讨论：房市概念的理解

kpang

最近看坛子里经常讨论房价的问题，好多人问最近市场如何如何，合适买房最合适等等，我觉得有些概念还是应该先弄清楚了再去分析问题比较合适，下面我写点儿东西跟他家讨论讨论。

我对房产投资的观点：

1.长期回报稳定的房产是一个很适合个人理财的投资，尤其是其在税务方面的优势；

2.澳洲很少有短期炒房的空间（新兴矿业开发地区除外）

kpang

概念1: 一个地区的房价－房屋中价：

好多时候我们用realestate或者domain来选房子的时候经常要参考当地的房屋中价，甚至我们经常听到拍卖师嘴里叨唠这本区的房屋中价是多少多少等，有很多时候我们发现自己所选的房子，或者发现自己找到的大部分房子的要价跟所在区的房屋中价相距甚远。所以经常导致，自己出价不到失去机会，或是房子买了，但事后不久发现多付了不少银子。

所以首先要弄清楚房屋中价是个什么东西：

我在VIC,所以就用REIV的官方解释吧，其它周的我不了解，希望其他人有了解的帮我补充吧。

官方链接：http://www.reiv.com.au/en/Proper ... ta/What-is-a-median


什么是房屋中价？

房屋中价是指，在一系列销售中，中间价的价位。例如；在一个区里这个月有15个成交价，那么他们按从小到大排序，排在第8位的价格就是房屋中价位。在销售总数是偶数的情况下，中间2个销售的平均售价为房屋中价。

所以，房屋中价不不能完全反映一个区当月的实际情况； 通常，市场差的情况下，品质高的房子卖不了一个好价格，有很多人就放弃出售等市场好的时候再卖，所一市场上有可能多是一些投资房在出售，而这些投资房一般都是经济型的产品如经济型联排屋一类的(Townhouse or unit/flat)，所以售价比较低; 当市场好的时候所有房东的预期的售价都比较高，甚至一些投资房产的价位也跟着被拉上去了；这些都导致了房屋中价的标准也与实际的价位不符。

更多的时候还是要买家多去了解市场多做功课才行看一下这个区的历史中价位会对整个区的了解帮助很大。

原文：
What is a median price?

The median price is the middle price in a series of sales.  For example, if 15 sales are recorded in a suburb and arranged in order from the lowest to the highest value, the eighth sale price is the median price.  In the case where there is an even number of sales in a series, the median is the average of the middle two prices.
Why do you use median prices?

Median prices are used rather than average prices because median prices are unaffected by a few unusually high or low prices, making them a more accurate indicator of true market activity.

Median prices are a guide to market activity, and the REIV does not intend for median price measures to be regarded as a valuation tool.  The assessment of a property’s value is a job for a qualified professional who possesses the knowledge, experience and comparable sales information required to do so.
What is a seasonally adjusted median price?

A seasonally adjusted median price takes into account seasonal, calendar-related movements. For example, median prices generally increase in December quarters and falls in March quarters. To identify and remove the seasonal effects of the median price data, the REIV has run through historical median price data from 1992 for metropolitan and regional houses and from 2002 for regional units.
Why do you revise your median prices?

The REIV continuously collects sales data from its Members and revises medians (and the clearance rate) to ensure accuracy. The median price for the most recent quarter is the preliminary one and is revised in three months time and again in a year.

kpang

那么回到我个人对澳洲房市的观点：我认为澳洲房市从来就没有跌过，只是房屋中价的变动。

回顾中价位的历史也说明了这个问题。从房市的支撑来讲无外乎2点，自住需求，和极低的房屋空置率；自住需求也导致了市场上有一定的换手率，个人原因导致的换房等等。基本上，很少有人愿意以低于市场价位的价格转让自住房。好比我问你，你愿意把你的房子以低于市场价5万卖给我嘛？ 5万？ TMD 一个子儿都不行！

同样，投资的更看重投资回报，低于市场的价格肯定不愿出售，除非丫顶不住了，工作没了，生意陪了，濒临破产。。。好比08年的经济危机。

说到经济危机，银行收房子这回事儿我觉得挺有意思的，它有个置后性，一个案子至少要1年以后才能把房子拿过来拍卖，相比大家都有所了解澳洲法律体系的繁琐性，这个过程太复杂了，我也就不多表了。而这个滞后性又能保证了，房子放到市场的时候一般都是已经度过危机最艰难的时刻，所以拍卖的价格也还算是可以；当然，不排除有些暗箱操作，公开广告做的不拿放大镜看不见的。

我觉得即使房屋中价位表明了一个区的价格下跌也不并说明实际情况是如此，只有参考一年以上的数据时才有一定的说明性。所以我觉得大部分情况下，房价永远是上涨的，鉴于澳洲的情况，房产投资一般都是长期持有的至少要5年以上。

Tstraying

刚开始进入房市，涨还有些算不清。目前悲观的觉得，投资房买房后各种cost其实也蛮多的，除了利息和固定的中介费，公寓有strata，house有一定的维修和护理和房东保险，还得考虑租房的空窗期，即时长期hold，最后return比存银行好还是差还真讲不好哇。。。

pam

发财

kpang 发表于 2013-2-25 18:50
那么回到我个人对澳洲房市的观点：我认为澳洲房市从来就没有跌过，只是房屋中价的变动。

回顾中价位的历史 ...

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