未来是无法预测的，前三十年一直涨，后三十年可能跌，当然也可能继续涨。不是吗？

盐商格格

数学，当YOY指数快速下行时，为了能把YOY指数拉下来，MOM必须是下跌的，所以不要以为当YOY从20%跌倒6-8%时房价只是涨的慢而已，那个6-8%的涨幅是针对12个月以前的房价，而对于高峰时的价格其实是跌的。

图形是平均，各案又不同了。事实往往是当房价上行时，买家必须出比市场合理价高的价格来买入未来的涨幅。

waterfish

昨天ABC NEWS 说，房价一般比清盘率晚三个月反应，也就是说，现在清盘率跌，三个月后，房价会跟上跌幅

黛玉

ermaodim 发表于 2015-11-3 16:38
质疑一下楼主认为最重要的一个指标：清空率vs房价。

很明显房价确实贴着清空率，而且上下波动着走。但是波 ...

哈哈 说到点子上了，涨得慢而已

ermaodim

盐商格格 发表于 2015-11-3 17:48
数学，当YOY指数快速下行时，为了能把YOY指数拉下来，MOM必须是下跌的，所以不要以为当YOY从20%跌倒6-8%时 ...

有道理。

woailvzi

好图！感谢分享。