[关于房市]---今天整理桌面，发现这样一篇文章，又读了一遍，感慨颇多。

北风

希望改了标题看的人多一些哈

美国房市观察：美国新一代炒房者的游戏轨迹
http://money.cnn.com/magazines/f ... 0/8261260/index.htm
上面的连接是英文的原文，我在这里只贴中文

文章写于2005年6月也就是美国房产泡沫破裂之前的一年，这时候房价还是处于快速增长的阶段的。
不知道澳洲市场情况比之有多少相似之处。
以下是正文
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美国房市观察：美国新一代炒房者的游戏轨迹
近期，美国《财富》杂志对洛杉矶、拉斯维加斯、凤凰城、奥斯汀和迈阿密的房地产投机者进行了调查。调查的结果显示，他们普遍承认美国房地产市场存在泡沫，而且泡沫破裂可能很快就会到来，但是他们却认为，自己投资的那个地区的房产市场不会遭遇这种不幸，或者说，即使自己投资的房产泡沫破裂，他们也能在那之前及时退出。

    开车找不到自己房产的年轻人

    开车在亚利桑那州凤凰城寻找自己的两处房产的塔玛斯比恩（Zareh Tahmassebian）居然迷了路。原因是他的常住地在内华达州的拉斯维加斯，而他在凤凰城共有15处房产投资，除独自拥有8处房产外，还拥有其他7处房产一半的所有权，因此也难怪他会迷路。

    现年22岁的塔玛斯比恩是个说话十分和气的大男孩，他身着黑色牛仔裤，蓝白相间的条纹衬衫，带着淡紫色无边太阳镜。已经在拉斯维加斯作了4年银行职员的他，主要负责抵押贷款业务，去年他的工资收入和佣金一共25万美元。

    为了考察房屋的构造设计，他专门请了一天假从拉斯维加斯乘飞机到亚利桑那州，去查看他在Cholla Ranch开发区的房产，这一开发区是由美国最大的房屋建筑商之一——KB Home承建的。他一边驾驶着租来的白色克莱斯勒300M在10号高速公路上行驶，一边自言自语：“这是腾比市吗，我好像在这里有几处房产。”

    在跟购房经纪人联系后，他终于找到了一处房产所在的建筑工地。“看到这木头了吗？”塔玛斯比恩指着尚未完工的房屋上的那些板条说：“这些木头已经给我挣到钱了。虽然我现在只支付了10％的押金，但现在这些木头已经增值4.5万美元。美国真是个可爱的国家！”

    的确，美国上上下下现在都在为房地产痴迷。美国的全国房地产投资者协会的分会数量已经从2002年的44个增加到了现在的170 个。去年出版的房地产投资方面的书籍共有86本，这几乎是1998年的3倍。电视宣传也加入了这一行列。今年夏天，美国的学习频道（Learning Channel）将播出加州圣地亚哥城的炒房情况，而主持这一节目的是一个在过去7年中一共买卖40多处房产的女士。

    “一个周末让你成为百万富翁”

    你肯定也已经听说了美国房产价格飞涨的情况了。从2000年开始，纽约城单一家庭住宅的中位价格已经上涨了77％，迈阿密的价格上涨了92％，圣地亚哥的价格上涨了105％。美国专业经济网站Economy.com的经济师马克·赞迪称：“全国的房地产热潮已经如火如荼。”

    房地产投机和经济周期有很大关系，大概每10年左右出现一次周期，投机者们（他们更愿意被称作“投资者”）总是将房产价格推高到最高点，然后在大多数人回过神之前就将他们抛售掉，这样泡沫破裂的后果就完全由别人承受了。今年3月，美国全国房地产协会公布的报告显示，购房者当中 23％的人是投资者，其中一部分人是购买第二处房产，纯粹的投资者占10％。这在美国历史上是前所未有的，在过去的投资高峰时这一数字顶多也就是5％。

    亚利桑那州立大学房地产中心的主任杰伊·巴特勒称：“你会看到一些人，他们将房地产投资视为生命。他们的举动有些类似于往日股票市场上交易商的行为。”美国商务部宣布，今年3月的新房销售量上升了12.2%，再次刷新了记录。现在看起来2005年可能又将是个创记录年。

    4月在洛杉矶举行的房地产财富博览会可以很好地说明房地产市场的狂热程度。这次博览会的口号是“一个周末就可以让你成为百万富翁”。博览会在洛杉矶会议中心举行，场馆里有100多个展台。在一个有关商用房地产的论坛即将结束时，一名发言者向观众宣布，与会者均可以以优惠价 1620美元，购买介绍他“购房经”的书籍和DVD，会议一结束，立刻有一群人涌向收款台要求购买。

    现代房地产投机活动最早开始于加州。1997年，加州房屋的平均价格是18.64万美元，如今这一价格已经达到了49.54美元。这正是投机活动的温床。从2003年5月到2004年5月，购买不到6个月就转手的房屋数量增加了47％。

    随着加州房地产价格的飞涨，投机的成本逐渐增加，而且开发商也开始在他们的销售合同中加入“反投机条款”，这一条款要求购房者提供证据，证明他们买房的目的是要自己居住的，如果新房在一年内被转手，购房者将遭到处罚。这在一定程度上有助于遏制加州猖狂的投机活动，许多人不得不转战它州。但也有一些其他机制在无形中鼓励房地产投机活动。比如，个人在出售了房产后如果能在6个月内购买同样价值或更高价值的房产，那么他就可以推迟交纳所得税。这就鼓励投机商购买更多的房地产。

    哪些地方被喻为楼市的“黄金之州”？如果被喻为“黄金之州”的加州已经不再是个好的投机目标，那还有什么地方呢？

拉斯维加斯(内华达州)：史密斯夫妇数不清自己的房产

    在拉斯维加斯城的杜兰哥山高尔夫俱乐部举行的聚会上，黛比·史密斯和其他的房产投资者都在为一个问题作难——自己到底拥有几处房产。这个 30多岁的金发美女开始一个一个地历数自己的房产：“我们有4、5、6、7、8处房子，等会儿，让我再想想，我们房产所在的开发区有Palmilla， Terracina ,Cliff Shadows等等。”和黛比一起举办这个每月一次聚会的她的丈夫——贾森·史密斯过来帮忙了，他说：“还有Mount Charleston。”

    黛比拿出一张卡片，并开始写下房产社区的名称，它们大多数是在拉斯维加斯，不过也有在爱达荷州博伊西城和新墨西哥州的阿尔伯克基的，加上刚在密西西比州购置的一处房产，史密斯夫妇一共有20处房产。

    黛比和贾森来自加州，一个是教师，一个是金融顾问。从2002年开始，他们听从美国房地产投资之父——罗伯特·艾伦的经验之谈，在佛罗里达州购买了5处尚未封顶房产，每处只支付了1000美元的首付，虽然后来他们将这些房屋都租了出去，但是房租根本不足以支付月供。他们被套了。

    到2003年夏天，他们已经搬到了拉斯维加斯，这是一个刚刚开始展示活力的地方。2004年，那里的房产价格上升了49％，投机者们蜂拥而至。黛比和贾森用多年积攒下来的14万美元的储蓄在拉斯维加斯购买了7处房产，首付比例分别在5％至20%之间。

    后来他们在拉斯维加斯再购买房产时就没有现金了，但他们利用了投机者最喜欢的金融工具：杠杆。他们从朋友、亲人那里借来40万美元作首付款，而房产的月供都是可调整利率的抵押贷款。对月供，黛比并不担心，因为这些房产的房租可以支付。

    现在，夫妇两人估计他们20处房产的总价值已经达到800万美元。因此，尽管他们的储蓄已经用尽，但他们可以在需要现金时出售一部分房产，然后将其他的留作养老。黛比说：“我承认这会冒很大的风险，但跟股票市场相比，房产市场的风险要小得多。即使房产市场最后崩盘，房产也不会像股票一样变得一文不值。”

    在聚会进行到高潮阶段时，一个身着夏威夷衫的矮个子男人走到史密斯夫妇面前介绍自己，这个名叫凯尔文·中曾根的人刚刚在他的房地产导师的帮助下购买了一处新房。

    中曾根现年40岁，他是一所高中的手势语老师，他和他的姐姐参加了拉斯·惠特尼的房地产培训项目。惠特尼是美国上百个房地产顾问中的一员，他们在全国各地进行巡回讲演，吸引了大量的听众。中曾根为能得到这位大师的真传，已经支付了最少3.5万美元。黛比听后表示：“一些培训项目确实不错，不过中曾根接受的这个培训好像有些太贵了。”

    中曾根去年10月开始参加这个项目，12月在拉斯维加斯购买了一处房产。他也很担心会有房产泡沫，并表示：“我可以预料，在不久的将来，那些interest-only的抵押贷款使用者将会遭遇麻烦。”

    也许他是准确的。这种新型房贷形式不仅无需支付首付款，而且允许购房者在一定年限内只还利息，不还本金，购房者因此可以购买价格较高的房产（一般风险也较高）。2001年美国所有的抵押贷款中只有1.6%是interest-only，而去年这一数字达到了31％。

    凤凰城（亚利桑那州）：房产经纪人生意红火

    55岁的翠西·弗朗西斯科（Trish Don Francesco）正透过她的老花镜看凤凰城的地图，随着郊区房产的不断开发，凤凰城现在向外扩展了不少。她在凤凰城经营一家房地产证券管理公司——大都市（Metropolitan），最近生意很是红火。她身边的一块黑板上写着一些新客户的名字，他们中的一些人前一周一下子购买了20多处房产。

    就在拉斯维加斯的房产价格去年开始走低时，凤凰城的市场却开始走红。当听说拉斯维加斯发生的事情后，凤凰城的许多房地产商都像 Metropolitan一样直接联系加州的许多投资者。翠西·弗朗西斯科就向加州发出了上百万份的直销传真，她估计在过去的18个月中，700多个加州的投资者拜访了她，其中又有一半的人从她那里购买了房产。她说：“我们在机场接他们，然后带他们去看房。很多人在凤凰城待的时间总共不到6个小时，一些人连房子都不看。他们到我这里，看看价格，然后说，行了，我买两套。”

    过去一年里，凤凰城的购房者中承认买房就是为了投资的人数已经翻番，达到了2703人。2004年他们购买了凤凰城出售的所有房产的18％。凤凰城的房地产开发商担心投机风潮会破坏他们的主要商业目的，因此很快宣布了在加州和拉斯维加斯被证明是十分有效的“反投机条款”。

    这些去年秋天开始生效的条款并没有阻止大批投资者的到来。在开发商Toll Brothers的一个建筑工地上，从拉斯维加斯来的一群投资者把负责售房的服务小姐给吓坏了。尽管有关人员拼命解释不允许购买多处房产，但这些人根本不听，他们拼命地想爬进负责销售的拖车里，迫不及待地要将手里的存折交给售房小姐，后者无奈之下只好把自己锁在拖车里。

    现在，凤凰城又有了新的“反投机条款”，这一条款不再禁止个人多次购房。不过，文章开头提到的塔玛斯比恩可不是因为政策的改变才购买到十几处房产的，他购房的时候正是“严打”的时候。说起来塔玛斯比恩的成功经验也很简单：房地产开发商在房子面临卖不出去的危险时就会给他打电话，而塔玛斯比恩也根本不在乎房子到底在那里，双方一拍即合。

    从去年冬天开始，拉斯维加斯的市场开始降温，塔玛斯比恩去了凤凰城20次，寻找、购买和检查房子。17岁时他从表兄那里学会了杠杆原理，表兄只用了一个简单的例子就教会了他：“你可以用现金购买一处价值20万的房产。你也可以凭10%的首付购买20处房产。你更愿意采用什么方式呢？”18岁的时候，他以12.6万美元购买了他的第一处房产，2年半后以36.9万美元卖出，这让他放弃了上大学的愿望。

[ 本帖最后由 北风 于 2008-4-4 08:26 编辑 ]

北风

奥斯汀（德克萨斯州）：“需要对你的投资下赌注”

    房地产代理人汤姆·波尔克在带领购房者考察奥斯汀的房子时表示：“德克萨斯州的达拉斯、圣安东尼奥与奥斯汀有很大的区别——生活质量的区别。”

    波尔克现在正拼命向翁夫妇推销奥斯汀的房产，因为翁夫妇已经在德州的这3个城市浏览了3天，他们计划选出15套房子。尽管他们长期居住地在旧金山，但在过去的18个月中他们已经在凤凰城购买了12处房产。在这期间，这些房产已经升值了47％，现在价值240万美元。

    尽管在过去的几年中，德州多数大城市的房产市场并不景气，但投机人士认为，这正说明这一市场有走向繁荣的倾向。数字最能说明一切：今年3月，奥斯汀单一家庭住宅的销售量比前一年增加了38％。现在翁夫妇打算将他们在凤凰城的几处单一家庭住宅卖掉，并将这笔钱投入其他更有发展前途的市场，比如奥斯汀。斯蒂芬·翁望着点缀在德州山麓上许多新开发的房子说：“我不相信美国会永远这样。现在就跟过去的西部大开发一样。你需要对你的投资下赌注。”

    也许你会感觉奇怪，翁夫妇怎么从旧金山了解到德州房产市场的情况呢？事实上，将翁夫妇和波尔克联系上的是ICG集团，这是一个提供全方位服务的财产管理公司，它在旧金山和特拉维夫都有办事处。尽管波尔克也会通过因特网联系上一些德州以外的投资者，但是ICG的服务无疑在一定程度上改变了他的业务方式，“过去投资者占我客户源的大约20％，现在投资者占80％，真正的住户却只有20％”。

    和翁夫妇一起看房的另一对汤姆·波尔克的潜在客户——希布纳夫妇家住凤凰城，他们现在只在拉斯维加斯购买过房产。斯科特·希布纳认为，房产升值的热浪现在正在东移，因此他们计划转到奥斯汀地区。“这股潮流从加州转移到内华达州，然后到亚利桑那州。我们希望能找到另一个‘维加斯 ’，但是我想，这应该是不会发生的。”

    在被问及是否担心会发生房产泡沫的情况时，众人的反应并不相同。经纪人波尔克称：“不，不，泡沫只会发生在价格很高的地方。这里的房产价格已经低得不能再低了。在德州，天空就是顶了。”

    迈阿密（佛罗里达州）：可能是最后一块疯抢的“奶酪”

    上午10点钟，佛罗里达州劳德代尔堡市的一处售房中心前已经排起了长队，排在最前面的那位购房者凌晨3点就来抢占位置了。这是因为即使是同一个楼盘，购买时间的先后也会导致价格的不同。售房从11点开始，一共有443套房，均价在20万美元左右。据说，下午的时候，同样的单元房已经涨价1万美元左右。一位拒绝透露姓名的先生评论说：“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还会承担不属于自己的责任。”

    在这支队伍中，30岁左右的达雷尔表示：“我这是第一次为了投资来买房的。我认为，这是唯一值得投资的地方，肯定会有好收益。”其他人也点头表示附和。46岁的兰迪·莱昂纳德是个护士，她说：“从2000年开始我有了养老金账户，可是它现在已经接近于零了。如果我从一开始就把它投资到房地产方面，我下半辈子就高枕无忧了。”

    从2004年3月到现在，佛罗里达州劳德代尔堡市的房屋价格已经上涨了31％，圣露西湾的房价上涨39％，珊瑚角的房价上涨43％。

    很难预料美国房地产投资热还能持续多久。但是，即使是一些强硬的投机者也开始担心房地产市场了。比如贾森·米切尔，2003年他在一个月内就抛售了2套房子。他和妻子一共在拉斯维加斯购买了7处房产，不过，他们现在手里只剩下2处房产。他说了自己这样做的理由：“我曾经也很疯狂地去看房、购房，可是当我看到在每个开发区都有成群的像我一样的投资者后，我忽然意识到，这样做是不行的，迟早会被套住的。于是我停下来了。” （记者肖莹莹）

孔武

我觉得再怎猛涨，还是很便宜，上海的贵
现在都跌了很多了

北风

看来太长了，没人愿意看

yyebo

所以说当这么多人参与的投机泡沫破裂后，金融市场受到的冲击是多么巨大～

applenet

看看确实有教育意义. 盲目投资啊,风险风险....

jewar

投资还是保守点好

cui_ran

有谁知道美国房屋的空置率？？？

北风

关于美国房屋的空置率
http://www.census.gov/hhes/www/housing/hvs/annual07/ann07ind.html
这是比较官方的数据
http://online.wsj.com/public/res ... amp;reflink=djemWEB
http://www.allbusiness.com/real- ... erty/6202274-1.html
这两个report可以做参考

空置率是澳洲和美国市场的一个不同点
尤其是租房空置率，美国普遍在6%以上

还有什么相同和不同点吗？
比如说贷款方面？

[ 本帖最后由 北风 于 2008-4-4 08:09 编辑 ]

yyebo

澳洲mortgage-backed-securities要比美国少很多吧？这一点我没有调查过，猜得。如果有错请指正。

美国有Fannie Mae, Freddie Mac and Ginnie Mae. 目前没听说过澳洲游类似的机构。

这样的话，美国的投资者可以以更低的利率借到贷款。

北风

请继续

ancient_fan

Really good reading. Thanks

BNE

很好的文章！不过，大家觉得投资房产应该继续，还是立马回头，防止暴跌呢？我总感觉澳洲不会狂跌的说...也可能就是因为我这样的人多了，房市才会出现如上的情况

北风

我转这个文章的目的就是为了引起讨论

说到底，两个国家的情况是不同的
比如，租房空置率美国普遍在6%以上，澳洲只有1-2%
再比如，如yyebo说的，澳洲没有MBS之类的东西
再比如，澳洲投资房可以享受negative gearing

但也有一些相似的情况
比如，央行都连续升息抑制通胀
再比如，很多舆论，都对房屋市场的泡沫很紧张，唱跌的声音很大
而且从2008年头几个月来看，clearance rate下降不少，总体房价也有2%左右的下降

到底市场会怎样变化
没有人确切的知道

[ 本帖最后由 北风 于 2008-4-8 16:15 编辑 ]

springoz

“租房空置率美国普遍在6%以上，澳洲只有1-2%”
==〉
澳洲房产泡沫 <  美国房产泡沫

怀疑澳洲房市没有泡沫:)

BNE

同意楼上，总感觉泡沫什么的在澳洲不太着边际...可能是看国内的房价看习惯了，这里的房子总感觉便宜，尤其是相对收入来说。

不过上半年房价下跌是不容争议的事实-----已经跌了，布里斯班跌幅不大，属于正常震荡。下半年看情形吧！估计利息还要再涨一次。

Melway

我也觉得澳洲的房价没什么泡沫，澳洲比美国，香港，加拿大甚至中国的房价都低，澳洲这几年的经济又发展的这么好，移民越来越多，房子没有不长的道理

北风

philgu

Interesting topic. Here is my 2c, mainly from marco point of view.

Take US's experience as example there is both for and against argument for Aust Prop market to follow suit. So just lets present then as such. The recent RBA's half yearly Financial Stability Review and this week's IMF Economic Outlook are of great insight.

For
* domestic interest rate is a major issue. However recent weeks it has shown signs of peaking and most recent data show consumer confidence weakness and potential room for cut next year. However needs confirmation from next 2 qtrs inflation data.

* affordability is an issue. However as RBA pointed out not as severe as media wants to make out. (more meaningful stress test is % of bottom 40% of household who spend more than 30% of income on housing. Now media is more inclinded to quote total % of household who spend over 30%)

* internationally aus property are more expensive in OECD countries except for a handful of countries like Ireland, Spain and UK (which are experience correction ATM).

* on top of home lending, I believe more of concern are the personal lending quality is rather low compared to historical standards (credit card and margin lending, etc)

* share market correction and now in range bound

Against

* Aust's home lending practice is no where near as lax as US in the last few years. Reasons:
        - banks were/are still main source of home loan lending
        - limited RMBS market in Aust compared with US, ie securitisation is not as extensive
        - Aust banks weres still quite conservative compared with US
* Aust economy is still strong to the extent that China's economy will hold up
* Employment is strong and very tight labour market (very important for property)
* Australia's mortgage lending is full recourse rather than limited recourse in US. In US, once you handed in your keys, you can say goodbye to your bank.
* Very big inventory overhang in US however in Australia there is a chronicle housing shortage.
* US's housing market run hard in much shorter space than Aust. The more you run in short space of time, more severe the correction will be. From peak to now, US housing dropped around 15% (Schiller index) and around 2/3 in the last 12 months. Australia's boom market started from mid 1990's and peak at around 2003. Especially in NSW market, there wasn't much growth since 03/04. Therefore arguably Aust property owners have more equity than their US counter parts.
* Australia's banking sector is in much better shape than US. Although bank now started to book more provision to their B/S, it only bring the % back to more normalised historical mean. With the non-bank lenders all but disappeared, banks are re-claiming their market share quickly. Fortunately despite the media bank bashing, banks can provide the credit to home borrowers when they need it. If the banks are in trouble and started rationing credit, the property market would be in severe problem.
* RBA's figures showed very subdued delinquency rate in mortgage sector - with exception to western sydney. It is evidenced by strong employment.
* Austalia's sumprime loan only makes up about 1% of total whilst US's subprime is around 13%. Worse still, US's delinquency issue now spead into prime loan. As IMF latest estimate, the subprime cost may top $1 trillion.
* also remember if Aust economy is in trouble, RBA is of the luxury of cutting interest from 7.25% while US is sitting at meagre 2.25%. Feds will be now out trick pretty soon.


All in all, from the current situation (albeit China is ok), Australia's property look expensive and most likely to experience weakness in the following years. However I am struggling to see any tanking effect as from US. It is rather peculiar to read the recent news article saying Sydney's inner city will drop 30% in the next two year. Puzzling to the least.

However there is some very interesing observation from RBA's recent study. In the last 20+ years, inner city property in average outperform fringe suburbs by 2%p.a. and properties close to water outpeform non-water suburbs by another 1.5%. You do the math, it is a pretty healthy margin.

[ 本帖最后由 philgu 于 2008-4-11 15:31 编辑 ]

北风

谢谢philgu，这么多
要仔细看看

panada

近期，美国《财富》杂志对洛杉矶、拉斯维加斯、凤凰城、奥斯汀和迈阿密的房地产投机者进行了调查。调查的结果显示，他们普遍承认美国房地产市场存在泡沫，而且泡沫破裂可能很快就会到来，但是他们却认为，自己投资的那个地区的房产市场不会遭遇这种不幸，或者说，即使自己投资的房产泡沫破裂，他们也能在那之前及时退出。


怀疑澳洲房市没有泡沫

同意楼上，总感觉泡沫什么的在澳洲不太着边际...

我也觉得澳洲的房价没什么泡沫，澳洲比美国，香港，加拿大甚至中国的房价都低，澳洲这几年的经济又发展的这么好，移民越来越多，房子没有不长的道理

比较一下，觉得有点搞笑，任何人总觉得自己是例外，倒霉的都应该是别人（别国）？

[ 本帖最后由 panada 于 2008-4-11 15:53 编辑 ]

北风

说实话philgu的发言还是有些没有看得很明白，我这英文水平。。。哎。。
先说几点
1. 我很赞同philgu对bank和mbs的看法 关于mortgage delinquency和subprime lend的信息我也是充分相信RBA统计的

2. 美国2006年初的数据显示unemployment rate是4.7%是2001年以来的最低点，2006年底一度下降到4.4%，2007年中还在4.5%

3. 其实除了房市冷却和储蓄不足之外，直到2006年上半年美国的经济可以算是蛮健康的。而那时候房价已经开始大幅下降了

4. 美国房价大涨也是从大约1998年开始的，这和澳洲的开始时间类似

2,3,4三点都和澳洲的状况比较相似，再算上前面一直说的，利率一直上升
就是说，美国在房价下跌之前和下跌初期，经济状况良好，和澳洲现在类似

但是美国的有次贷。。。。。。

其实我本人暂时来说是不认为澳洲的房市是有大危机的，小振荡会有，大跌不会
因为澳洲的信贷制度更健康
像他们说的2年跌30%？我认为很难发生

我个人还预测2008年Melbourne的平均房价会增长5-10%呢，尤其是下半年

之所以我会拿美国2年以前的东西来看，是因为我需要一面镜子

说实话，就我那点经济知识，真不够看得
所以我只喜欢看看那些讲例子的文章，像小说一样
希望大家也喜欢，看着有趣，然后给点意见，品评一下

最后再给我加点分阿！！！

philgu

Actually I don't agree about the status of the US economy when the housing bubble started.

For a long time US has structural problem and never resolved it. That is in term of its long term dual deficit.
Greenspan tried to use ease the impact of the prevous bubble (internet bubble) by easing the rate too low and for too long. It is one of the fundamental causes of the US housing problem now.

Now I forgot to mention the other major thing ---


Iraq - that is US's trillion dollar problem (I mean the total cost can have years to run even after they exit)…


US's economy was in serious trouble for a long time and just so happens the patch up job worked for a few years.
I have to stress that Aust will only hold up if China and India are holding up ok.