我想算笔帐 - 投资房负扣税

ddyouwms

昨天跟人争论投资房负扣税问题，现在想算笔帐请大家纠错

假设收入8W，无投资房纯交税1.8w，税后收入6.2w

假设有一个投资房70w买的，纯投资，无自住，每年平均可以折旧2w，那么taxable income降到6w，交税1.1w，合理避税7k

假设收入基本不变，那么5年时间一共避税3.5w

假设房价不涨，第六年卖房，CGT要算的增值部分就是10w的折旧，第六年taxable income就是13w，应交税3.6w，也就是要回吐前面的合理避税额中的1.8w

请问我算的对吗？

chenzn

房价不涨就没有CGT

ddyouwms

chenzn 发表于 2015-10-22 11:42
房价不涨就没有CGT

折旧要加回去的呀

chenzn

跟折旧没有关系，房价涨的部分先减去stamp duty, 中介费等，剩下的部分才算CGT，如果房子持有超过一年，增值部分的50%需要上CGT。

pengruijun

实际情况太复杂，想算清楚 太难了，变数太多。
房产投资要长期

墨世晴天

会计师在哪儿？精算师在哪儿?

bainite

chenzn 发表于 2015-10-22 11:53
跟折旧没有关系，房价涨的部分先减去stamp duty, 中介费等，剩下的部分才算CGT，如果房子持有超过一年，增 ...

这个你就不对了，跟折旧大大的有关系

1212qwe

描述不清楚，无解

chenzn

bainite 发表于 2015-10-22 12:10
这个你就不对了，跟折旧大大的有关系

我的会计师给我做时没有算折旧呀。

emily-dd

chenzn 发表于 2015-10-22 12:16
我的会计师给我做时没有算折旧呀。

如果不是你的投资房年纪太大，那你的会计师好换掉了

ddyouwms

chenzn 发表于 2015-10-22 11:53
跟折旧没有关系，房价涨的部分先减去stamp duty, 中介费等，剩下的部分才算CGT，如果房子持有超过一年，增 ...

卖的时候不算折旧，那大家都往死里折

ddyouwms

1212qwe 发表于 2015-10-22 12:13
描述不清楚，无解

还需要什么信息？

ddyouwms

这个点大牛们都在赚钱。只有我等闲人才在论坛闲逛

nylltznylltz

折旧抵税的部分在卖房时的确是要吐回去的，我也不懂，但是很多人跟我说过这一点，让我不要因为买了投资房可以负扣税就高兴，说是房产带来的利益其实就看两点：1.Positive Cash Flow；2. Captal Gain

banana4apple

房价要涨 还是合算

chenzn

emily-dd 发表于 2015-10-22 12:18
如果不是你的投资房年纪太大，那你的会计师好换掉了

我的投资房每年的折旧是有算的，但楼主问的是卖房时的cgt，卖房当年的折旧当然也算，之前的折旧也要算吗？

ddyouwms

nylltznylltz 发表于 2015-10-22 12:36
折旧抵税的部分在卖房时的确是要吐回去的，我也不懂，但是很多人跟我说过这一点，让我不要因为买了投资房可 ...

投资房的确靠的是增值，抵税就是忽悠人

jwl81124

学习了

chenzn

ddyouwms 发表于 2015-10-22 12:21
卖的时候不算折旧，那大家都往死里折

不是说你想折多少就折多小，有相关规定的。

ddyouwms

chenzn 发表于 2015-10-22 12:40
不是说你想折多少就折多小，有相关规定的。

是的，有DEPRECIATION REPORT,这么说你还没卖过投资房？

kr2000

除去其他因素，楼主算的对

不过钱是先拿到的，现金在手上还可以产生收益，最后应该是大于3.5-1.8的效果的

chenzn

ddyouwms 发表于 2015-10-22 12:43
是的，有DEPRECIATION REPORT,这么说你还没卖过投资房？

卖了

1212qwe

根本就是两回事啊
1， 折旧会减少买是的captial, 卖时CG 就会多，到时CGT也多
2. 负扣是减少Taxable income, 少交IT， 和CGT两个系统，算法也不一样啊
3， 谁和你讲的把负扣税部分，算回 taxable income啊，那部分应该在CG里啊，CGT 会多啊， 算法也不是那样算的

meflyman

10% Down payment, 90% mortgage = 630k
interest a year=30k?
rental income = 20k?
depreciation 20k?
taxable income = 80k - 20k -(30-20) =50k?
tax =8k
saving 18k-8k=10k
saving: 10k

ddyouwms

kr2000 发表于 2015-10-22 12:44
除去其他因素，楼主算的对

不过钱是先拿到的，现金在手上还可以产生收益，最后应该是大于3.5-1.8的效果的 ...

你想啊，卖个房子没赚钱，还要贴钱，，多拿出1.8w cash。。。。不敢想

ddyouwms

meflyman 发表于 2015-10-22 12:47
10% Down payment, 90% mortgage = 630k
interest a year=30k?
rental income = 20k?

10k rental loss，  80k salary cannot afford mate

zhangwei7461

ddyouwms 发表于 2015-10-22 12:39
投资房的确靠的是增值，抵税就是忽悠人

抵税只能证明 holding cost 降低， 增加了房产的可负担值， 但是因为这个买了个山区的房子， 楼花 基本就属于日了狗了。

折旧最大的就是楼花。 新房apartment 折旧杠杠的。 尤其是用递减的话。。

bainite

chenzn 发表于 2015-10-22 12:44
卖了

你不应该看这个帖，因为现在你该知道你的会计师报税报错了，你该担心ato找你喝咖啡了

chenzn

bainite 发表于 2015-10-22 13:25
你不应该看这个帖，因为现在你该知道你的会计师报税报错了，你该担心ato找你喝咖啡了 ...

ddyouwms

1212qwe 发表于 2015-10-22 12:46
根本就是两回事啊
1， 折旧会减少买是的captial, 卖时CG 就会多，到时CGT也多
2. 负扣是减少Taxable income ...

你说的对，是我把CGT和负扣税混淆了，但是算出来的结果是一样的吧？