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[财务贷款] 投资房，算不明白了！懂的人进来帮算算啊。 [复制链接]

YiWarne

布鞋族

发表于 2014-2-16 17:47 |显示全部楼层

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投资新房，贷款45万，贷款利率5%，折旧每年大概14000，净租金收入预计24000.那么就是如果我把自有资金45万全放offset的话，24000-14000=10000收入。还有一种是放25万到offset，这样就没有租金正收入了，（折旧➕贷款利息＝租金收入）剩下20万自有资金放银行存利息，3.5-4%存款利息，可能8000／10000收入。面上看着差不太多，可是自有资金要经常动动，或减少，那么用那种方法少交税，或者说利益最大化呢？

能看懂的帮我分析一下，长远看那种好。

年轻时代

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2014-2-16 17:52 |显示全部楼层

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你没说你工资多少，也没说是否有自住房。

有自住房的，一分也不放投资方offset
无，全放。

YiWarne

布鞋族

发表于 2014-2-16 18:27 |显示全部楼层

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年轻时代发表于 2014-2-16 17:52
你没说你工资多少，也没说是否有自住房。

有自住房的，一分也不放投资方offset

没工资，有点其他投资和利息收入3万到头每年。有自住房，能解释一下吗？谢谢！

YiWarne

布鞋族

发表于 2014-2-16 18:28 |显示全部楼层

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自住房没贷款。

zhouzhou

铜靴族

发表于 2014-2-16 18:30 |显示全部楼层

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进来学习和膜拜牛人的

年轻时代

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2014-2-16 18:49 |显示全部楼层

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全放offset.

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MAYROSA

木屐族

发表于 2014-2-16 19:01 |显示全部楼层

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通常貸款的人都會讓放在offset acct ,有次在銀行也是去倒騰帳戶上的事，想把錢放在那樣，誰料那个四十來歲的職員建议我們還是定期好講這是最大利益化。想想有道理，銀行總是从自身利益出發。對不

炊事班长

铜靴族

发表于 2014-2-16 19:09 |显示全部楼层

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年轻时代发表于 2014-2-16 18:49
全放offset.

请教，如果放offset，那利息就没了啊，利息不是可以用来抵税吗？450000的5%一年也有22500的利息可以抵啊。不明白投资房为什么要把钱offset，请教高人指点

YiWarne

布鞋族

发表于 2014-2-16 19:24 |显示全部楼层

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本帖最后由 YiWarne 于 2014-2-16 19:26 编辑

全放offset,利息22500+14000折旧-租金24000=12500变成ｌｏｓｔ？专家来！

年轻时代

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2014-2-16 19:56 |显示全部楼层

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本帖最后由年轻时代于 2014-2-16 19:59 编辑

借个地方反思一下，发下面这个回复，大概用了半小时时间，没有任何回报。混论坛有意义么？逗乐就好了。很多时候发有用的帖子，反倒被人骂。

因此，铭记：no fee no 不雅ing way. 没事在论坛灌灌水就好。真心希望这是我最后一次认真答复问题。

---共勉。

回到lz 问题。

收入 3万
资金45万
贷款45万
自住房（不涉及）
投资房一套，收入24000
折旧1.4

方案一：全off..
报税年收入=3+2.4=5.4
Loan 0
tax=3572+(54000-37000)*0.325=9097

实际落手：
44903
考虑折旧， 5.4-1.4 =4 >免税工资。因此后面不做对比计算，这个因素忽略掉。并且现在的折旧，未来CGT。。。

方案二：
全部不要off
年收入： 3+2.4+(45*4%)= 7.2
Loan: 2.25 = 45*0.05

报税收入=7.2-2.25=4.95
Tax=3572+(49500-37000)*0.325= ...
实际落手 41865

就不用计算折中方案了。（>tax 收入）

请设置方程（有个平衡点），不再解释。