求好的会计师咨询(公司, Trust和税务) - 悉尼

盐商格格

税务小白, 请问合伙投资房产(很小的项目做起)以什么形式比较好, 几种不同形式有些什么利弊? 比如两个人 A + B, 各有家人A1, A2, A3 和B1, B2, B3. 个人税率高低不一.

本人有以下想法, 不知道对不对, 求教各位税务达人.

形式一, 简单的A 和 B买房: 好处: 1) 有CGT折扣; 2) 卖房没有GST问题. 问题: 1)风险集中在个人身上; 2) 没有利用到税率低的家人.


形式二, A 和 B各自成立Trust, 2个Trust成为公司C的股东, 投资以公司C出面进行. 好处: 1) 公司风险规避; 2) 利润可各自分配到各自的trust里自行按照家人情况分配. 问题: 1) 公司税怎么办? 2) GST怎么算? 房子卖出需要交房价的10%做GST吗? 3)还有没有CGT的优惠?


形式三, 如果和二反过来呢? 让Trust去买房, 公司加个人成为beneficiary, 这样有什么好处和问题呢? Trust卖房需要交GST吗? 还有CGT的优惠吗? 出了问题, creditor可以追溯beneficiary或是trustee吗?

最后就是在银行贷款方面, 公司和trust的话, 贷款有什么区别.

这些问题都蛮具体的, 求教专业trust和税务人士. 必须加分.

LENNY_DONG

JUST QUICK ANSWER, WILL PUT MORE IN DETAIL


形式一, 简单的A 和 B买房: 好处: 1) 有CGT折扣; 2) 卖房没有GST问题. 问题: 1)风险集中在个人身上; 2) 没有利用到税率低的家人.


GST APPLY, RISK UNLIMITED.

YES, CGT DISCOUNT IF YOU DOING FIRST TIME INVESTMENT PROPERTY

BUT CAN SHARE INCOME AS PERSONAL NAME

形式二, A 和 B各自成立Trust, 2个Trust成为公司C的股东, 投资以公司C出面进行. 好处: 1) 公司风险规避; 2) 利润可各自分配到各自的trust里自行按照家人情况分配. 问题: 1) 公司税怎么办? 2) GST怎么算? 房子卖出需要交房价的10%做GST吗? 3)还有没有CGT的优惠?

COMPANY TAX WILL REFUND IN TO TRUST BENEFICIARY IF PERSONAL INCOME LEVEL LESS THAN 37K WHEN EACH PERSON SHARE INCOME

GST WILL BE MARGIN SCHEME, WHICH SALE PRICE - LAND PRICE - BUILD COST THEN BALANCE OF 10% ROUGHLY.

AGAIN, NO CGT DISCOUNT AS MORE BUSINESS PURPOSE PERSONALLY THINK.

COMMERCIAL LOAN ONLY


形式三, 如果和二反过来呢? 让Trust去买房, 公司加个人成为beneficiary, 这样有什么好处和问题呢? Trust卖房需要交GST吗? 还有CGT的优惠吗? 出了问题, creditor可以追溯beneficiary或是trustee吗?

TRUSTEE MUST COMPANY FOR LIMIT RISK

CGT DISCOUNT NEED FURTHER DISCUSS WITH YOUR ACCOUNTANT MAYBE.

GST APPLY AS SAME COMPANY.

CREDITOR WILL CATCH TRUSTEE AND DEPENDS TRUSTEE IS INDIVIDUAL OR COMPANY

RESIDENTAL LOAN IF TRUSTEE IS INDIVIDUAL

COMMERCIAL LOAN IF TRUSTEE IS COMPANY


最后就是在银行贷款方面, 公司和trust的话, 贷款有什么区别.

GOOD LUCK

盐商格格

LENNY_DONG 发表于 2014-2-17 12:04
JUST QUICK ANSWER, WILL PUT MORE IN DETAIL

好专业, 请问细腻的吗?

LENNY_DONG

盐商格格 发表于 2014-2-17 11:15
好专业, 请问细腻的吗?

I AM IN MEL

WILL BE SYD IN APRIL

盐商格格

顶一个, 还有人知道吗? 有不同说法吗?

yanghao1023

楼主，你的一个大前提没有说的很清楚，你的项目是指进行房产开发还是购买投资房？如果是开发肯定有GST，没有CGT（假如你今后还会持续进行其他开发）产生的利润根据设立的税务结构进行分配，如果只是购买投资房则基本相反。假如你很看重资产的保护，最佳选择是trust，这也是我们公司很多客户的做法。而且Trust的好处如你所说，可以在亲属间进行利润分配，最大程度达到避税的目的。

盐商格格

yanghao1023 发表于 2014-2-17 22:10
楼主，你的一个大前提没有说的很清楚，你的项目是指进行房产开发还是购买投资房？如果是开发肯定有GST，没 ...

小规模开发.

盐商格格

LENNY_DONG 发表于 2014-2-17 12:23
I AM IN MEL

WILL BE SYD IN APRIL

照你的说法, 方法2和方法3没什么区别的咯?

kesai

不否认ls 专业会计知识，但lz 应该多跟律师，跟开发商谈谈；就会明白：肯定用公司形式。

LENNY_DONG

盐商格格 发表于 2014-2-18 12:54
照你的说法, 方法2和方法3没什么区别的咯?

would be some difference

timing for tax payment would be one major reason

rich people defer the tax until they retire and massive tax saving in terms of timing

LENNY_DONG

盐商格格 发表于 2014-2-18 12:54
照你的说法, 方法2和方法3没什么区别的咯?

personal name would have one major problem

when one partner want to quit and transfer % holding, stamp duty will apply

company and unit trust can avoid this problem

JohnnySu

LENNY_DONG 发表于 2014-2-18 13:11
personal name would have one major problem

when one partner want to quit and transfer % holding,  ...

Stamp duty still applies if the trust or the company is considered "land rich", which is exactly the case here.

JohnnySu

You will be much better off to speak to an accountant in details as the information can be provided here is very limited. Give me a call if you need help.

nigelcga

LZ所谓的小规模开发是指怎样呢？是买来房子，装修之后再卖出么？大约会买几间房子？如果是一间房子，并且LZ平时还会去做别的工作之类的，并不只是从事开发这个工作，那么还有可能是算在CGT范畴，不会涉及GST。否则，很大程度上ATO会认为这是renovation as profit making activity，这样收入是在revenue account上，并不是在capital account上，LZ需要注册GST，自然也就没有CGT了。

LZ应该取决于具体这个项目的大小和可能发生的风险再来看需要什么样的structure。如果LZ想把这个生意持续做下去，那么方案2应该是比较理想的结构。这样既可以达到tax minimization的目的，也可以保护个人资产不会受到公司运营的影响。

如果LZ的生意继续做大下去，比方说买了很多房产或者地进行开发，需要雇佣很多人，那么可以在方案2上再进一步，设立一个service entity，可以是一个company B。之前的那个公司A只负责购买房产，新建立的这个公司只负责雇佣人和服务来开发房产，之后公司A每年付给公司B一定的费用作为运营资本。这样LZ的公司A里面的房产也会被保护起来，不会受到公司B运营方面的影响。

LENNY_DONG

JohnnySu 发表于 2014-2-18 13:57
Stamp duty still applies if the trust or the company is considered "land rich", which is exactly t ...

AS LZ said small

I believe under 2 million land value in NSW

but you are right, I should mention this strategy only apply under 2million value land value

yanghao1023

如果acquired interest不超过50％是没有stamp duty的，但是这里stamp duty不是重点考虑的方面，两个partner互转股份的可能性不大。总之一般房产开发的标配就是trust，也不用过多考虑，除非是客户有什么特别的需求。

盐商格格

LENNY_DONG 发表于 2014-2-18 15:41
AS LZ said small

I believe under 2 million land value in NSW

是小搞搞, land value绝对under 2 million, 现在这个市道风险高啊.

LENNY_DONG

盐商格格 发表于 2014-2-19 16:33
是小搞搞, land value绝对under 2 million, 现在这个市道风险高啊.

T

I FEEL MARKET TOO HOT NOW

f18

思路放宽些，不如各自建立trust,之后A和B的trust组成partnership去投资，不一定要在建立一个公司，之后在partnership层面产生的利润，分配到各自的trust里，在自己进行distribution. CGT is excluded from partnership calcs, instead, it should be determined at individual partner level, which is your own trust with corporate trustee. Therefore, your own trust structure will have CGT discount and also serve asset protection purpose.

Your accountant should also mention above structure for you to consider though.

my own opinion, it does not construct any financial advice, you should consult your accountant and your solicitors.

盐商格格

汇报一下，咨询过一个会计师，基本符合预期，但gst大大出乎预料。说如果公司造了新房，5年以内卖掉要付100%的gst，之前买地的投入和造房子的gst都不能用来抵扣，这是真的吗？

LENNY_DONG

盐商格格 发表于 2014-2-22 08:23
汇报一下，咨询过一个会计师，基本符合预期，但gst大大出乎预料。说如果公司造了新房，5年以内卖掉要付100% ...

哈哈，这个会计水平还可以

LENNY_DONG

盐商格格 发表于 2014-2-22 08:23
汇报一下，咨询过一个会计师，基本符合预期，但gst大大出乎预料。说如果公司造了新房，5年以内卖掉要付100% ...

建议自已网上多找找资料

Margin scheme

You can choose to use the margin scheme when you make a taxable sale of property. You must pay GST on one-eleventh of the margin for the sale, not one-eleventh of the sale price. You cannot use the margin scheme if the sale of a property to you was taxable but the margin scheme was not used.

There are special margin scheme rules if you acquired the property from a GST group member, from a GST joint venture operator, from an associate, from a deceased estate or as part of a GST-free going concern, or as GST-free farmland.

http://www.ato.gov.au/General/Pr ... nitions#definitions

yanghao1023

想避免GST是不可能的，就算你5年后卖房，之前claim的所有GST都要做increasing adjustments全部交回，如楼上所说最好的选择是margin scheme。

yanghao1023

当然5年内卖的话造房的GST是可以claim的（如果不用margin scheme），但是如果出租的话根据你的intention的不同需要做GST adjustment. 不知道是你的表述不对还是被误导了。

yanghao1023

f18 发表于 2014-2-20 22:41
思路放宽些，不如各自建立trust,之后A和B的trust组成partnership去投资，不一定要在建立一个公司，之后在pa ...

会计师中的战斗机

f18

yanghao1023 发表于 2014-2-22 17:24
会计师中的战斗机

我就当您是夸我呢

LENNY_DONG

PARTNERSHIP,不会推荐两个没有FAMILY 关系的人去做

利益，债务分配不明，怎么分钱每年还要写AGREEMENT 。

投入谁多谁少说不清，谁分多分少算不清，最后做不去了

JohnnySu

盐商格格 发表于 2014-2-22 08:23
汇报一下，咨询过一个会计师，基本符合预期，但gst大大出乎预料。说如果公司造了新房，5年以内卖掉要付100% ...

卖房的收入不是100％要缴GST  因为买地的时候地是input taxed 所以可以使用Margin Scheme
简单来说卖的时候地那部分的价值不缴GST
另外造房的费用有GST是可以退的，

yanghao1023

f18 发表于 2014-2-22 22:54
我就当您是夸我呢

只是看到你的id图联想到的，没有其他意思，呵呵

f18

LENNY_DONG 发表于 2014-2-22 21:15
PARTNERSHIP,不会推荐两个没有FAMILY 关系的人去做

利益，债务分配不明，怎么分钱每年还要写AGREEMENT 。

我不知道你的practice是不是有接触到这样的structure,但是就我的经验来看，书面上的agreement 做好了，这个structure不会有你担心的问题。当然每家事务所所接触到的业务本身不同，这里就没必要争论这个了。