芝麻绿豆买房记--1月3日填坑完毕-不容易啊（图片已撤）

芝麻绿豆

一、引子

一年前芝麻绿豆刚刚来到墨尔本时，压根就没想过买房这件事。潜意识里那是五年十年之后才用考虑的事情。每天早上，芝麻坐火车上班，绿豆骑车上学。周末看看电影，和老爸老妈通通电话，偶尔再聚聚朋友，生活那叫一个简单。

几乎是突然之间，芝麻绿豆发现似乎全世界人民都在买房（两人也太后知后觉了）。芝麻对绿豆说：要不我们买房吧？

绿豆得令，立即展开了如火如荼的需求分析，敌情研究，后勤准备和战略部署。

当然当然，最早做的，是扫盲。作为新移民，芝麻绿豆所了解的墨尔本，也就局限在caufield附近和city。对于买房的程序，方式，更是一无所知。

绿豆将足迹‘自购小屋’通读一遍，顿时觉得豁然开朗，看着tx们的一栋栋豪宅，绿豆一边口水，一边摩拳擦掌，跃跃欲试。

绿豆做出的第一个决定是，得先买辆车。买车过程省去两千字，总之，芝麻绿豆花了两周时间，买下了来澳洲的第一辆车。买车第三天，里程表上已经多了三百公里。

总结一：一定要充分利用足迹资源（废话）。建议villa制作我爱我家资源索引，定期更新并置顶。
总结二：买房一定，一定要先买车（又是废话）。
节省体力不说，还能保证不错过在同一时间段作inspection的房子。有贴为证：《呆呆看房记之在mel走路》
https://www.oursteps.com.au/bbs/v ... hlight=%B4%F4%B4%F4

这些总结是写给象芝麻绿豆买房前一样的新来，对房市，对墨尔本，乃至对移民生活知之甚少的tx的，欢迎补充指正，拒绝嘲笑谩骂！

有了足迹作理论来源，开着新买的二手车，芝麻绿豆一头扎进深不可测得房市中。虽然只是经历了一个半月，第一次出offer就买到房子，现在回想起来，谈不上惊心动魄，至少也是回味无穷。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:18 编辑 ]

芝麻绿豆

二、我们需要什么样的房子

在买房的时候，虽然这是第一个提出来的问题，但这往往也是最后才被回答的问题。

该买什么样的房子？这的确很难回答。‘房屋类型’，‘预算’，‘地区’这三个问题永远裹搅在一起，你永远要在这三个选择中找到一个平衡点。现在撇开地区因素，单来看看房子本身。

类型

预算就这么点，关于好区的unit和偏远地区的house孰优孰劣，这个辩论看了好多。芝麻绿豆认为，主要还是看自己的需要。

由于芝麻绿豆生性贪图享乐，对四世同堂仍然抱着幻想，加上甩不掉的对土地的占有欲，从一开始，芝麻绿豆就把目标锁定在house上。

生活方式是自己选择的。有的tx前几年花同样的钱在近郊买了小一点的unit，结果涨得很好，最近转手后换了很大的房子。如果能忍受住小房子，破一点的房子，并且能预测到几年内房价会大涨，这样也是很好的选择。

但就芝麻绿豆来说，生活除了房子之外还有很多内容，芝麻绿豆很想尽快安顿下来，然后轻松的脱身到别的事情上，并且在相当长的一段时间内都不要换房子。因此house 成了首选。

总结三：需求分析很重要。

大小与新旧

“房子可以小一点，破一点，地一定要大”。这个道理地球人都知道。但是，真到看房的时候，自诩为理智的绿豆也很难抵抗住漂漂大房子的诱惑。

像有个房子，后院很小，地势不平，交通不便，仅仅因为房主维护得比较好，客厅饭厅通向朝北的十多米长的decking，另外在inspection的时候放上了很舒服的音乐，配上高高的斜屋顶，芝麻绿豆竟然一度想出手。也许真是跟这个房子没缘，看完这个房子绿豆就生病了，一个星期才缓过来。弄得两个人根本没有出价的心思。

房子看得多了，绿豆渐渐悟出一个道理，人们喜欢漂漂的房子，并不完全是虚荣心在作怪。真正维护得好的房子，搬进去后后期投入少，住着可靠，舒心。

就我们的情况而言，我们需要找的是维护得好的旧房子。至于大小嘛，最好是房间数少一点，卫生间多一点（后来证明基本不可能，除非是新盖的那些小unit）

总结四：
如果买旧房子，尽量找维护得好，而不是装修得好的。维护得好的，钱都花在看不见的地方，很值；装修得好的，价格贵不说，还有可能掩盖了很多问题。当然，这些都是针对二三十年的旧房子而言的。

结构与用料

足迹很多帖子是讨论结构与用料的。主要包括砖房与板房之辩，平顶于斜顶之辩，瓦顶与铁顶之辩，还有地板，地基等等等等。

由于绿豆正在学习建筑设计，这些问题正是每天上课都涉及到的，因此详细说一下自己的看法

（一）砖房与板房

论坛上的讨论似乎有一种砖房好于板房的倾向，理由是砖房保暖性好于板房，并且易于维护，还好看云云。绿豆对此有不同看法。

从房屋的保暖性来说，决定性因素并不只是外面这层皮。而是内外两层皮之间的距离和填充的隔热材料。里面这层皮一般就是石膏板，外面这层就是砖头或木板。

从砖头（brick veneer）或木板(weather board)本身的隔热性来说，理论上他们只差了一点点，木板的隔热性甚至还要比砖的高一些（r值分别为木板0.55,砖0.51）。

从维护上来看，木板确实难维护一些。但也许是某些十分破旧的木板房太吓人了，实际上经过处理的木板的耐久性比人们感觉的要好很多很多。特别是考虑到墨尔本气候相对干燥，只要做好防白蚁工作，木板房还是很经久的。我有个老师盖自己的房子时用的就是未经刷漆的柏树木。

从外观上看，木板被认为是自然，温暖的建筑材料。当然，什么好看什么不好看，因人而异，不多说了。

从环保和健康上看，砖房就绝对比不上木板房了。砖头含有矿物质，有放射性，虽然不大，但比起绝对自然的木材来说，这是个劣势。很多砖头里添加了fly ash, 简单说就是高炉里炼钢剩下的那些灰。这种工业废料对人体的危害绿豆绿豆不敢下定论，但至少是没有什么好处吧。另外，也许是中国缺少森林资源，包括绿豆在内的一部分人觉得要保护木材，不用木房。但是，澳洲，加拿大等木材大国的概念恰恰相反：只有多用才能保证森林的增加！当然，人家有一整套木材采伐，种植法律来保障。

似乎说多了，打住。总之，虽然芝麻绿豆最后买的也是砖房，但绿豆的观点是：砖房板房无所谓，前提是这个房子维护得比较好，并且将来好维护（比如地基高一些，维护就容易一些）。

（二）平顶和斜顶之辩
不多说了，参看帖子：《平顶与斜顶的区别》https://www.oursteps.com.au/bbs/v ... hlight=%C6%BD%B6%A5
结论是：斜顶比平顶有优势，但还是那句话，如果房子本身很好，那就不要仅仅因为它是平顶而放弃。

（三）瓦顶与铁顶
绿豆喜欢瓦顶。瓦比铁，似乎瓦要更接近自然一些，呵呵。
但是瓦分好多种。有带釉面的（表面闪闪发光的，下场雨就变得新的一样），也有用回收材料压合制成的（比如某些新建屋子用的——万恶的发展商啊！）。

（四）地板与地基
在绿豆看来，这是最重要也是出了问题最难修的部分。有个朋友的朋友曾经用千斤顶将倾斜的屋子校平，然后往地基里灌上水泥。怎一强字了得？
就我们一般人来说，还是在一开始就找个以后不用动干戈的地基吧。

关于房屋结构，用料的话题，说也说不完。总而言之，如果不是买来房子就推到重盖，一定要在这方面多做功课。Building inspection 一定不能省。

重复一下总结四：如果买旧房子，尽量找“维护得好”，而不只是装修得好的。维护得好的，钱都花在看不见的地方，很值；装修得好的，价格贵不说，还有可能掩盖了很多问题。

总结五：如果买新房子，如果是绿豆来买，绿豆会选择买地建房。房屋设计能完全符合自己需要不说，结构用料能做到最大程度上的保障。当然，代价是周期长，操心。

布局

房屋的布局要好，朝向要好。相信足迹上的同学，不管那个专业，都是高手了。对于芝麻绿豆来说，有两个特殊要求：

一是主卧和客卧要尽量分开，因为前期要把房子租出去一间两间，后期老爸老妈要来，这样大家方便舒适。随之而来的要求是最好有两个卫生间（汗，越来越mission impossible了）

二是台阶不能多，最好没有。这可能是个奇怪的要求。原因很简单，绿豆老妈腿不好，不能每天爬高下低的。所以两层的house俺们也是不能考虑的。

设备

设备似乎是小问题，但其实每天打交道最多的还是设备。我们理想的配置是：ducted gas heating + gas oven + 抽油烟机的管道 （至少墙上有个洞洞吧）。

要求不高吧？但如果和其它所有要求都配合起来，就不是那么好找了。

特殊需要

由于工作原因，绿豆将来可能需要一个工作室。因此我们看的房子还必须有车库，以便将来改建。当然，如果直接有个工作室那是最好。但以我们的预算，能保证有车库就阿弥陀佛了。

至于后来我们另辟蹊径，得到比预想还好的结果，那是后话。

总结：

经过一番需求分析，我们需要这样的房子：

*        House，
*        房子可以旧些，最好没有扩建过
*        后院要大些，方整。现在住着舒服，以后也有改扩建的可能性
*        砖房，板房，平顶，斜顶……都无所谓，只要房子本身质量好，维护得好，并且好维护
*        布局要便于多人居住又有相对独立性
*        两卫生间
*        要烧煤气，至少取暖，热水要烧煤气
*        要有个工作室

这些要求虽然不是一开始就那么明确的，但他们基本就反映了我们最初的想法。

随着看房子的增加，房市的变化，预算的变化，这些东东太容易改变了。一个要求上的改变也许意味着一周，一个月看房时间的浪费。明确并坚持自己的需求，也许对快速买到房子会有不小帮助。

我们最后买到的房子基本满足了以上所有要求，有的方面还更好一些。其中一个原因是我们买房比较快，还来不及动摇，改变上述需求。

至此，空中楼阁画好了。那么，我们去哪里能找到这样一个理想的家呢？

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:19 编辑 ]

芝麻绿豆

三、我们该去那个区买房？

前面说过，芝麻绿豆在买房前知道（而不是去过）的区一个巴掌能数过来了。最后芝麻绿豆在greensborough买了房，芝麻绿豆很喜欢这个区，植被覆盖率很高，邻居稳定，有火车有高速，有学校有购物中心。离城也不算远，直线16km，拉直了撑死不会超过20km吧。这个区连足迹上讨论都不多，芝麻绿豆怎样找到这个区的，还得从头说起。

刚刚开始看房时，绿豆认为足迹网友说的很对，锁定喜欢的区，重点进攻（实在记不得是哪个帖子了）。因此一开始的重点是花时间熟悉各个区。

绿豆是这样做的：
1.准备一张能随时审视全局的战略地图。其实就是当年短登时三块钱买的墨尔本地图，能一目了然看到所有的区那种；melway第一页那个太小，不好用。
2.在google earth上搜出离城15km~30km内所有的TAFE，大学（因为芝麻绿豆计划出租一间房给学生，所以要离学校近一些。15~30km是因为这是预算内有可能的范围。）
3.将这些学校初步筛选一下，觉得有可能有出租对象的就在地图上标出来。

结果发现学校很爱扎堆。
莫那什一堆，
knox city附近一堆，主要是tafe和knox high，
boxhill一大堆，
Ringwood一小堆
Morrabin 一堆
还有北边偏东一堆

自然而然地，开发出三条考察路线：
东线
从莫那什出发沿wellinton rd 向东，沿途包括malgrave, wheelers hill, wantirna south, rowvill 等。这条线西可近莫纳什大学，东可近knox city high 和其他一些tafe
东北线
从boxhill沿whitehorse rd向东，沿途有norwadding, mitcham, Ringwood, Ringwood west, croydon等等。这条线不用多说了。
北线
从heiderberg沿46号路向北，包括viewbank，greensborough, diamoncreek等等。这条线在我那张3块钱的地图上，是最诱人的。沿着yarra河，有大片的高尔夫球场，一直到市区。这条线就在这条高尔夫球场链的北边。
还有南线，后来买到房了就没有去。

所有这些区对芝麻绿豆来说都是陌生的。但是绿豆千百遍地在google earth上zoom in zoom out, 在实地考察前，竟然已经对有些区有了好感或成见。

有成见的就不说了，有好感的是wheelers hill 的一部分，ringwood north, Ringwood west 一部分 和北线各区，包括greensborough, eltham等等。当然最有好感的是在我们预算之上的park orchards, warrandyte south, lower templestowe等等。

大家可以看出来，这些地方的植被覆盖率特别高。草地特别绿。目前版本的google earth用的应该是去年或前年夏天的卫星图，也就是天气干旱的时候的卫星图。在天气干旱的时候，对比别的一些的方，这些地方仍然葱葱郁郁，绿草茵茵，因该是居处的好所在。

用卫星图来判断一个区似乎有点BT，当然还得结合购物，交通，学校，以及价格涨势，政府规划，甚至居民情况等等等等来看。这些是后话，至少在家里做research时，卫星图在绿豆眼里占了很大的权重。

总结六：
绿豆的三个research工具：
一张三块钱的墨尔本地图，便于携带，可以随时俯瞰全局；
Google Earth：里面的搜索功能和量距离功能非常实用
Land.vic.gov.au :里面有非常全面的信息。Suburb profile个人感觉比domain上的要全，甚至还可以标出每个property的等高线图。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:19 编辑 ]

芝麻绿豆

四、漫漫看房路

说实话，这个标题有点夸张了。不过，看房的过程，虽然谈不上辛酸，也是比较郁闷的。至少在我们开始探索北线，找到greensborough之前是这样。

话还得从芝麻绿豆刚刚到澳洲的时候说起。有一天，绿豆去glen waverley办事，当时连自行车都没有，下了火车，拿着一张别人复印给我的melway, 一边看图一边找目的地。

走着走着，绿豆就乐了：这澳洲真他母亲的好！

只见地势高下起伏，参天大树环抱着一个个街区，一栋栋漂亮的别墅掩映在绿叶和花丛后面，偶尔看见一个老头跪在草地上，精心地伺弄着自己的香水兰。整个街区就像是在一个大森林里，但却又是那么明朗和可爱。

等回到住处，绿豆才反应过来，好像不是所有的地方都是这样的。于是，glen Waverley这个名字就被绿豆牢牢地记住了。当时对房市一无所知，每每想起glen Waverley，绿豆都会无不可惜地叹口气“可惜那地方忒远了点”

到了现在，还没出门看房，glen Waverley早已被排除在清单之外……由于预算有限，我们的目标只能定在了glen之外五公里，十公里以外。

按照最初的计划，芝麻绿豆开始在东线和东北线各区穿梭。虽然交通，购物，学校等无数必须要考虑的因素明明白白摆在那里，但芝麻绿豆却只喜欢地势起伏，植被肥美的地方，比如wheelers hill的东北部，rowvile的西南部，ringwood east 的某一小块等等等等。喜欢上了，才来看附近又没有学校，车站……

这种毫无理智的喜欢倒没有碍什么事，因为我们发现一个严重问题：我们定位的房子，在这些区基本不可能找到。确切地说，用我们的预算，基本不可能找到。3

在东线和东北线已经转悠了四五周，看的房子也记了半本日记了。需要说明的是，芝麻绿豆所有看过的房子，都是在网上精挑细选过了。哪怕信息提供很少的广告，绿豆也尽量寻找蛛丝马迹，找到去看或不看的理由，保证尽量不浪费看房的时间。（谁让LD平时忙唻？）即便在这种情况下，我们一个offer都没有出。目标太高，预算有限，实在是为难芝麻绿豆了。7

于是，我们一边讨论是否降低标准，或者彻底改变思路，一边开始了对北线的探索。当时的心情，自然是很郁闷的。3

当时的北线情况是这样的：greensborough房源最多，旁边的Watsonia, view bank 等几乎没什么房，沿火车线再往city走，价格就上去了；再远离city，价格也没下去！于是greensborough自然就成了北线第一站。

一开始看房时看的是火车站北边，也就是“山里的房”。第一感觉是来到了wheelers hill 或glen，很多房子都要上一个陡坡，房子前面的植物被精心维护过，窗户大大的，面对着葱葱郁郁的山坡。蔫掉的芝麻绿豆有点兴奋起来。

绿豆一边开着车，一边贪婪地欣赏着两边的景色。突然，芝麻有点紧张地说，刚才开过来那个坡好陡啊。这一说，绿豆才意识到，确实如此，在这段路上已经连续开过几个很陡的上下坡了。绿豆开始考虑，老妈来了之后，带着将来的孙子，这些陡坡…………就在这时，芝麻和绿豆被眼前的景色惊呆了。

随着地势的起伏，前面已经不是丘林了。汽车前方的道路似乎在山谷的谷底延伸，两旁都是住家，掩在高高的树丛后面。夕阳照不到这里，一切都暗下来，形成一个U型的画框，正中的画面却是明亮而朦胧的。那是不远处的群山，傍晚的雾升起来，模糊了群山的层次，却为他们增添了一份动感。夕阳给这幅景色添上一抹金色，却被那雾调得厚薄不均，更增加了一份韵律。

绿豆到现在也想不通，当时为什么不停下车，将这个景色照下来。后来想想，如此美景，也许只能存在心里……

回得家里，第一件事就是上网，这greensborough究竟是怎样的一个区？

这个区比较本地化，根据2006年的统计，2万6千多人口中本地出生的有83%，中国来的只有五十几个（怪不得传说中的villa也不了解）。独立house占了87%。这个我喜欢，说明这个区的土地再细分才是刚刚开始，一来目前人均土地要高一些，二来将来房价上涨空间会比较大。Domain预测长期长势9.6%，作为自住房俺们是知足了。

从交通上看，这个区有一条46号路直接到墨尔本大学，坐火车的话，apatche同学 从watsonia 站坐快车不到30分钟到city，芝麻的同事从greensborough做慢车40几分钟到city。去preston和doncaster实际路程都是10来公里（google earth量的，没有实际走过）

从学校上看，北边有个小学设施很好，另外芝麻的鬼佬同事对eltham女子中学和View Bank Hig评价很不错。那几个同事拍着胸脯说住到东北区，学校不用愁。希望鬼佬的标准不要太低。另外，骑车20分钟到latrob大学主校区，到时候是不是可以去用它的图书馆？嘿嘿。

再仔细看google Earth和melway，没有什么工厂，采矿厂，砖厂，但在北边的尽头发现一个当年的小型landfilled，但2005年已经基本完成清理，现在正在其上新建小区。不过规模非常小。

从大环境上看，北边就是山脉，有一个很大的湿地保护区，整个地区交错着很多公园和绿地，不错。

当然，也少不了在足迹上请教一番：《在墨东北各区生活的tz觉得生活方便吗》https://www.oursteps.com.au/bbs/v ... B%B1%B1%B8%F7%C7%F8（那个帖子莫名其妙地变成了一个大水贴，慎入！）

Rsearch完毕，伴随看房的是进一步的实地考察。火车站旁边就是shopping centre, 当地叫做Geensborough Plaza，这里有一个三层的购物中心，里面kmat, target, coles, 和各种专卖店都有，电影院是我从学校能买到学生票那个Hoyts，各大银行，邮局，Medicare等都有。就是没有JB HiFi。不知明年扩建后会不会有，最好再来个apple centre。safeway在旁边单独一栋。 往北一些，是当地city council办公所在地，旁边有一个不小的健身中心，NMIT和那个设施不错的小学。Greensborough Plaza南边不远处，还有一个小一点的diamond creek shopping centre, 里面有若干乱七八糟的小店，vicroads（yes!）,和一个不小的IGA，营业时间从早8点到晚8点。这个IGA里面从日用品到奶蛋肉菜都有，甚至还有一种我们只在safeway见过的橄榄油。总体说来，生活还是比较方便的。唯一不足就是缺少华人店。

看了不少房，感觉这个区的人很多都在这里住了很多年，一直精心打理维护。可挑选的房子还真不少。

考察来考察去，结论是，衣食住行用，学校，长势都不差，又有那么lovely的view，最重要，最重要，最重要的是，这里的房价在我们能接受的范围内。就是它了，集中火力全力进攻。

终于，理想的房子出现了。

总结七：大家都说好的区一般差不了，但大家都不了解的区也不一定就很差

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2007-9-30 00:24 编辑 ]

芝麻绿豆

五、目标出现

说来好笑，最后买下来这个房子，曾经被俺轻易地淘汰掉过。

全力集中看greensborough的房后，每天第一件事就是上realestate.com.au，并且是几个小时就看一次。哪怕是周末，明明知道不会有什么更新，还是习惯性的要去看一下。

最初看到这个房子时，第一感觉是中介很无耻，这明明是个连排别墅，怎么说是个house?两个房子紧紧的挤在一起，两个车库门也并在一起，虽然是4/2/1, 虽然有暖气有空调，有这有那，但是个连排，还要30 high，排除！

一周很快过去了，接下来一周，接待悉尼来玩的朋友，没有看房。等到第三周时，网上已经攒了一堆房子，精挑细选之后，安排了8处，都在greensborough。有些是open inspection，有些是和中介约的。8处房子上从早上10点到下午4点，均匀分布，只是中间有个2小时的空档。闲着也是闲着，不如再在这两小时里塞点什么房子看着玩玩。

又浏览一遍，发现这个“联排别墅”还在，时间正合适，就它吧，总比闲着强。

按着广告上的时间，我们找到门牌号，把车停在街对面。

向房子望了一眼，两个人下巴先掉下来了。

这的的确确不是“联排别墅”，就它一个。原来看到的“两个车库门”，其实都是围栏上的门，一个走人，一个走车。

到现在我也想不通，怎么当时那么武断地就认定它是连排别墅？也不多想想，中介虽然奸诈，还不至于明目张胆地欺骗吧。但是话说回来，那张照片的确拍得一点不诱人，包括内部的照片，没有显示出这个房子的好来。

有一点可以证明的是，那天去看的人寥寥无几，我们第一个去，最后一个走，中间一共就有五六家人。也许和presentation有那么一点点关系吧。(窃喜)

来到房子里，芝麻和绿豆很快就喜欢上了。标准的4卧房，gas地暖，中控空调；客厅，饭厅，meal area（小饭厅？）都配有落地窗，望出去是一片葱绿。从饭厅出来，有个大露台，中介小伙指着南边说，那里就是downcaster。最令人激动的是，楼下的triple garage被改成了一个带吧台的rumpus，里面有一把楼梯通向居住层，也能从另一边直接开门出到大门口。这是个多么理想的studio。这个studio旁边还带了两个小屋子，一个是封闭式的，一个是半开放式的，各自都有个朝东的窗户。

那个封闭式的小屋以后就做暗房，半开放式的做会客，还在上学的绿豆开始浮想联翩……这还没完，在carport一边，还有个八九平米的小办公室。所有的这些，rumpus，两个小屋，小办公室，还有carport都在居住层的下面，没有占用额外的土地。

对许多人来说，楼下的这些空间可能并不重要。但是对于芝麻绿豆来说，一个studio是必须的。现在摆在面前的，比预想的要好多了。

但是，芝麻绿豆也很快发现了这个房子最大的问题：朝向。

由于view在西边和南边，这个房子的西边和南边几乎都是落地窗，而且房子还是南北走向，主要是朝西的。

于是绿豆把房子的平面图画出来（中介为什么不提供呢？），发疯一样地到处找老师同学问，甚至写信给已经辞职的老师问，当然，也少不了上足迹问号一番。（房子西晒问题https://www.oursteps.com.au/bbs/v ... 8037&highlight=）

任何人都知道朝西不好。绿豆tx作为学建筑的，如果买个朝西的房子，是不是太不专业了？绿豆发疯似的四处询问，似乎是非要找到个理由证明一下，朝西的房子也可以买。牵牵强强的，他还真是抓到了一两根救命稻草。

一是通风。不像国内的塔楼那样，朝西就意味着绝对的冬冷夏热；house从通风上来说，问题不大，毕竟四面都是开窗的。墨尔本的风向偏西的风多一些，气温不是很高的时候，开一点西面和东面的窗户，还是很舒服的；气温很高的时候，就要阻止外面的热空气进入了。但墨尔本气温很高的时候并不算多

二是保暖与隔热。前面提到过，保暖与隔热更重要的是隔热层，同时，屋顶隔热层和墙里的隔热层同样重要，地面次之。后来的house inspector说屋顶的隔热层非常厚实，说明当年建房的时候考虑在这些方面还是做得好的。地面之下是rumpus和office等，这么大的空间是最好的隔热层了。问题最大的还是朝西的窗户，不过这些可以通过爬藤植物，给玻璃贴膜等来解决，总不能把这些窗户堵起来吧。

三是冬天早上的阳光。虽说冬天早上芝麻绿豆都要上班，但将来老老小小的不免要在屋里待着，好在两间卧房，厨房，meal area是朝东的，到时候总不至于没个待处。

结论，这个房子肯定是比不上朝北的房子（以近期买到房子的小爱同学的房子为代表），但是单是因为朝向也不至于把它否决掉。我的老师的房子就是南北走向的，他在扩建的时候甚至把扩建部分都朝西了。他说，“很多时候你是别无选择的，这时候朝向是我最后才考虑的问题。”

就在我们激烈讨论房子朝向的时候，中介来电说，已经有三个人出价了。这时是看房之后的第一个周一。

早在看房的时候，我们对中介表示了强烈的兴趣，中介答应一有人出价就通知我们。这时，我对中介说，我们很想出价，但是必须再看一次房。中介当即答应。于是第二天天下午，绿豆请了假，又去了一趟。

这趟看房要搞清楚以下几个问题：

一是老妈腿脚不便，得要修个缓坡，让她不用爬楼梯就能进到屋子里；我必须考察清楚有没有可行性

二是进一步看看房子维护的情况，质量

三是站在屋里体会一下初春下午的感觉，以此估计一下盛夏会有多热。

在房子里转了半小时，三个方面都不差。

老妈的缓坡，可以修在背面，从洗衣房出来，有几级台阶，垂直距离只有80厘米，后面里离fence也有比较宽的距离，完全能修一个“双车道”的缓坡加台阶。

房子维护得相当不错。周末看房的时候，时间都花在看我们最不需要的view上了。这天我好好的在他的地基里待了半天。

地基是最关键的部分之一。之前看section32的时候，说是这个房子所在的区域不受flood影响，不受bush fire影响，等等，但是可能受白蚁影响（这个帖子里有部分墨尔本可能受白蚁影响的区：https://www.oursteps.com.au/bbs/v ... table&tid=56663）

这个房子的地基都是水泥的stump，就是伸到土里的那些柱子；地面大部分都被rumpus和office占了，地面是水泥，剩下的部分，竟然也在地面上铺了水泥，原主人在里面存贮工具，搞点小制作。这样基本上杜绝了地下白蚁对木结构的威胁。再看这些木结构，都是当年的标准尺寸，100x75的bearer，100x50的joist，还有硬木的strip footing（我也不知道怎么翻译，不要拍砖）。这些木材当年应该都是unseasoned的（未风干的），经过这么多年，中间有没有什么大的漏水，霉变和虫蛀，通风也一直保证良好，现在应该已经风干了，成为非常坚硬的木头。

钻出来，再看砖墙。砖我不太懂，但可以看出砖头用的原料是比较纯的土质，不想现在的砖头添加了那么多的工业废料。从砌砖的工艺上来说，两块砖中间的缝对齐的是上面砖的1/3和小面砖头的2/3处，而不是上下砖头的1/2处。哪位前辈能告诉俺这是什么工艺？后来那个做house inspection的老头跟我说，他是砌砖出身的，这个砖砌得非常好。姑且相信把

再往上，瓦是带釉面的，不错。只是雨水槽是藏在fascia之后的，好处是好看，坏处嘛，万一长时间下暴雨，雨水槽哪里堵起来就麻烦了。好在这雨水槽是在屋檐之上，即便真漏水也问题不太大。但以后少不了要勤打扫了。

至于下午站在屋里的感觉，确实不凉快。但总的说来已经不错了。

另外，绿豆还发现个比较令人高兴的事。一般在corner的房子，一是比较吵，二是有大面积的前院，后院一般也就偏小了。

这个房子却基本避免了这两个问题。附近有小学，所以道路全天限速40；大门开在侧面，使得理论上的前院变成了一个private的偏院，理论上的后院变成另一个偏院。两个院子都有高高的fence，没有overlooking 还有个好处是这样一来车道也省了，基本上没有浪费什么土地。我理解前院的好处，一是好看，二是作为屋子和街道的缓冲，增加privacy。但这个房子居住层很高，临街有走廊，如果以后爬藤植物再种上，这个问题也解决了。多出来个院子将来即便种不了杂交水稻，多种两棵葱总是可以的。

和芝麻通个电话，两人决定当天出价。

这时，绿豆才反应过来，之前还一次价都没有出过呢。这个价该怎么出？

总结八：House Inspection（后面还会再次提到）非常重要。作为几十年的二手房，有什么比结构，用料和维护更重要的呢？

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:20 编辑 ]

芝麻绿豆

六、出价

我们当时对于房价是一点谱都没有，毕竟只看了几个星期，之前看过的很多还没卖掉。唯一的办法就是问中介了。（此招慎用）

中介是个年轻小伙子，给人的感觉，热情但不随便。

我先说我们想出价，让他把别人的出价告诉我。他死活不说，说是如果告诉我的话，那他就必须把我们的出价也告诉别人。他这么说，不管是按规定办事还是有别的什么目的，却让我很有好感。

磨叽了一半天，他松口说三个出价的，一个在400k以下，两个400k以上。多的就再也不说了。当时我们在屋子里，于是我说“那我们到你办公室谈吧。”我想在路上想想怎么跟他谈。

想了一路，啥也没想出来 。只能继续软磨硬泡。

半小时后，中介终于说，如果有人出4**k，你出多少？我回答了一个数。如果有人出4**k，你又出多少？我又回答一个数。

这等于把400k以上的两人报价告诉我了。不管是真是假，我那时候只能相信了。

这还没完。这个房子卖的是sell by set date, unless 达到房主心理价位。所以即便现在出价是最高的，如果离房主心理价位还远，那房主也许还会等下一次的inspection。当时是第一周，他们设置了一个月的set date，还有三周。

于是又一番软磨硬泡。房主的心理价位也出来了。没有髙得离谱，也在我们预算内。姑且相信之。

于是出价就好办了。我们在现有最高价和房主心理价中取了个平均值作为出价。大致估计了一下，如果出高了，也不会比应有价格高太多；如果有人再加价，我们自己也还有一点加价的空间。就是它了。

当然签协议的时候，我一再跟中介表示，这已经是我们极限的极限了。小伙子笑着说，这样出价最好，该是你的就是你的。

总结九：现在要买房的同志千万别像我们这样。好几十万的东西就这样估摸着给价 。研究房价的方法很多帖子都有，这里就不罗嗦了。同房屋检查一样，对房价一定要心里有底。

签协议的时候，我提出offer24小时有效。中介说这样对你不利。我说没关系，他也就加上去了。又提出subject to finance和house inspection.他同样说这样对你不利，我一坚持，他就加了。但是，条件式我必须同意一个不平等条约。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2008-1-3 15:55 编辑 ]